Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.01.2011 по делу n А33-7381/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

1, 2 статьи 39 Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обя­зательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя кото­рых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собст­венности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации издерж­ки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на соб­ственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

На основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник по­мещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в много­квартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество пу­тем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно статье 15 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадле­жащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственни­ков помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

В силу «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в которых рег­ламентируется порядок несения расходов на содержание общего имущества в многоквартир­ном жилом доме всеми собственниками помещений, которые не входят в состав общего имущества многоквартирного жилого дома», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, расходы по содержанию и ремонту общего имущества собственники несут с учетом выбранного способа управления многоквар­тирным домом.

Согласно статье 44 Кодекса выбор способа управления многоквартирным домом отно­сится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления много­квартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2)  управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собствен­ников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организа­ция) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, орга­нов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского коопе­ратива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предостав­лять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся поме­щениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управ­ления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации на собст­венника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества. Собственник от­дельного помещения в доме обязан нести часть расходов на содержание всего комплекса общего имущества соразмерно своей доле в общем имуществе (статья 249 Гражданского ко­декса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что 28.12.2006 и 01.10.2007 общим собранием собственни­ков помещений в многоквартирном доме по адресам: г. Красноярск, ул. С. Лазо, д. 12 «а», г. Красноярск, ул. С. Лазо, д. 18, выбран способ управления многоквартирными домами - управление управляющей организации. В качестве управляющей организации выбрано об­щество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Красжилсервис».

Договоры управления подписаны собственниками помещений многоквартирного жилого дома, поименованными в Приложениях № 1 к договорам управления «Список собственников помещений многоквартирного дома по адресам: г. Красноярск, ул. С. Лазо, д. 12 «а», г. Красноярск, ул. С. Лазо, д. 18.

Приложение № 1 к договору управления от 28.12.2006 № 80-у подписано главой Адми­нистрации Советского района - Коновальцевым А.Н. Приложение № 1 к договорам управле­ния от 28.12.2006 № 197-у, от 01.10.2007 № 244-у подписано главой Администрации Совет­ского района Мурысиным В.А.

В приложениях № 4, № 5 к договорам сторонами согласован примерный перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, текущему и капитально­му ремонту общего имущества. В приложении № 6 согласованы примерные сроки устране­ния неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта от­дельных частей многоквартирного дома и его оборудования, сроки устранения аварийных ситуаций и выполнения работ по заявкам. В приложении № 8 согласованы параметры каче­ства предоставления коммунальных услуг и условия изменения размера платы за комму­нальные услуги.

Выбор способа управления осуществлялся общим собранием собственников многоквар­тирного дома в форме заочного голосования. Количество голосов принявших участие в голо­совании, согласно протоколам подведения итогов общего собрания собственников много­квартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. С. Лазо, д. 18 составило 58,7% голосов, по адресу г. Красноярск, ул. С. Лазо, д. 12 «а» - 68,32 % голосов.

Таким образом, договоры управления от 28.12.2006 № 80-у, от 28.12.2006 № 197-у, от 01.10.2007 № 244-у подтверждают избрание собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах по адресам: г. Красноярск, ул. С. Лазо, д. 12 «а», г. Красноярск, ул. С. Лазо, д. 18, способа управления многоквартирными домами. Договоры и приложения к ним соответствуют  требованиям, перечисленным в статье 162 Жилищного кодекса.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о недействительности и незаключенности договора управления многоквартирными жилыми домами опровергаются материалами дела. Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих признание со стороны собственников жилых помещений в многоквартирном доме в судебном порядке договора управления недействительным или незаключенным.   

09.08.2010 между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компа­ния «Красжилсервис» и обществом с ограниченной ответственностью «Красноярский сель­ский строительный комбинат» заключен договор № 163-э/р от 09.08.2005 на техническое об­служивание и совместную эксплуатацию общего имущества домовладения который, исходя из его текста, относится к договорам возмездного оказания услуг (глава 39 части II Граждан­ского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по догово­ру возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно статье 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оп­латить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, размер платы за спорные услуги установлен на уровне тарифов, утвержденных реше­ниями Красноярского городского совета №В-386 от 19.12.2007, №В-63 от 22.12.2008, №8-132 от 22.12.2009.

Пунктом 16 Правил предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственника­ми помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с ли­цами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы, в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что нежилые помещения находятся в жилых домах и не могут существовать отдельно от них, собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как кры­ша, фундамент, коммуникации и прочие. Следовательно, бремя содержания собственником имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помеще­ний, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловле­ны необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными.

Таким образом, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений. Данная обязанность прямо предусмотрена законом.

В подтверждение факта несения расходов по содержанию и эксплуатации многоквартир­ного дома по адресу: г. Красноярск, ул. С.Лазо, 12 «а» и ул. С.Лазо,18, истцом представлены договоры от 01.02.2008, от 01.01.2009, от 01.01.2010 № 8-ТО, заключенные с обществом «Жилье-2».

Факт исполнения обязательств по договорам подтвержден представленными в материалы дела истцом актами выполненных работ, счета-фактурами, выставленные истцу на оплату выполненных работ и оказанных услуг.

В подтверждение оплаты также представлены в материалы дела платежные поручения.

В силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установ­лении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавлива­ется органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах феде­рального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответст­вующего субъекта Российской Федерации).

Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме, обязан вно­сить плату за содержание и ремонт жилого помещения наравне с иными собственниками по­мещений в многоквартирном доме, и размер платы определяется решением общего собрания собственников, а до момента утверждения решением общего собрания собственников - ре­шением органа местного самоуправления.

Из материалов дела следует, что размер платы за услуги управляющей компании собранием собственников помещений дома не установлен.

В свою очередь установленный органами местного самоуправления тариф представляет собой экономически обоснованную плату, необходимую для обеспечения деятельности по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту об­щего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в конкретном муници­пальном образовании.

Исходя из изложенных выше норм, расчёт платы представляет собой простую арифмети­ческую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев вне зависимости от конкретно выполненных управляющей организацией ра­бот в конкретный период времени.

Из представленного расчета следует, что ответчику размер платы за период с марта 2008 года по март 2010 года исчислен согласно действующим на момент оказания услуг тарифам, утвержденным решениями Красноярского городского совета №В-386 от 19.12.2007, №В-63 от 22.12.2008, №8-132 от 22.12.2009, исходя из площади нежилых помещений, принадлежа­щих на праве собственности (свидетельства 24 ВН № 008165, 24 ВН № 006765).

Доказательств оплаты долга в размере 251 115 рублей 47 копеек в материалы дела не представлено.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции законно и обоснованно пришел к выводу, что требование истца о взыскании 251 115 рублей 47 копеек задолженности подлежит удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности довода ответчика о том, что договоры управления многоквартирным до­мом № 244-у от 01.01.2007, № 80-у от 28.12.2006 не подписаны собственниками жилых по­мещений, а следовательно являются не заключенными и не влекущими правовых последст­вий, как необоснованные и не подтвержденные документально.

В материалах дела представлены выписки из государственного реестра прав на недвижимое имущество, предоставленные Управлением Федеральной государственной регистрации, ка­дастра и картографии по Красноярскому краю, которые подтверждают принадлежность соб­ственникам жилых помещений, находящихся по адресу: г. Красноярск, ул. С. Лазо, № 18 следующих квартир: № 111, 113, 105, 112, 109, 115, 107, 103, 134, 138, 104, 130, 122, 100, 128, 123, 132, 102, 133, 110, 129, 127, 124, 62, 10, 53, 11, 74, 78, 76, 19, 120, 3, 68, 84, 2а, 48, 61, 66, 14, 22, 86, 77, 55, 70, 24, 73, 85, 88, 69, 52, 63, 56, 36, 96, 58, 50, 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9, 12, 15, 16, 26, 28, 32, 34, 37, 38, 42, 44, 46, 51, 54, 67, 75, 79, 83, 87, 90, 92, 93, 94, а также по адресу: г. Крас­ноярск, ул. С. Лазо, 12 «А» следующих квартир: № 44, 17, 43, 37, 38, 48, 10, 50, 15, 46, 28, 50, 58, 35, 27, 2, 3, 4, 6, 11, 12, 14, 18, 19, 20, 30, 31, 32, 33, 38, 47, 49, 51, 53, 55, 56, 59, 60, 61, 64. Физические лица, собственники квартир, указаны в приложении № 1 к договорам управле­ния многоквартирными домами, т.е. принимали участие в выборе способа управления.

В связи с тем, что договоры управления в установленном порядке не признаны недействительными, доводы ответчика о наличии дефектов в данных договорах не имеют правового значения.

Таким образом, истец, как избранная в установленном законом порядке управляющая ор­ганизация, обоснованно обратилось с требованием о возмещении расходов.

Ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие, что содержание и ремонт многоквартирных домов по адресу: г. Красноярск, ул. С.Лазо, 12 «а» и ул. С.Лазо,18, осуществлялось иной организацией, а не истцом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что между истцом и ответчиком заключен договор на техническое обслуживание № 163-э/р от 09 августа 2005 года, но никаких дополнительных соглашений к договору на изменение тарифов сторонами не подписывалось, отклоняется арбитражным апелляционным судом исходя из следующего.

На основании подпункта 2.1.10. и пункта 3.1. указанного договора общество с ограни­ченной ответственностью