Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.05.2008 по делу n А33-9397/2007. Изменить решение

помещений ме­дицинского центра или 24817 руб. 54 коп. в месяц.

По итогам проведенного в декабре 2006г. открытого конкурса на право заключения государственного контракта на выполнение работ «Оценка рыночной стоимости права владе­ния и пользования объектами недвижимого имущества, являющимися собственностью Крас­ноярского края в 2007г.» и «Оценка рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью Красноярского края», победителем по оценке рыночной стои­мости права владения и пользования объектом по адресу: г.Красноярск ул.Коломенская, 17 «6» признано ООО «Траст-Аудит».

25.12.2006г. ООО «Траст-Аудит» по заказу истца составлен отчет №539-2006 «Об опре-делении рыночной стоимости права пользования нежилого здания, расположенного по ул. Г.Красноярск ул. Коломенская, дом. 17 «6», согласно которому рыночная стоимость права пользования за всю площадь в месяц составило 274 544 руб. в месяц без НДС.

15.02.2007г. Агентство по управлению краевым имуществом направило ООО «НПО «Багира» уведомление № 05-1475 на основании  п.5.2 договора об установлении с 01.01.2007г. новой ставки арендной платы в размере 4620 руб. за 1 кв.м. в год. В качестве основания для пересмотра размера арендной платы назван Указ Губернатора Красноярского края  от 21.11.2006 № 128-уг.

                                20.06.2007г. Советом Администрации Красноярского края принято Распоряжение № 641-р, согласно которому нежилое здание общей площадью 713,10 кв.м., расположенное по адре­су: г.Красноярск ул.Коломенская, 17 «6», передается в муниципальную собственность г.Красноярска на основании ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003г. №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», ст. 154 Феде­рального закона от 22.08.2004г. №122-ФЗ.

26.06.2007г.  между Красноярским краем в лице Агентства по управлению краевым иму­ществом и муниципальным образованием г.Красноярск у лице департамента муниципально­го имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска подписан акт приема-передачи указанного в распоряжении № 641-р имущества.

24.07.2007г. Администрацией г. Красноярска принято распоряжение №1949-недв о при­нятии безвозмездно из государственной собственности Красноярского края в муниципаль­ную собственность г.Красноярска в городскую казну с целью размещения дошкольного об­разовательного учреждения нежилое здание общей площадью 713,10 кв.м., расположенное в г.Красноярске по ул.Коломенская, 176.

13.11.2007г. управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю -произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество,(включая его обременение в виде аренды) за муниципальным образованием.

В связи с неоплатой в полном объеме арендных платежей арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании  с арендатора 1 604 655 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и 169 865 рублей 84 копейки пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской  Федерации право сдачи в аренду имущества принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из решения Арбитражного суда Красноярского края от 16.07.1999 по делу № А33-4427/99-с2, распоряжения  Краевого комитета по управлению государственным имуществом от 11.08.2000 № 07-816р, выписки из реестра от 17.07.2007 № 06-6574, собственником здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 «б» на момент подписания договора аренды № 3900 от 6.02.2001   являлся  Красноярский край.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует их материалов дела, между правопредшественником истца   (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан  договор аренды  № 3900 от 06.02.2001.  В соответствии с п. 2.1 и 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2002 № 2), дополнительными соглашениями от 1.07.2004 № 4, от 1.12.2004 № 5 размер арендной платы составил:

с 1.02.2001 – 24 759, 27 рублей в месяц;

с 1.02.2002 – 43 246,00  рублей в месяц;

с 1.02.2003 – 57 192, 06 рублей в месяц;

с 1.02.2004 – 67 923, 53 рублей в месяц;

с 1.05.2004 – 17 242, 47 рублей в месяц;

с 1.12.2004 – 17 441,81  рублей в месяц;

с 1.01.2005 – 21 050,07  рублей в месяц;

с 1.01.2006 – 24 817,54  рублей в месяц;

с 1.01.2007 – 274 543,50 рублей в месяц.

Согласно расчету истца (т.2, л.д.13) за период с 1.01.2007 по 26.06.2007 арендные платежи составили 1 610 655, 20 рублей.

Ответчиком частично арендные платежи оплачены в общей сумме 6000 рублей следующими платежными поручениями:

№ 2 от 18.04.2007 в сумме 1000 руб.;

№ 3 от 26.04.2007 в сумме 1000 руб.;

№ 4 от 26.04.2007 в сумме 1000 руб.;

№ 5 от 26.04.2007 в сумме 1000 руб.;

№ 6 от 18.06.2007 в сумме 1000 руб.;

№ 7 от 18.06.2007 в сумме 1000 руб.;

Таким образом, задолженность по арендным платежам составила  1 604 655 руб. 20 коп. Доказательства оплаты указанной суммы ответчиком в материалы дела не представлены, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежали удовлетворению.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Пунктом 4.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 15.05.2002) предусмотрена оплата пени в размере 0,1% от просроченного платежа за каждый день просрочки. По условиям п. 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. Истцом предъявляется пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007. Сумма пени за указанный период составляет 169 865, 84 руб. В расчете  истца в период с 11.01.2007 по 31.05.2007 пени начислены на арендные платежи исходя из ставки 24 817,54  рублей в месяц, действовавшей в 2006 году, а с 1.06.2007 – исходя из доначисленной за 5 месяцев арендной  платы из расчета 274 543,50 рублей в месяц. При указанных обстоятельствах, принимая во внимание нерегулярность и незначительность размера внесения ответчиком арендных платежей, суд апелляционной инстанции полагает, что  ст. 333 Гражданского кодекса Российской  Федерации применению не подлежит, а предъявленный истцом размер  пени является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Применение судом первой инстанции ст. 10 и п.2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской  Федерации и выводы  о неправомерном увеличении с 1.01.2007 арендных платежей на основании Указа Губернатора Красноярского края  от 26.11.2006 № 128-г нельзя признать обоснованными в связи со следующим.

Из буквального и системного толкования пунктов 2.2, 5.2 договора аренды  от 06.02.2001 №  3900 следует, что арендатор имеет право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендодателя. При этом в случае, если изменение ставки арендной платы обусловлено нормативным актом  Красноярского края условия договора изменяются  с момента вступления в силу соответствующего акта, если самим актом не предусмотрено иное. Данное условие договора соответствует ст. 421, 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации.

27.11.2006 в «Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края» опубликован Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 № 128-уг, утвердивший методику определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности на основании оценки рыночно обоснованной величины арендной платы. Согласно п. 7 указ вступает в силу в день, следующий за днем его официального опубликования. Таким образом, данный указ вступил в силу с 28.11.2006.

18.12.2006 Агентством по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края проведен открытый конкурс по размещению заказа на выполнение работ «Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектами недвижимого имущества, являющихся собственностью Красноярского края в 2007 году». Согласно протоколу от 18.12.2006  победителем конкурса  объявлено ООО «Траст-Аудит», с ним 18.12.2006 подписан государственный контракт № 02 на проведение оценки рыночной стоимости права пользования  нежилым зданием (литер Б, Б1, Б2), расположенным в г. Красноярске по ул. Коломенская, 17 «б».

Согласно отчету указанного оценщика от 25.12.2006 № 539-2006 рыночная стоимость права пользования  указанным объектом составляет 385 руб./ м2 в месяц.

Учитывая, что условиями  договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора  изменять ставку арендной платы, если это изменение обусловлено   вступившим в законную силу нормативным актом Красноярского края, применение истцом данной методики, предусматривающей введение рыночной стоимости арендной платы, является правомерным и не может рассматриваться как злоупотребление правом.

Доводы ответчика о недостоверности отчета об оценке ООО «Траст-Аудит» в связи с отсутствием в нем доходного способа оценки,  балансовой стоимости имущества,   описания объекта и необходимости применения отчета ООО «Агентство профессиональной оценки» № 803/07, в соответствии с которым рыночная стоимость месячной арендной платы указанного выше объекта составляет 225 рублей/ м2 в месяц,  не признаны судом обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 14  Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

ООО «Траст-Аудит» при проведении оценки 25.12.2006 применены действующие в указанный период  стандарты оценки, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 № 519. Согласно п. 18 стандартов оценки оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

ООО «Траст-Аудит» при проведении оценки применены затратный и сравнительный подходы и не применен доходный подход. В качестве обоснования неприменения данного подхода оценщик указал на   отсутствие в договоре аренды права арендатора на сдачу объекта аренды в субаренду, с которым могли быть связаны ожидаемые доходы от объекта оценки (т.1, л.д. 105), что соответствует требованиям п.18 стандартов оценки.

Суд первой инстанции при отказе в иске исходил также из неправомерного не принятия  оценщиком к учету нахождение объекта в долгосрочной аренде и обременение его правами ответчика, положение в основу расчета  стоимости аренды офисных помещений, в то время как арендатор использует здание под ветеринарную клинику и медицинский центр; использование оценщиком  мультипликаторов по итогам продажи жилой недвижимости,   то время как объектом аренды является нежилое помещение.

Поскольку предметом оценки являлось право пользование объектом недвижимости, а не сам объект недвижимости,   выводы суда первой инстанции об обременении предмета оценки долгосрочной арендой не являются обоснованными. По данному основанию также  не принимается довод ответчика о необоснованном отсутствии в отчете оценки ООО «Траст-Аудит» от 25.12.2006 № 539-2006 балансовой стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом «л» п. 5.1 Порядка организации экспертизы отчетов об оценке, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (лицензирующий орган) от 3.05.2005 № 134 оценщик обязан учитывать варианты наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в соответствии с критериями: физическая осуществимость, юридическая правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность. При указанных обстоятельствах  выбор ООО «Траст-Аудит» максимальной эффективности использования объекта аренды при сдаче его под офис соответствует действующему законодательству.

При применении ООО «Траст-Аудит» сравнительного подхода определялась рыночная стоимость аналогов, являющихся  офисными (нежилыми) помещениями  (т.1, л.д. 96);  стоимость жилой недвижимости применялась оценщиком в различных районах города для приведения объектов нежилой недвижимости к сопоставимому виду.

Представленный ответчиком отчет ООО «Агентство профессиональной оценки» № 803/07  не может служить доказательством недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, отраженной в отчете ООО «Траст-Аудит»,  в связи с тем, что судом первой инстанции экспертиза достоверности определения рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости не назначалась, указанный отчет экспертным заключением не является (п.2 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п. 4 части 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным  применением норм материального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской