Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендатора была направлена телеграмма по квитанции от 26.05.2012 № 118/00301 (Приложение 18) с требованием уплатить фиксированную арендную плату за май 2012 года в размере 7842,48 долларов США (оплачивается рублями по курсу ЦБ РФ на день оплаты) и предоставить Арендодателю (ЗАО «РосЕвроДевелопмент-Красноярск») копию полиса страхования имущества и гражданской ответственности в соответствии с Приложением № 2 к Договору аренды.

Арендатору была направлена телеграмма по квитанции от 09.06.2012 №118/00502 с уведомлением об отказе от исполнения Договора аренды в одностороннем порядке и содержащая требование удалить результат работ арендатора и освободить арендуемое помещение до 14.06.2012. Данная телеграмма не была доставлена по причине отсутствия доступа в подъезд адресата.

Арендодателем в адрес арендатора была повторно направлена телеграмма по квитанции от 15.06.2012 № 118/00202 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и содержащая требование удалить результат работ арендатора и освободить арендуемое помещение до 20.06.2012.

Полагая, что основания для расторжения договора отсутствовали, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ответчику о признании незаконным расторжения договора аренды от 19.12.2011 № 471К-11ДДА.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «02» июня 2014 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 307, 309, 310, 310, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности исковых требований как по праву, так и по размеру.

По правовой природе заключенный сторонами договор относится к договору аренды, потому на спорные отношения распространяются нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" (арендодатель) передало ИП Богдановой М.В. (арендатор) во временное владение и пользование помещение в здании ТДЦ "Планета", расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 77, на срок до 23 часов 59 минут 18.12.2014. Переданное в аренду помещение находится в здании, которое принадлежит ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 23.01.2008. Указанное помещение передано арендатору (акт приема-передачи от 27.12.2011). Договор в порядке, установленном разделом 16, не зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Истец перечислил ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" обеспечительный взнос в размере 325 000 рублей, согласно платежному поручению от 23.01.2012 № 430 и в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды.

Телеграммой (по квитанции от 26.05.2012 N 118/00301) Арендодатель обратился к арендатору с требованием уплатить фиксированную арендную плату за май 2012 года в размере 7842,48 долларов США (оплачивается рублями по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты) и предоставить арендодателю (ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск") копию полиса страхования имущества и гражданской ответственности в соответствии с Приложением N 2 к договору аренды. 09.06.2012 арендатору была направлена телеграмма по квитанции N 118/00502 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и требованием освободить арендуемое помещение до 14.06.2012. Арендодателем в адрес арендатора вновь была направлена телеграмма по квитанции от 15.06.2012 N 118/00202 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке и требованием освободить арендуемое помещение до 20.06.2012.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Стороны предусмотрели дату окончания срока действия договора аренды до 23 часов 59 минут 18.12.2014.

Раздел 16 договора регламентирует отношения контрагентов по государственной регистрации сделки и устанавливает специальный срок действия договора в случае невыполнения условия о его регистрации. Пунктом 16.1 договора установлена обязанность арендатора в дату подписания договора представить арендодателю все документы и информацию, необходимые для государственной регистрации настоящего договора аренды регистрирующим органом. Арендатор настоящим поручает арендодателю представить настоящий договор аренды в регистрирующий орган для регистрации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в разумно возможные сроки, а арендодатель принимает на себя выполнение этого поручения. В силу пункта 16.7 договора с момента подписания до момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, срок действия которого ограничивается датой государственной регистрации, но не превышает 360 дней с даты подписания. В случае если по любым причинам настоящий договор не будет зарегистрирован до истечения 360 дней с даты его подписания, то по истечении этого срока договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, но не более 2 (двух) раз подряд.

Раздел 11 договора содержит основания прекращения договора аренды, в числе которых - истечение срока аренды, если стороны не заявят в письменной форме об обоюдном согласии продлить договор аренды (подпункт (b) пункта 11.2). Отказ арендатора от регистрации договора и/или затягивание процесса регистрации может повлечь отказ арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы и, как следствие, прекращение договора аренды (подпункт (d) пункта 11.2). Подпунктом (а) пункта 12.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в случае досрочного прекращения договора (вне зависимости от причин такого досрочного прекращения) или истечения срока аренды возвратить помещение арендодателю.

В направленном в адрес регистрирующего органа уведомлении от 20.04.2012 N 16 ИП Богданова М.В. просила не производить регистрацию договора от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА в связи с аннулированием доверенностей, выданных ею сотрудникам ЗАО "РосЕвроДевелопмент-Красноярск" Волгиной Ю.А. и Антипиной Н.Л., и сообщила о намерении присутствовать лично при сдаче документов на регистрацию. Таким образом, как следует из материалов дела, договор аренды от 19.12.2011 N 471К-11-ДДА не был зарегистрирован в установленном законом и договором порядке. При этом, ИП Богданова М.В., должна была предвидеть последствия не совершения действий по обязательной регистрации в виде трансформации условия о сроке договора, заключенного на срок до 23 часов 59 минут 18.12.2014, в краткосрочный договор аренды (на 360 дней с даты подписания, то есть заключенный до 14.12.2012) и, следовательно, нести риск наступления соответствующих последствий.

Установленная пунктом 16.7 договора возможность его возобновления как краткосрочного договора на тех же условиях на тот же срок не более 2 (двух) раз подряд во взаимосвязи с подпунктом (b) пункта 11.2 договора подразумевает право (прямое письменное волеизъявление), но не безусловную обязанность сторон пролонгировать договор на следующий срок (с 14.12.2012 по 09.12.2013).

Отказ арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, оформленный телеграммой от 15.06.2012 N 118/00202 свидетельствовал о том, что собственник помещения желал прекращение арендных отношений, имеющих срочный характер, на последующее время.

Как установлено судом первой инстанции, истец просит признать незаконным расторжение договора аренды от 19.12.2011 №471К-11-ДДА, заключенного между ЗАО «РосЕвроДевелопмент-Красноярск» и Богдановой М.В. При этом, интерес истца направлен на то, чтобы признать данный договор незаконно расторгнутым вследствие несоблюдения ответчиком процедуры расторжения договора (одностороннего отказа от договора), установленного договором.

В обоснование исковых требований истец ссылается на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, где односторонний отказ от исполнения договора является действием стороны договора, направленным на прекращение гражданских прав и обязанностей, возникших из договора, т.е. сделкой (ст. 153 ГК). Таким образом, истцом заявлено требование о признании недействительной сделки в форме одностороннего отказа, направленной на расторжение вышеуказанного договора.

Ответчик, оспаривая утверждение истца о том, что им не получались телеграммы, указывает на то, что кроме почтовых документов, получение корреспонденции истцом подтверждается действиями истца – представлением им 31.05.12 полиса страхования с сопроводительным письмом от имени его представителя по доверенности. Истец утверждает об отсутствии у него задолженности по договору аренды - это опровергается представленным им на согласование Арендодателю/ответчику актом сверки и расчетом истца. Ответчик обоснованно заявил, что не производил зачет обеспечительного платежа в счет погашения задолженности по договору, т.к. это было его правом, а не обязанностью, что соответствует условиям договора. Данное право реализовано ответчиком после прекращения договора.

Арендодатель в соответствии с договором аренды направил арендатору уведомление об отказе от исполнения Договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. При этом, удержания указанной суммы из обеспечительного платежа (размер которого составил 325 000 рублей) на момент направления истцу уведомления об отказе от исполнения договора, арендодателем не производились.

В соответствии с п. 5.6 договора аренды порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются, в том числе п.5.3., 5.4 договора аренды и приложением № 7 к указанному договору аренды, в том числе особо пункты 1, 6.

Согласно п.6 Приложения № 7 к договору аренды «Стороны договариваются, что внесение арендатором обеспечительного платежа не влияет на право арендодателя предъявлять арендатору требования в связи с нарушением какого-либо из его обязательств по настоящему договору аренды, а также не дает арендатору право удерживать какие-либо суммы или не исполнять свои обязательства по настоящему договору аренды.»

Довод заявителя жалобы, о том, что вывод суда о правовой природе обеспечительного платежа и об отсутствии переплаты не соответствует договоренностям сторон и их действующему волеизъявлению, отклоняется апелляционным судом на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

21.01.2012 истец оплатил ответчику ЗАО «РосЕвроДевелопмент-Красноярск» ответчику обеспечительный взнос 325 000 рублей. Перечисленные арендатором денежные средства рассматриваются сторонами в качестве обеспечительной меры исполнения обязательства арендатора по договору. Указанная денежная сумма не является авансом, задатком или иным денежным поступлением в счет оплаты товаров, работ, услуг.

Согласно п.1 Приложения № 7 к договору аренды «арендодатель вправе удерживать сумму обеспечительного платежа в течение всего срока аренды. Стороны соглашаются, что обеспечительный платеж не является задатком в смысле пункта 1 Статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является видом обеспечения надлежащего исполнения обязательств арендатора по настоящему договору аренды».

Оценив условия договора аренды от 19.12.2011 №471К-11-ДДА, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, о том, что обеспечительный платеж по нему не является задатком, поскольку не отвечает признакам, установленным в пункте 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является иным способом обеспечения исполнения обязательств по договору.

Таким образом, обязанности арендодателя производить удержание из суммы обеспечительного платежа договором