Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.05.2008 по делу n А33-9397/2007. Изменить решение

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело №

А33-9397/2007-03АП-614/2008

«4» мая 2008г.

Резолютивная часть постановления объявлена «28» апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен          «4» мая  2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей:  Хасановой И.А., Магда О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тахтараковой Ж.В.,

при участии:

от истца – Чащиной М.Г. – представителя по доверенности от 9.10.2007,

от ответчика – Попова В.В. – представителя по доверенности от 2.04.2008,

от третьего лица – Поддубной Л.И. – представителя по доверенности от 21.01.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края

на решение  Арбитражного суда  Красноярского края

от «29» января 2008 года по делу № А33-9397/2007, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации  Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НПО «Багира» о расторжении договора аренды от 06.02.2001 № 3900, обязании ответчика возвратить здание площадью 713,10 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 «б» и взыскании 1 647 261 рублей задолженности по арендной плате и 152 920 рублей 73 копейки пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, общество с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит».

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика 1 604 655 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и 169 865 рублей 84 копейки пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007.

Истцом заявлен отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды и обязании ответчика возвратить спорное здание. Определением от 12 ноября 2007 года отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года исковые требования удовлетворены частично, в сумме 162 535 рублей 60 копеек.

Не согласившись с данным судебным актом, Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы истец приводит следующее:

-  учитывая, что согласно отчету об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимости имущества № 539 оценка арендованного ответчиком имущества была осуществлена, то Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края  при расчете размера арендной платы на 2007 год правомерно применило Методику, утвержденную приложением № 1 к Указу от 21.11.2006 № 128-уг;

-  условия договора аренды № 3900 соответствуют требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей определение условий договора по усмотрению сторон, пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому размер арендной платы по договору может меняться не чаще одного раза в год. Следовательно, вывод суда о том, что размер арендной платы может быть изменен лишь в случае изменения базовой стоимости строительства, не соответствует обстоятельствам дела  и соглашению сторон договора аренды;

-  вывод суда о том, что отчет об определении рыночной стоимости № 539 не может быть положен в основу для изменения арендной ставки, не соответствует статьям 3, 12 Федерального закона от 29.07.1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

-  согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд, беря на себя функции эксперта в оценочной деятельности по оценке отчета об определении рыночной стоимости, нарушил нормы процессуального права, а именно, статьи 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что отчет, на основании которого была посчитана арендная ставка, является неправильным, не соответствующим действующему законодательству, в связи с чем ссылается на следующее:

-  согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта не должен вводить в заблуждение. При этом оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективное использование объекта – это использование в качестве офиса. Поэтому ставка арендной платы для клиники должна быть рассчитана из арендной ставки, рассчитанной для офисов;

-  в отчете отсутствует один из трех основных подходов оценки – доходный. Не использование данного подхода  существенно завышает арендную  ставку для ООО «НПО «Багира»;

-  в нарушение статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» описание объекта не проводилось, балансовая стоимость объекта не указана;

- согласно заключению ООО «Агентство профессиональной оценки» обоснованная рыночная стоимость аренды помещения на 25.01.2006  должна составлять 225 рублей в месяц за 1 кв.м. (вместо 385 рублей). Таким образом, рыночная стоимость права пользования за 1 кв.м. в месяц отчетом была завышена более чем на 70 %. Арендная ставка для ООО «НПО «Багира» должна равняться 24 817 рублей 54 копейки в месяц за всю площадь помещения.

Третье лицо Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска представил пояснения на апелляционную жалобу, считает решение от  29 января 2008 года незаконным и подлежащим отмене в связи со следующим:

-  в связи с произведенной оценкой рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости, истцом правомерно применена Методика, определенная в приложении № 1 к Указу Губернатора Красноярского края  № 128-уг;

-  условия договора аренды в части установления порядка изменения арендной платы соответствуют положениям статей 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации;

-  в нарушение статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не назначил экспертизу для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика.

Третье лицо ООО «Траст-аудит» представило пояснения на апелляционную жалобу. Считает решение от 29 января 2008 года незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям:

-   факт наличия прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество судом не установлен, как не установлен и факт того, что арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, следовательно, факторов обременения, которые должны влиять на рыночную стоимость права пользования арендованным имуществом, в данном случае нет;

-  при определении рыночной стоимости аренды объекта оценки максимальная эффективность использования объекта оценки рассчитана при сдаче объекта оценки под офис. При этом разницы в стоимости арендной платы при сдаче помещения под офис, либо при сдаче объекта оценки под ветеринарную клинику и медицинский центр, судом не установлено. Кроме того, суд рассматривает в качестве доказательства по делу альтернативный отчет, в котором оценщик принимает за наилучшее использование рассматриваемого зданий как офисное;

-   отчет № 803/07 не может выступать в качестве доказательства недостоверности величины рыночной стоимости, определенной в отчете № 539-2006, поскольку он составлен не в рамках рассмотрения дела № А33-9397/2007, а эксперт оценщик не был назначен арбитражным судом;

-   оценщик при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы нежилого здания не проводил оценку жилых помещений, как ошибочно указывается в решении суда, а применял стоимость жилой недвижимости в различных районах города для приведения объектов нежилой недвижимости к сопоставимому виду;

-   судом нарушены нормы процессуального права, в частности статьи 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, в соответствии с которыми для разъяснения возникающих  при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу.

До начала судебного заседания от Департамента  муниципального имущества и  земельных отношений администрации г. Красноярска поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с занятостью представителя в другом судебном процессе в Советском районном суде г. Красноярска. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, ходатайство судом отклонено на том основании, что  третье лицо не обосновало невозможность участия в настоящем деле других своих представителей.

В судебном заседании представители заявителя апелляционной жалобы, ответчика и третьего лица поддержали доводы, изложенные соответственно в апелляционной жалобе  и отзывах на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

06.02.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Багира» (арендатор) заключен договор аренды № 3900, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здание краевой собственности общей площадью 685,9 м2, расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. Коломенская, 17 «б» для размещения ветеринарного пункта (п.1.1). Срок действия договора устанавливается с 1.02.2001 по 15.01.2002 (п.1.2). В п.2.1 стороны предусмотрели размер арендной платы 433,17 руб. за 1 м2 в год. Размер арендной платы в месяц определяется соответственно с расчетом (приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью договора.

По акту от 1.02.2001 здание краевой собственности общей площадью 685,9 м2, расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. Коломенская, 17 «б» арендодателем передано арендатору.

15.05.2002г. между сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к договору №3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.01.2003г. (п.1), на арендатора возлагалась ответственность в виде договорной пени за просрочку оплаты аренд­ной платы в размере 0,1% в день с просроченной суммы (п.2), а также изменена редакция п.5.2. договора, согласно которому условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, ес­ли это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора и арендодателем в односто­роннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.

10.02.2003г. между сторонами подписан дополнительное соглашение № 3 к договору №3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.12.2003г. (п.1).

01.07.2004г. между сторонами подписано дополнительное соглашение № 4 к договору №3900, согласно которому в договор на правах арендодателя вместо КУГИ вступило Управление имущественных отношений администрации Красноярского края; срок действия договора увеличен до 15.11.2004г. (п.2); уточнен предмет аренды - двухэтажное здание крае­вой собственности общей площади 685,9 кв., расположенное по адресу: г. Красноярск ул. Коломенская, 17 «6». Арендуемые площади используются: 451,70 кв.м. для размещения ве­теринарной клиники, 234,20 кв.м. для размещения медицинского центра иммунологии и ре­продукции. Вид деятельности арендатора - ветеринарное обслуживание. Дополнительным соглашением № 4 изменен (п.4. соглашения) с 01.05.2004г. и размер арендной платы, который определен в размерах: 150 руб. за 1 кв.м. в год помещения исполь­зуемых под ветеринарную клинику, и 594,17 руб. в год используемых под медицинский центр. Месячный размер арендной платы определен в приложении №1 к соглашению в раз­мере 17 242 руб.47 коп. Как указано в соглашении данная ставка арендной платы будет изме­нена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 01.01.2005г. в одностороннем порядке с по­следующим уведомлением арендатора.

Дополнительным соглашением № 5 от 01.12.2004г. изменен (п.1. соглашения) срок   дей­ствия договора и установлен до 15.11.2019 г. Уточнен предмет аренды, согласно   которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду двухэтажное здание краевой собствен­ности общей площадью 713,10 кв.м., по адресу: г.Красноярск, ул. Коломенская 17б. Арен­дуемые площади используются следующим образом: 482,7 м.2 для размещения ветеринар­ной клиники, 230,4 м.2 для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Размер арендной платы с 01.12.2004г. (п. 3 соглашения) определен в размере 17 441,81 руб.

25.01.2006 договор аренды зарегистрирован Федеральной регистрационной службой номер регистрации 24-24-01/157/2005-53б.

27.01.2006 Агентство по управлению краевым имуществом  известило ООО «НПО «Багира» уведомлением № 05-622 на основании  п.5.2 договора  об установлении с 01.01.2006г. новой ставки арендной платы в размере 200 руб. за 1 кв.м. в год помещений ветеринарной клиники и 873,57 руб.