Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 по делу n А33-1571/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

с указанием на существование ограничения права в виде аренды (л.д. 23).

Являясь правопреемником арендодателя, Поляков М.Г., реализуя предусмотренное пунктом 6.2 договора право на односторонний отказ арендодателя от исполнения договора без обращения в суд, направил в адрес общества ограниченной ответственностью «Ангара» уведомление о расторжении договора аренды с 22 сентября 2006 года (л.д. 44).

17 октября 2006 года Поляков М.Г. обратился в управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 59) в связи с погашением записи об аренде на нежилое помещение № 104 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80. В качестве доказательств, подтверждающих  наличие оснований для прекращения договора аренды, Поляков М.Г. представил в регистрирующий орган уведомление от 21 сентября 2006 года, телеграммы от 15 ноября 2006 года, договор на оказание дизайнерских услуг от 10 октября 2006 года, письмо Красноярского филиала банка Москвы от 17 октября 2006 года об отсутствии поступлений от общества с ограниченной ответственностью «Ангара» на счет Полякова М.Г. за последние два месяца (л.д. 59).

23 ноября 2006 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о прекращении ограничения (обременения) права в связи с расторжением договора аренды на нежилое помещение № 104 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80.

28 ноября 2006 года Полякову М.Г. ответчиком было выдано повторное свидетельство взамен свидетельства серии 24 ЕЗ № 269790 от 7 сентября 2006 года о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № 104 общей площадью 306 кв.м по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80, при этом отсутствовало указание на наличие ограничений (обременений) права собственности(л.д. 24).

23 января 2007 года заявитель, полагая, что действия по внесению изменений в регистрационную запись об обременении права собственности арендой и выдаче Полякову М.Г. повторного свидетельства без указания обременении в виде аренды противоречат статьям 17, 21 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Инструкции «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах», утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 18 сентября 2003 года № 226 (в редакции от 6 декабря 2006 года), обратился за защитой нарушенного права в суд с заявлением о признании указанных действий ответчика незаконными.

13 августа 2007 года Арбитражный суд Красноярского края по делу № А33-5616/2007 (л.д.136) принял решение о признании договора № 4710 аренды нежилого помещения (здания, строения) от 19 мая 1999 года действующим.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Часть 1 статьи 9 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда является одним из ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество, и подлежит государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В силу части 1 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок было зарегистрировано право собственности Полякова М.Г. на нежилое помещение № 104, общей площадью 306 кв.м, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80. Одновременно в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об ограничении права собственности Полякова М.Г. правом аренды общества с ограниченной ответственностью «Ангара».

В первоначально выданном собственнику помещения свидетельстве о государственной регистрации права серии 24 ЕЗ № 269790 от 7 сентября 2006 года имелось указание на существование ограничения права в виде аренды.

17 октября 2006 года Поляков М.Г. обратился в управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с погашением записи об аренде на нежилое помещение № 104 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80. В качестве доказательств, подтверждающих  наличие оснований для прекращения договора аренды, Поляков М.Г. представил в регистрирующий орган уведомление от 21 сентября 2006 года, телеграммы от 15 ноября 2006 года, договор на оказание дизайнерских услуг от 10 октября 2006 года, письмо Красноярского филиала банка Москвы от 17 октября 2006 года об отсутствии поступлений от общества с ограниченной ответственностью «Ангара» на счет Полякова М.Г. за последние два месяца.

23 ноября 2006 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о прекращении ограничения (обременения) права в связи с расторжением договора аренды на нежилое помещение № 104 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80, в связи с чем 28 ноября 2006 года Полякову М.Г. ответчиком было выдано повторное свидетельство взамен свидетельства серии 24 ЕЗ № 269790 от 7 сентября 2006 года о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № 104 общей площадью 306 кв.м по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80, при этом ограничения (обременения) не были зарегистрированы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю законных оснований для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о снятии обременения и выдачи Полякову М.Г. повторного свидетельства.

Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Согласно статьям 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, на срок, определенный договором.

Часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 6.2 договора аренды считается досрочно расторгнутым в добровольном порядке без судебной процедуры расторжения договора с даты, указанной в соответствующем уведомлении арендодателя, если арендатор допустил просрочку арендной платы на срок более 2-х месяцев а также при намерении арендодателя использовать помещение в целях, не связанных с арендой.

В качестве доказательств, подтверждающих наличие оснований для прекращения договора аренды, Поляков М.Г. представил в регистрирующий орган уведомление от 21 сентября 2006 года, телеграммы от 15 ноября 2006 года, договор на оказание дизайнерских услуг от 10 октября 2006 года, письмо Красноярского филиала банка Москвы от 17 октября 2006 года об отсутствии поступлений от общества с ограниченной ответственностью «Ангара» на счет Полякова М.Г. за последние два месяца.

Однако решением Арбитражного суда Красноярского края от 13 августа 2007 года по делу № А33-5616/2007 договора № 4710 аренды нежилого помещения (здания, строения) от 19 мая 1999 года был признан действующим. Доказательства отмены или изменения данного решения в материалы дела представлены не были.

При таких обстоятельствах ответчик допустил ошибку в оценке договора аренды как прекратившего действие.

Суд апелляционной инстанции признает довод ответчика о невозможности ссылаться на решение Арбитражного суда Красноярского края от 13 августа 2007 года по делу № А33-5616/2007 в связи с тем, что данное решение было вынесено уже после исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о наличии  обременения права собственности Полякова М.Г. необоснованным. Данным решением суд признал договор аренды от 19 мая 1999 года действующим. Действие договора не приостанавливалось и не прерывалось.

Кроме того, суд соглашается с доводами заявителя о том, что представленные Поляковым М.Г. документы не могли однозначно свидетельствовать о наличии предусмотренных договором аренды обстоятельств, являющихся основанием  для расторжения договора.

Таким образом, поскольку в момент обращения Полякова М.Г. с заявлением о внесении  изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор аренды  от 19 мая 1999 года  действовал, у  Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю отсутствовали правовые основания для вынесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абзацу 5 пункта 1 раздела 1 Инструкции «О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах», утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 18 сентября 2003 года № 226 (в редакции от 6 декабря 2006 года) по ходатайству (заявлению) правообладателя ему может быть повторно выдано новое свидетельство, например, взамен ранее утерянного, пришедшего в негодность.

Поскольку у ответчика отсутствовали основания для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о наличии обременения права собственности Полякова М.Г. правами общества с ограниченной ответственностью «Ангара», выдача Полякову М.Г. повторного свидетельства с указанием отличной от первоначального свидетельства информации также противоречит закону.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Ответчик не представил суду доказательства законности внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о снятии обремеения  права собственности Полякова М.Г. на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты «Красноярский рабочий», 80, и выдачи Полякову М.Г. повторного свидетельства, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования заявителя. .

Довод ответчика о том, что обязывая Управление восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № 24-24-01/077/2005-205, суд не учел, что 23 января 2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о государственной регистрации договора аренды на данный объект недвижимого имущества,