Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.08.2008 по делу n А33-2138/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело № А33-2138/2007-03АП-1720/2008

14 августа 2008 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2008  года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Магда О.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,

при участии:

от ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю – представителя Козыревой Е.С. по доверенности № 04-01 от 06.03.2008;

от истца ООО «Товары для мужчин» - представителя Чайчука И.В. по доверенности № 6 от 14.12.2007,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 7 мая 2008 года по делу № А33-2138/2007, принятое судьей Юрченковой Р.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю о признании недействительным изменения (повышения) ставки арендной платы по договору аренды от 30.07.1997 № 1188/3574 до 12 600 руб. за 1 кв.м. в год без учета НДС.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07 мая 2008 года исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным изменение арендной платы по договору аренды от 30.07.1997 № 1188/3574 до 12 600 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за арендуемое помещение С Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» взыскано 2000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с данным решением, ответчик - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Как полагает заявитель апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о повторном повышении ставки арендной платы, поскольку размер арендной платы был изначально определен на основании отчета независимого оценщика ООО «Сибирская оценочная компания» от 28.07.2006 № 48 (в размере 12 600 руб. за 1 кв.м.). В  уведомлении от 05.09.2006 № 05-7987 ошибочно указан размер арендной платы – 9 636 руб. за 1 кв.м. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы, считает, что судом не дана оценка доводу о ничтожности договора аренды.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2008 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 14 июля 2008 года.

Истец направил в материалы дела письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на следующие обстоятельства:

- договор аренды от 30.07.1997 № 1188/3574, в редакции дополнительного соглашения (пункт 5.2.) предусматривает право арендодателя на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке только в случае издания соответствующего нормативного акта Российской Федерации, Красноярского края и вступления его в силу;

- отчет об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями от 28.07.2006 № 48 не является нормативным актом;

- статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность увеличения арендной платы не чаще одного раза в год;

- законных оснований для увеличения ставки арендной платы у ответчика не имелось.

Определением от 14 июля 2008 года рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось до 12 августа 2008 года.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение от 7 мая 2008 года отменить.

Представитель истца в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы согласно возражениям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Товары для мужчин» (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 17.04.2006 к договору аренды от 30.07.1997 № 1188/3574 (от 01.01.2006 № 1188), которым установлены следующие условия договора (л.д. 9-13).

Согласно разделу 1 договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование комнаты № 1-6 общей площадью 354,5 кв.м. в нежилом помещении № 6 на первом этаже и комнаты № 10-17, часть комнаты № 18, комнаты № 20-28 общей площадью 199,7 кв.м. в нежилом подвальном помещении № 3 в здании федеральной собственности относящегося к памятнику истории и культуры «Здание духовного братства» нач. ХХ века, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98, рег. № 024999990663, для использования под магазин.

В соответствии с пунктом 2.1 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере – 3 654 рублей 21 копейка за 1 кв.м. в год без учета НДС и 2 046 рублей 36 копеек за 1 кв.м. в год без учета НДС за подвальное помещение. Данная ставка будет изменена арендодателем с даты рыночной оценки размера арендной платы в одностороннем порядке с последующего уведомления арендатора.

Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 2), действующий с 01.01.2006 и является неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора аренды).

Арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа оплачиваемого месяца на счет федерального бюджета (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2.1 договора арендодатель обязуется передать помещение по акту приема-передачи в течение пяти дней после подписания настоящего договора. Своевременно и полностью производить расчеты по арендной плате. До 20-го числе оплачиваемого месяца предоставлять арендодателю копии платежных документов.

Пунктом 5.2 определено, что условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может также изменяться по заявлению арендатора согласно пункту 3.2.2 настоящего договора. Кроме этого, размер может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с рыночной оценкой размера арендной платы, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.2.2 договора) чаще одного раза в год.

1 января 2006 года по акту приема-передачи арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование комнаты № 1-6 общей площадью 354,5 кв.м. в нежилом помещении № 6 на 1-ом этаже и комнаты № 10-17, часть комнаты № 18, комнаты № 20-28 общей площадью 199,7 кв.м. в нежилом подвальном помещении № 3 в здании федеральной собственности относящегося к памятнику истории и культуры «Здание духовного братства» нач. ХХ века, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 (л.д. 14).

Ежемесячная арендная плата с учетом НДС за один месяц составила 167 567 рублей 43 копейки (приложение № 2, расчет арендной платы за имущество) (л.д. 15).

Дополнительным соглашением от 30.05.2006 к договору аренды от 30.07.1997 № 1188/3574 стороны установили  изменение (уменьшение) площади арендуемого помещения. Согласно пункту 1.1. договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть комнаты № 1 общей площадью 128,0 кв.м. в здании федеральной собственности относящегося к памятнику истории и культуры «Здание духовного братства» нач. ХХ века, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 для использования под магазин. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложение № 2), действующий с 01.06.2006 и является неотъемлемой часть договора (л.д. 18).

1 июня 2006 года по акту приема-передачи арендодатель передал арендатору во временное владение  и пользование часть комнаты № 1, комнаты № 2-6 общей площадью 226,5 кв.м. в нежилом помещении № 6 на 1-ом этаже и комнаты № 10-17, часть комнаты № 18, комнаты № 20-28 общей площадью 199,7 кв.м. в нежилом подвальном помещении № 3 в здании федеральной собственности относящегося к памятнику истории и культуры «Здание духовного братства» нач. ХХ века, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 (л.д. 19).

Ежемесячная арендная плата с учетом НДС составила 45 994 рублей 32 копейки (приложение № 2, расчет арендной платы за имущество) (л.д. 20).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю направило в адрес ООО «Товары для мужчин» уведомление от 05.09.2006 № 05-7987 в котором сообщалось, что в соответствии с пунктами 2.1, 5.2 договора аренды от 01.06.2006 № 1188 с 1 августа 2006 года устанавливается новая ставка арендной платы в размере 9 636 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за помещение на 1-ом этаже. Основанием для пересмотра размера арендной платы является Отчет об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98  №48/06 от 28.07.2006, выполненный ООО «Сибирская оценочная компания». В уведомлении также предложено произвести в срок до 30.09.2006 доплату по арендной плате за август 2006 года (л.д. 22).

Ежемесячная арендная плата с учетом НДС составила 121 285 рублей 12 копеек согласно расчету арендной платы за имущество от 28.08.2006 (л.д. 23).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю направило в адрес ООО «Товары для мужчин» уведомление от 01.12.2006 № 05-11301, в котором сообщалось, что в связи с неправильно произведенным расчетом арендной платы и в соответствии с пунктами 2.1, 5.2 договор аренды от 01.06.2006 № 1188 с 1 августа 2006 года устанавливается ставка арендной платы в размере 12 600 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за помещение на 1-ом этаже. Основанием для пересмотра размера арендной платы является Отчет об определении рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 98 № 48/06 от 28.07.2006, выполненный ООО «Сибирская оценочная компания». В уведомлении также предложено произвести в срок до 31.12.2006 доплату по арендной плате за период с 01.08.2006 по 30.11.2006, а также ответчик указал, что уведомление от 05.09.2006 № 05-7987 считать недействительным (л.д. 24).

Ежемесячная арендная плата с учетом НДС составила 158 592 рублей согласно расчету арендной платы за имущество (л.д. 25).

Истцом за используемое по договору аренды помещение за период с 10.01.2006 по 08.12.2006 перечислено на расчетный счет ответчика 1 229 432 рублей 08 копеек арендной платы, что подтверждается платежными поручениями представленными в материалы дела (л.д. 26-38).

Не согласившись с требованиями ответчика в части увеличения размера арендной ставки по договору аренды и проведения доплат, истец обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит признать недействительным изменение ставки арендной платы по договору аренды от 30.07.1997 № 1188/3574 до 12 600 рублей за 1 кв.м. в год без учета НДС за арендуемое помещение.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Исходя из представленных документов следует, что между сторонами возникли взаимные права и обязанности, вытекающие из договора аренды нежилых помещений.

В соответствии со статьями 606, 607, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по оплате арендной платы по договору аренды.

В соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Стороны в пункте 5.2 договора установили, что условия настоящего договор, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может также изменяться по заявлению арендатора согласно пункту 3.2.2 настоящего договора. Кроме этого, размер может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с рыночной оценкой размера арендной платы, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.2.2 договора) чаще одного раза в год, что соответствует  пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла указанных положений закона и договора явствует, что в течение года с момента предыдущего повышения арендной платы ее размер должен оставаться