Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 августа 2014 года

Дело №

г. Красноярск

А74-2417/2014

Резолютивная часть постановления объявлена «19» августа 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен          «21» августа 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Бабенко А.Н.

судей: Радзиховской В.В., Споткай Л.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретаря судебного заседания Грищенко Ю.А.

при участии:

при участии  в судебном заседании  с использованием системы видеоконференц-связи в Арбитражном суде Республики Хакасия:

от общества  с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ»: Тодинова М.А., представитель по доверенности от 03.02.2014

от администрации г. Абакана: Анадакова И.А., представитель по доверенности  от 25.12.2013

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой» на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «04» июня 2014 года по делу № А74-2417/2014, принятое судьей Мельник Л.И.

установил:

Администрация города Абакана (далее также – истец)  (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224)  обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» (далее также – ответчик, ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ»)  (ИНН 1901066721, ОГРН 1051901009027) о взыскании 8 861 209 рублей              95 копеек, в том числе 7 954 610 рублей 24 копеек задолженности по договору аренды земельного участка №АЮ25661 от 14.12.2011 за период с 16.09.2013 по 15.03.2014 и 906 599 рублей  71 копейки  неустойки. Определением арбитражного суда от 17.04.2014 исковое заявление принято к производству.

Решением от 04.06.2014 иск удовлетворен частично. С  ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» в пользу администрации города Абакана  взыскано 8 407 910 рублей 10 копеек, в том числе 7 954 610 рублей 24 копейки  долга, 453 299  рублей  86 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой» обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой»  просило  отменить обжалуемое решение, в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы апелляционной жалобы  ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой» сводятся к следующему:

-договор аренды с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратил свое действие   в отношении всего земельного участка.

- сохранение действия договора аренды с истцом в отношении части земельного участка, незанятой введенными в эксплуатацию очередями строительства, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости и границы которой не определены в установленном законом порядке, не согласуется с разъяснениями, данными в абзаце 6 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и противоречит правовому содержанию пунктов 1 и 2 статьи 209, статьи 219, пункта 1 статьи 235, статьи 244, пункта 3 статьи 607, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 11.1, пунктов 1, 2, 4, 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации;

-предъявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Определением  Третьего арбитражного суда апелляционная жалоба  принята к производству, ее рассмотрение назначено  на 19.08.2014.

От  Администрации г. Абакана в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие  иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании  представитель ответчика  поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца  поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

14.12.2011 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АЮ25661 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый квартал 010108, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, - для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.

В соответствии с пунктом 2.1., договор заключен сроком на три года с 14.12.2011 по 14.12.2014.

Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона № 33 от 13.12.2011 и составляет 12 100 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 36 300 000 рублей (пункты 2.2., 2.3. договора).

В пунктах 2.4., 2.5. договора стороны согласовали размер и порядок уплаты арендных платежей: задаток, внесенный для участия в аукционе в сумме 980 000 рублей засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в первый срок. Арендная плата, указанная в пункте 2.3. договора вносится по следующему графику платежей:

в первый год аренды земельного участка: до 15.03.2012 – 2 045 000 рублей, до 15.06.2012 –       3 025 000 рублей, до 15.09.2012 – 3 025 000 рублей, до 15.11.2012 - 3 025 000 рублей;

во второй год аренды земельного участка: до 15.03.2013 – 3 025 000 рублей, до 15.06.2013 –       3 025 000 рублей, до 15.09.2013 – 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 - 3 025 000 рублей;

в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 – 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 -           3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей

В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.7. договора).

Согласно пункту 7.2. договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи земельного участка от 14.12.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.02.2012, номер государственной регистрации 19-19-01/015/2012-051.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу №А74-3622/2013 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки) с ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» в пользу администрации города Абакана взыскано        6 816 182 рублей 49 копеек, в том числе 6 370 389 рублей 76 копеек долга по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 № аю25661 за период с 16.11.2012 по 15.06.2013, 445 792 рублей 73 коп. неустойки, отказано в удовлетворении остальной части иска.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу            №А74-3622/2013 установлены следующие обстоятельства.

ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, осуществляет строительство жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.

05.06.2012 выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома.

26.06.2012 выдано разрешение на строительство второй очереди жилого дома.

18.06.2013 выдано разрешение на строительство восьмиквартирной блок-секции с магазином – третьей очереди жилого дома.

Ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся поэтапно, в соответствии с выданными разрешениями на строительство: 28.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди жилого дома (блок-секции в осях I-II, III-IV, V-VI) площадью застройки 1 399 кв.м.; 29.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого дома (блок-секции в осях VII-VIII) площадью застройки 480 кв. м. Таким образом, части жилого дома, соответствующие первой и второй очереди, могут существовать и эксплуатироваться отдельно от третьей очереди.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № 19АА 511118 от 05.04.2013 первое право собственности на квартиру № 27 в первой очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2013 права собственников жилых помещений во второй очереди дома зарегистрированы в отношении 16-ти квартир, при этом первое право собственности на квартиру № 80 во второй очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем 05.04.2013.

С даты первой регистрации права собственности на квартиры № 27 в первой очереди, № 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), у собственников квартир в этом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под первой и второй очередями дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.

Земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв.м. предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 № АЮ25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной автостоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком. В этой связи договор аренды земельного участка от 14.12.2011 № АЮ25661 не может считаться прекращенным.

Собственники многоквартирного дома (первой и второй очередей) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третьей очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.

При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.3013, исключению подлежит площадь застройки первой и второй очередей жилого дома, которая, согласно разрешениям на строительство составляет 1 879 кв.м.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в  обжалуемой части  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения исходя из следующего.

В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом апелляционной инстанции установлено, что предметом иска по настоящему делу является взыскание долга и неустойки по договору аренды земельного участка от 14.12.2011         № АЮ 25661.

Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса,