Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.05.2008 по делу n А33-13401/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

конкретного арендатора, а также субарендатора такого земельного участка производится с учетом волеизъявления уполномоченного органа.

Основанием издания оспариваемого распоряжения явилось волеизъявление уполномоченного органа на перемену арендатора спорного земельного участка в результате подписания 31.01.2006 договора между обществом с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко» и товариществом собственников жилья «Зодчий» о передаче всех прав и обязанностей  по договору аренды названного земельного участка от 31.03.1997 № 1661.

В соответствии со статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации,  пунктами 15-18 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» арендатору земельного участка предоставляется право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу.

В соответствии с частью второй статьи 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации содержание договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом с выяснением действительной общей воли сторон с учетом цели договора. При этом договор от 31.01.2006 между обществом с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко» и товариществом собственников жилья «Зодчий» хотя и называется договором «уступки прав требования», имеет фактически содержание договора перенайма. Именно в таком качестве он зарегистрирован 17.03.2006 в установленном законом порядке (л.д. 36 – 37, том 1). Следовательно, отсутствуют правовые препятствия для его оценки, в соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в качестве договора перенайма. Это не противоречит правовым позициям, выраженным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Заявителем не указаны конкретные нормы законодательства, нарушенные органом местного самоуправления. Ссылка заявителя на статьи 35, 36, 40 Конституции Российской Федерации, на Конвенцию о защите прав и человека и основных свобод не конкретизированы, не имеют относимости к обстоятельствам настоящего спора, поскольку наличие правоотношений собственности в рамках спора не доказаны, жилищные правоотношения настоящим спором не затрагиваются.

Довод заявителя о нарушении его прав и интересов оспариваемым ненормативным актом не подтверждается. Заявителем не доказано наличие охраняемых законом прав на спорный земельный участок.

Поскольку на момент вынесения оспариваемого ненормативного акта отсутствовало волеизъявление уполномоченного органа на предоставление обществу с ограниченной ответственностью  «Строй-Инвест» земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Крайняя, 1, Ленинский район, общей площадью 3225,31 кв.м, как для строительства, так и в аренду либо в субаренду, у общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» отсутствуют правовые основания претендовать на спорный земельный участок.

Кроме того, отсутствуют какие-либо доказательства принадлежности заявителю незавершенного строительством дома на спорном земельном участке, что также свидетельствует об отсутствии правовых оснований претендовать на спорный земельный участок. В силу пункта 1 статьи 2, пунктов 1, 3 статьи 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционной деятельности на основании договора. Заявителем не доказана его принадлежность к субъектам инвестиционной деятельности (инвесторам незавершенного строительством дома на спорном земельном участке).

Ссылка заявителя на нарушение прав инвесторов-дольщиков является необоснованной. Заявитель не доказал наличие полномочий на защиту в настоящем деле прав иных лиц. Кроме того, законный договор инвестирования, в силу Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» сохраняет свою силу независимо от смены застройщика.

Доводы общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» о возобновлении договора субаренды от 20.08.2004 № 14 в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о недействительности в силу ничтожности соглашения от 20.11.2005 о расторжении договора субаренды от 20.08.2004 № 14 исследованы и оценены судом апелляционной инстанции следующим образом.

Довод заявителя о ничтожности сделки от 20.11.2005 между обществом с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко» и обществом с ограниченной ответственностью «Стройтэкс-Инвест» о расторжении договора от 20.08.2004 № 14 является обоснованным, поскольку на момент ее заключения ООО «Стройтэкс-Инвест» прекратило свою деятельность (09.06.2005) в результате реорганизации (что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц). Следовательно, никакие действия во исполнение данной сделки не имеют правового значения. Вывод суда первой инстанции о правомерности конклюдентных действий общества с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко» по принятию земельного участка является необоснованным. Однако, это не повлекло вынесения  судом первой инстанции незаконного решения.

Данные обстоятельства не изменяют правовой оценки сложившихся на момент издания оспариваемого распоряжения правоотношений.

Договор субаренды от 20.08.2004 № 14 заключен на срок с 20.08.2004 до 31.12.2005 (пункт 1.7 договора). Следовательно, его действие прекращено 31.12.2005 истечением срока его действия.

Как указал суд кассационной инстанции, при оценке обстоятельств дела следует руководствоваться нормами абзаца 3 части 2 статьи 615, части 1 статьи 617, части 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Перехода права собственности на спорный земельный участок от органа местного самоуправления в рамках настоящего дела не происходило. Следовательно, в данном случае отсутствуют основания применения части 1 статьи 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 3 части 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В целях применения части 2 статьи 621 (с учетом абзаца 3 части 2 статьи 615) Гражданского Кодекса Российской Федерации для подтверждения возобновления договора субаренды от 20.08.2004 № 14 и своего права арендатора заявителю необходимо доказать, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

-факт продолжения пользования имуществом (спорным земельным участком)

-после истечения срока договора субаренды

-при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Однако, каких-либо доказательств продолжения пользования спорным земельным участком после 31.12.2005 заявителем в материалы дела не представлено.

Несмотря на то, что пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, добросовестность общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

Как уже анализировалось в настоящем постановлении, пользование земельным участком, предоставленным в целях строительства, может являться исключительно целевым и осуществляться исключительно лицом, которому уполномоченным органом выдано разрешение на строительство.

Разрешение на строительство обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» уполномоченным органом в порядке, предусмотренном Градостроительным Кодексом Российской Федерации, не выдавалось. Срок действия разрешения на строительство от 29.04.2005 № 167 (л. д. 32, том 1), выданного обществу с ограниченной ответственностью «Стройтэкс-Инвест», истек 31.12.2005 г. Передача прав застройщика по гражданско-правовому договору не предусмотрена действующим законодательством.

Доказательства осуществления строительных работ на спорном земельном участке в материалы настоящего дела, либо в материалы иных дел, рассмотренных с участием общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» (А33-3250/2007-ФО2-6729/2007, А33-10755/2007), не представлены. Простое владение земельным участком, без осуществления строительных работ и без получения в установленном порядке разрешения на строительство в рамках рассматриваемых правоотношений не может расцениваться в качестве законного и добросовестного пользования.

Доказательство, на которое заявитель ссылается в подтверждение пользования (письмо от 17.04.2006 общества с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко», адресованное обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест»), во-первых, представлено самим заявителем,  во-вторых опровергается пояснениями общества с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко» от 07.08.2006 (л.д. 38 - 39, том 1), в-третьих, может свидетельствовать только о недобросовестности заявителя в арендных правоотношениях, так как содержит сведения о задолженности по арендной плате.

Фактически задолженность по арендной плате погашена ТСЖ «Зодчий» 18.07.2006 г. (л. д. 42-43, том 1).

Опровержением факта продолжения пользования заявителем спорным земельным участком являются также имеющиеся в материалах дела протоколы совещаний 06.12.2005, 09-12.12.2005 (л. д. 40-41, том 3). На указанных совещаниях с участием городской администрации, прокуратуры Центрального района г. Красноярска, инвесторов-граждан, директоров общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест», общества с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко», ТСЖ «Зодчий» принята к сведению информация директора общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» об отказе от исполнения обязательств по строительству жилого дома № 1 по ул. Крайняя в связи с отсутствием финансовых средств на продолжение строительства. На совещаниях было предложено обществу с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко» представить предложения по достройке и вводу жилого дома в эксплуатацию, а затем предложено ТСЖ «Зодчий» принять решение о дальнейшей достройке жилого дома. Тем самым подтверждается волеизъявление администрации города Красноярска на прекращение правоотношений с обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» по строительству дома с заявителем, следовательно, волеизъявление против продолжения действия либо возобновления договора субаренды от 20.08.2004 № 14.

Кроме того, 12 декабря 2005 года обществом с ограниченной ответственностью «СКФ «Толстиков и Ко» в администрацию города Красноярска представлена информация (л. д. 42, том 3) о прекращении всех обязательственных отношений с обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» и заключении договора с ТСЖ «Зодчий» на управление и организацию работ по завершению строительства и вводу жилого дома в эксплуатацию. Тем самым подтверждено волеизъявление арендатора земельного участка на прекращение правоотношений субаренды с заявителем.

При таких обстоятельствах продолжение заявителем фактического пользования земельным участком объективно невозможно. Доводы заявителя о продолжении пользования имуществом (спорным земельным участком) после истечения срока договора субаренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя опровергаются фактическими обстоятельствами дела.

Таким образом, заявителем не доказано наличие возникших в установленном порядке прав на спорный земельный участок.

При изложенных обстоятельствах судом апелляционной инстанции не установлено безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции от 29 ноября 2007 года и для удовлетворения апелляционной жалобы. Таким образом, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции от 29 ноября 2007 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба налогового органа – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на общество с ограниченной ответственностью  «Строй-Инвест».

Поскольку при подаче апелляционной жалобы заявителю была представлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания рассмотрения апелляционной жалобы, государственная пошлина на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» в сумме 1 000 рублей.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 ноября 2007 года по делу № А33-13401/2006 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест» в доход федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий: судья:                                                                     Н. М.  Демидова

Судьи:                                                                                                                О. И. Бычкова

Г. А. Колесникова