Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.09.2007 по делу n А33-4334/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества № 05/185 от 20.07.2006 (в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2006) указан адрес местонахождения объектов недвижимости № 66-70 Приложения № 1, а также обозначено их местонахождение на земельном участке с кадастровым номером № 24:50:0600031:0048.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи  555 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Цена отчуждаемых объектов недвижимого имущества  определена сторонами в Приложении № 1 (перечне имущества, подлежащего передаче по договору)  к договору купли-продажи от 20.07.2006 (пункты 66-70 Приложения).

Следовательно, сторонами согласованы все существенные условия, необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимости.

Переход права собственности на  сооружения к ООО «Водозабор»  зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок  с ним.

С учетом изложенного арбитражный суд обоснованно признал согласованным предмет договора от 20.07.2006 № 05/185.

Довод заявителя жалобы о том, что использование в договоре купли-продажи от 20.07.2006 № 05/185  для определения места положения объекта недвижимости давно не существующего земельного участка  с кадастровым номером № 24:50:0600031:0048 свидетельствует о несогласовании условия о предмете договора купли-продажи, отклоняется судом в связи со следующим.

Понятие земельного участка дано в статье 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ, согласно которой земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не преду-смотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются его границы и местоположение. Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их правообладателей. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации как объекта права собственности и иных прав.

Статьей 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 определено, что государственный кадастровый учет земельных участков ведется в целях описания и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Пункт 3 статьи 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» закрепляет правило, согласно которому дата внесения записи в Единый государственный реестр земель имеет значение для определения момента возникновения или момента прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета в соответствующих границах.

Кадастровый план земельного участка, как это следует из пункта 2 статьи 16 данного Закона, воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке, что возможно применительно к настоящему случаю при условии наличия в договоре чертежа границ земельного участка с его координатами.

Индивидуализация земельного участка для сторон договора аренды происходит с момента достижения сторонами соглашения об объекте аренды в объеме характеристик, указанных в плане границ земельного участка.

Как усматривается из материалов, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0600031:0048, предоставленный заводу «Сибэлектросталь» согласно пункта 58 постановления администрации г. Красноярска от 14.10.92 № 394, расположенный по адресу г. Красноярск, ул. Кутузова, 1 площадью 1 196 032,65 кв.м. расформирован 12.10.2005 на основании распоряжения администрации г. Красноярска № 52-недв от 28.01.2005 «О расформировании земельного участка (ул. Кутузова, 1) на земельные участки с кадастровыми номерами № 24:50:060031:056, № 24:50:060031:054; № 24:50:060031:052, № 24:50:060031:057.

Земельный участок с кадастровым номером 24:50:0600031:0048 имел определенные координаты на поверхности земли (поворотные точки границ участка, румбы или дирекционные углы, длины линий между поворотными точками), которые обозначены в соответствующих листах кадастрового плана земельного участка.

После его расформирования имеется возможность определить конкретное местоположение объектов недвижимого имущества № 66-70 Приложения № I к договору купли-продажи от 20.07.2006. Следовательно, возможно определить по условиям договора от 20.07.2006 территориальную и пространственную сферу осуществления права собственности ООО «Водозабор» на сооружения.

Из выписок из Единого государственного реестра объектов капитального строительства  от 10.10.2005 № 04:401/2005-3297 на сооружение сети внутриплощадочного водоснабжения, от 22.11.2005 № 04-401/2005-4065 на сооружение ливневая канализационная сеть, от 22.11.2005 № 04:401/2005-4065 на сооружение тепловая трасса, от 12.12.2005 № 04:401/2005-3939 на  сооружение хозфекальная канализационная сеть следует, что данные объекты  проходят не только на земельном участке, арендуемом Абрашитовым О.Ш., но и на других вновь образованных земельных участка, т.е. по всей территории земельного участка с кадастровым номером  24:50:0600031:0048, ранее предоставленного металлургическому заводу «Сибэлектросталь».

Доводы заявителя жалобы о том, что перечисленные выписки из ЕГРОКС ООО «Водозабор» не выдавались, опровергаются письмом  ФГУП «Ростехинвентаризация» от 17.07.2007 № 0-38/5116, в котором указано, что выписки на  сооружения сети внутриплощадочного водоснабжения, ливневая канализационная сеть, тепловая трасса, на  сооружение хозфекальная канализационная сеть действительно выдавались заявителю (ООО «Водозабор») и данные сооружения включены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства.

Арбитражный суд  первой инстанции правомерно  учел также отсутствие у сторон договора спора относительно предмета данного договора, местонахождения сооружений - сети водопровода оборотной воды лит. № 140, тепловой трассы лит. № 144, хозфекальной канализационной сети лит. № 143, ливневой канализационной сети лит. № 142, сети внутриплощадочного водоснабжения лит. № 141.

Индивидуальный предприниматель Абрашитов О.Ш. стороной договора купли-продажи от 20.07.2006 № 05/185 не является.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что указанным договором купли-продажи нарушаются его права как арендатора земельного участка, является несостоятельным в связи со следующим.

Пунктом 1.1. договора аренды земельного участка № 1808 от 18.08.2005 (в редакции дополнительного  соглашения от 03.05.2006 №1862), заключенного между  Департаментом муниципального имущества и земельных отношений и Абрашитовым О.Ш., установлено, что  земельный участок с категорией земель поселений  с кадастровым номером  24:50:06 00 031:0056 в оценочной зоне 56, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, строения 99, 100, 127, 128, сооружения 129, 130, 131, 132 передается арендатору  для использования в целях эксплуатации нежилых зданий и сооружений. Общая площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет 31 641 кв.м., в том числе 20 285 кв.м.  –охранная зона инженерных сетей.

Согласно пункту 4.4.8 указанного договора предприниматель Абрашитов О.Ш. как арендатор обязан выполнять на участке в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания и эксплуатации инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции  тепловая трасса лит. № 144 протяженность 4 959,80 п.м., хозфекальная канализационная сеть лит. №143 протяженностью 9 878,0 п.м., ливневая канализационная сеть лит. № 142 протяженностью 665,50 п.м. сети внутриплощадочного водоснабжения лит. № 141  протяженностью 13 991,90 п.м. частично проходят по территории земельного участка, арендуемого истцом по договору аренды.

Поскольку право собственности ООО «Водозабор» на подземные сооружения не оспорено в установленном законом порядке, отсутствуют акты о демонтаже подземных коммуникаций, требования данного общества о допуске к подземным коммуникациям для их ремонта и обслуживания нельзя признать неправомерными.

Доводы заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции  не дана оценка представленному  в материалы плану исследований, выполненному ООО «Земпроект», опровергаются материалами дела.

Суд первой инстанции правомерно  отклонил технический отчет ООО «Земпроект», поскольку данные изыскания проводились в отсутствие представителей собственника подземных сооружений (располагающего наиболее полной документацией о своих объектах недвижимого имущества); изменения в утвержденную градостроительную документацию по результатам данных изысканий не внесены; в техническом отчете отсутствует согласование с заинтересованными ведомствами и службами города (архитектура, водоканал, электрические и тепловые сети, связь) на предмет утраты сетей.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 Письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в предмет доказывания по иску об устранении препятствий в осуществлении права входит  доказывание факта противоправного создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию и(или) распоряжению имуществом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве доказательства наличия препятствий со стороны ответчика в пользовании имуществом истец представил письмо ООО «Водозабор» № 142/06 от 28.11.2006.

В данном письме ООО «Водозабор» сообщало истцу, что эксплуатирующей организацией (ЗАО «Сибэлектросталь») по согласованию с собственником сетей - ООО «Водозабор» принято решение о проведении обследования инженерных сетей, в ходе которых могут проводиться плановые работы по вскрытию инженерных коммуникаций для обследования и текущего ремонта. При подготовке плана работ по обследованию сетей установлено, что истец возвел капитальное сооружение —бетонный забор в охранной зоне инженерных коммуникаций, что создает объективные препятствия для проведения вскрытия сетей. В письме содержится предложение предпринимателю Абрашитову О.Ш. в срок до 01.01.2007 добровольно устранить все препятствия для осуществления плановых работ по обследованию и ремонту сетей путем демонтажа бетонного забора в точках, указанных в Приложении № 2 к письму. В письме также указано, что если к дате начала производства работ предпринимателем Абрашитовым О.Ш. не будут осуществлены действия по демонтажу самовольного забора, демонтаж будет осуществлен эксплуатирующей организацией с взысканием расходов по демонтажу и иных связанных убытков за счет истца. К письму прилагается план проведения ремонтных работ.

С учетом изложенных обстоятельств, данное письмо не может быть оценено судом как создание ООО «Водозабор» препятствий в осуществлении индивидуальным предпринимателя прав арендатора земельного участка.

Иных доказательств, свидетельствующих  о противоправных действиях ответчиков, направленных  на создание истцу препятствий  в  праве пользования своим имуществом, заявитель апелляционной жалобы не представил.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю апелляционной жалобы на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от  «05» июля 2007  года по делу № А33-4334/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу –без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Абрашитову О.Ш.  1 000 руб. государственной пошлины, излишне перечисленной платежным