Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«19» января  2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А74-2971/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «12» января  2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «19» января 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ахметшиной Г.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия  к индивидуальному предпринимателю Вайдурову Александру Михайловичу

о взыскании 444 579 руб. 88 коп. задолженности  по арендной плате, о  расторжении договора аренды, и о обязании возвратить помещения

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Вайдурову Александру Михайловичу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 444 579 рублей 88 копеек, о расторжении договора аренды государственного имущества от 16 сентября 2008 года № 97-ф, о выселении из части помещения №1 и помещений №№4-10, 12-21, общей площадью 277,8 кв. м., расположенных на первом этаже в здании по адресу: г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, 26, помещение 1Н.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции принято  уточнение исковых требований о взыскании с ответчика задолженности  по арендной плате в размере 444 579 рублей  88 копеек, о расторжении договора аренды государственного имущества от 16 сентября 2008 года № 97-ф, об обязании возвратить  часть помещения №1 и помещения №№ 4-10, 12-21, общей площадью 277,8 кв. м., расположенные на первом этаже в здании по адресу: г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, 26, помещение 1Н.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29 сентября 2010 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:

- истец не сообщил суду первой инстанции  о том, что за период действия договора ответчик по согласованию с истцом  произвел улучшение арендуемого здания путем возведения пристройки  к заданию общей площадью около 50 кв.м., одновременно согласовав, что все понесенные расходы ответчиком по строительству пристройки  пойдут в счет  расчетов по арендной плате;

- размер арендной платы, подлежащей взысканию  с ответчика как арендатора, погашен за счет произведенного улучшения помещения магазина,

- суд первой инстанции надлежащим образом не известил о времени и месте судебного заседания  ответчика.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал следующие возражения против апелляционной жалобы:

- за период действия договора в адрес истца не поступало  заявлений ответчика о согласовании переустройств и перепланировок;

- актом проверки, утвержденным 27.02.2010, комиссией не выявлено перепланировок, неотделимых улучшений и реконструкций здания, в том числе осуществленных  без согласования истца;

- факт  наличия произведенных улучшений арендуемого здания ответчиком не доказан;

- у истца отсутствую основания для перерасчета арендной платы, путем зачета понесенных расходов по строительству;

- с 01.01.2010 арендная плата вносилась не в полном объеме.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил, что дело рассмотрено в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Поскольку данные обстоятельства в силу пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловным основанием для отмены судебного акта, определением от 15  декабря 2010 года суд апелляционной инстанции на основании части 6.1. статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В исковом заявлении Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом указывает на то, что индивидуальным предпринимателем  Вайдуровым А.Н. был заключен договор аренды государственного имущества № 97 от 16 сентября 2008г.   (в редакции  дополнительного соглашения  от 23 марта 2009г.), в соответствии с которым ему было предоставлено нежилое помещение № 1 и помещения № 4-10, 12-21, общей площадью 277,8 кв.м., расположенные на первом этаже в здании по адресу: Республики Хакасия,  г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, 26, помещение 1Н  на срок до 04 ноября 2013 года. В соответствии с договором ответчик обязан вносить арендную плату в сумме 74 690 руб. за каждый месяц  до 10 числа текущего месяца. Однако ответчик вносил арендную плату не в полном объеме. 05 октября 2009 года  в адрес ответчика было направленно письмо об обязании погасить задолженность по арендной плате, которое вернулось по истечению срока хранения. 21 декабря 2009 года   в адрес ответчика было направлено уведомление об изменении размера годовой арендной платы. 02 апреля 2010 года была направлена претензия о необходимости погасить задолженность, однако ответчиком  не предпринято никаких действий по уплате. 07 мая 2010 года в адрес ответчика направлено  письмо о расторжении  договора аренды с 01 июня 2010 года. Ответ на предложение о расторжении договора не получен. Своим письмом  от 21 мая 2010 года Вайдуров А.М. сообщил о том, что в арендуемых помещениях начат ремонт и просил сообщить   сумму  задолженности  по состоянию на  01 мая 2010 года, что свидетельствует о том, что письмо о расторжении им было получено. На момент обращения в суд с настоящим иском за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в сумме 444 579 руб. 88 коп.  за период с октября 2009 года по июнь 2010 года включительно.  Так как в платежных поручениях не указано, за какой месяц произведен платеж, поступающие в рамках исполнения договора аренды денежные средства направляются в счет гашения задолженности по арендным платежам за 2009 год. Просит взыскать с индивидуального предпринимателя  Вайдурова А.Н. 444 579 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате, расторгнуть  договор аренды имущества №  97 от 04.09.2008 и обязать Вайдурова А.Н. возвратить  помещения по акту.

В судебное заседание апелляционной инстанции Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия и индивидуальный предприниматель Вайдуров Александр Михайлович представителей не направили.

Уведомлением о вручении  № 6600005913800 подтверждается надлежащее извещение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия о месте и времени рассмотрения дела.

Направленные индивидуальному предпринимателю Вайдурову Александру Михайловичу  по адресам, указанным в апелляционной жалобе заказные письма № 83/2010-315, № 83/210-314 с уведомлениями о вручении  № 6600005913802, №6600005913801 возвращены органом почтовой связи по истечении срока хранения. В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Кроме того, индивидуальный предприниматель Вайдуров Александр Михайлович  является заявителем апелляционной жалобы на решение по настоящему делу следовательно, как лицо, инициирующее апелляционное производство, вправе и должно было отслеживать ход движения дела.

В сотвествии с  частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие представителей указанных лиц.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно реестру федеральной собственности по состоянию на 01 августа 2010 года на балансе истца находится помещение, расположенное по адресу: г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, 26.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Вайдуровым Александром Михайловичем (арендодатель) 16 сентября 2008 года заключен договор аренды недвижимого государственного имущества № 97-ф, согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение в здание, расположенном по адресу: г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, 26, помещение 1Н, общей площадью 426,8 кв. м. для использования под магазин.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора арендная плата составляет 896 280 руб. в год, соответственно 74 690 руб. в месяц, без учета НДС. Арендная плата подлежит перечислению в федеральный бюджет за каждый месяц вперед до 10 числа текущего месяца .

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае увеличении инфляции, а также иных случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть настоящего договора (пункт 3.3 договора).

Пунктом 1.4 договора стороны определили срок действия договора до 04 сентября 2013 года.

Согласно пункту 2.2.8 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а также принимать участие в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей территории здания, проводимых арендодателем согласно отдельным соглашениям, заключаемых с арендодателем

Разделом 5 договора стороны предусмотрели порядок изменения, расторжения, прекращения и продления договора.

Пунктом 5.2.3 договора установлено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, в случае если арендатор в установленные договором сроки не вносит арендную плату независимо от ее последующего внесения.

По акту приема-передачи от 04 сентября 2008 года помещение передано ответчику.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 февраля 2009 года внесена запись № 19-19-03/002/2009-073.

Дополнительным соглашением № 1 от 23 марта 2009 года к договору аренды недвижимого государственного имущества от 16 сентября 2008 года № 97-ф стороны установили, что арендодатель  передает арендатору во временное пользование часть помещения № 1 и помещения №4-10,12-21, общей площадью 277,8 кв. м. на 1 этаже в здании, расположенном по адресу: г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, 26, помещение 1Н.

Дополнительным соглашением № 2 от 20 августа 2009 года к договору аренды недвижимого государственного имущества от 16 сентября 2008 года № 97-ф произведена замена арендодателя - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия его правопреемником – Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия.

Согласно дополнительному соглашению № 3 от 11 января 2010 года к договору аренды недвижимого государственного имущества от 16 сентября 2008 года № 97-ф арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае несоблюдения арендатором установленным законодательством требований к безопасной эксплуатации арендованного имущества.

Истец 21 декабря 2009 года направил в адрес ответчика уведомление № 2629 об индексации суммы годовой арендной платы за помещения в 1,103 раза.

Претензиями от 05 октября 2009 года № 1692,  от 02 апреля 2010 года № 1390 истец просил ответчика погасить образовавшуюся задолженность.

Письмом от 07 мая 2010 года истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды с 01 июня 2010 года.

Ответчик уведомил истца о том, что с 01 мая 2010 года начал текущий ремонт арендованного помещения, а также ремонт кровли крыши (письмо от 21 мая 2010 года № 2307).

Письмо ответчика от 21 мая 2010 года не содержит ответа на предложение истца расторгнуть договор  с 01 июня 2010 года.

Актом внеплановой проверки использования нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саяногорск, Ленинградский микрорайон, №26, литера Н от 26 июля 2010 года установлено, что арендуемые помещения  находятся в плохом состоянии, на потолке помещения имеются явные следы течи воды, из-за которых происходит разрушение штукатурки потолка. Течь воды происходит из лампы дневного освещения, что является грубым нарушением правил пожарной безопасности и техники безопасности.

Поскольку индивидуальный предприниматель Вайдуров Александр Михайлович не погасил задолженность по арендным платежам, а состояние арендованного помещения ухудшилось, то Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обратилось с настоящим иском

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Правоотношения по заключенному между сторонами договору  аренды 16 сентября 2008 год, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных