Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.12.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

приведенной нормы, а также из положений пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор по договору аренды обязан уплачивать арендную плату, определенную в соответствии с условиями заключенного договора, произвольное изменение арендодателем размера арендной платы недопустимо.

Пунктом 2.1 спорного договора размер арендной платы установлен в сумме 900 рублей 25 копеек за 1 кв.м. в год.

Согласно пункту 5.2 договора условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть также изменен по заявлению арендатора согласно пункту 3.3.2 настоящего договора  арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.3.2) чаще одного раза в год.

В пункте 3.3.2 указано на обязанность арендатора сообщить арендодателю об использовании помещения под вид деятельности, по которому коэффициент превышает установленные договором.

Таким образом, сторонами в заключенном ими договоре аренды предусмотрены исчерпывающие случаи, когда размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке - изменение базовой стоимости строительства одного квадратного метра и совершение рыночной оценки арендной платы.

В письме исх. № 32 от 28.01.2010 ответчик  указал, что основанием пересмотра  арендной платы явился отчет оценщика – общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Стандарт».

Согласно представленного в материалы дела Отчета № 562 от 20.11.2009 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилого подвального помещения здания театра, общей площадью 208,1 кв.м., по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира, 129 на 16.11.2009 составляет 91 148 рублей без учета НДС.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и оценивается судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленный в дело отчет общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Стандарт» об оценке от 16.11.2009 № 562, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в отчёте содержатся неточности и спорные утверждения, что свидетельствует о недостоверности оценки, а именно:

- в заключении сделан вывод о том, что наиболее разумно и эффективно использовать объект оценки возможно в качестве офисных помещений и помещений сферы услуг (торгового), в то время как согласно выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства № 04:401/2005-3830 от 13.12.2005 помещение является подвальным, согласно пункту 1.1 договора помещение передано в аренду под оздоровительный центр;

- в заключении указано на расположение объекта оценки вблизи делового центра г. Красноярска, при этом согласно указанной выписке из реестра спорное помещение расположено в Железнодорожном районе города, обоснование приближенности к деловому центру оценщиком не представлено.

Поскольку, из отчета по оценке следует, что он произведен с применением сравнительного подхода (сравнение месторасположения объектов на территории города по улицам и районам, этажность нахождения помещения, сфера использования), где в качестве единицы сравнения выбрана величина годовой арендной платы за 1 кв.м. аналогичных объектов аренды, допущенные оценщиком в отчете неточности существенно повлияли на определение стоимости объекта оценки - права аренды.

Таким образом, определенная в отчете общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Стандарт» об оценке от 16.11.2009 № 562 итоговая величина стоимости объекта оценки не может быть признана рыночной.

Кроме того, в материалы дела представлен отчет № 31-2010, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Транс-аудит», согласно которому итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 44 117 рублей 20 копеек, согласно отчету № 22-1/09, произведенному индивидуальным предпринимателем Кулаковой Е.А., арендная плата за помещение составляет 44 872 рубля 60 копеек в месяц.

По определению Арбитражного суда Красноярского края от 02.07.2010 назначено проведение оценочной экспертизы спорного объекта, проведение экспертизы поручено эксперту Радеевой Т.Г. (ООО «ЭКОРС»). В результате проведения экспертизы (отчет об оценке № 350-08/10 от 12.08.2010) установлено, что рыночная стоимость права пользования и владения арендуемого истцом помещения составляет 49 007 рублей 55 копеек.  

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Недостоверность оценки является основанием недействительности (ничтожности) сделки (одностороннего изменения размера арендной платы) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, поскольку определенная в отчете общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Стандарт» стоимость аренды помещения не является рыночной,  в материалах дела содержатся другие отчеты, свидетельствующие о возможности взымания за аренду спорного объекта меньшую арендную плату, апелляционный суд признает недействительным изменения ответчиком договора аренды № 4788 от 31.10.2001 в части установления арендной платы в размере 91 148 рублей (без НДС) в месяц за пользование помещением № 3, расположенным по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 129 с 01.01.2010, как основанном на недостоверном отчете № 562 об определении рыночной стоимости величины арендной платы. Следовательно, требования истца в данной части подлежат удовлетворению.

Однако, требование истца об установлении величины арендной платы с 01.01.2010 в размере 49 007 рублей 55 копеек (без единовременного первоначального платежа, без учета коммунальных платежей, с учетом всех соответствующих налогов, в том числе НДС) в месяц за пользование помещением № 3, расположенным по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 129, на основании договор аренды № 4788 от 31.10.2001, согласно отчету, представленному независимым экспертом, апелляционный суд считает не подлежащим удовлетворению, поскольку из условий спорного договора следует, что изменения в договор могут быть внесены только по согласованию сторон (пункт 5.1 договора), правом на внесение заявлений об изменении размера арендной платы арендатор может воспользоваться только при изменении вида деятельности, под который используются помещения (пункты 3.3.2 и 5.2 договора).

Из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В спорном договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В материалы дела истцом не представлены доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, перечисленных в указанных положениях гражданского законодательства, апелляционный суд не усматривает существенного изменения обстоятельств при исполнении спорного договора сторонами, следовательно, при установленных обстоятельствах, основания для изменения условия о размере арендной платы по требованию арендатора арбитражным судом отсутствуют.

Следовательно, как верно отмечено судом первой инстанции, договор аренды № 4788 от 31.10.2001 не подлежит изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.04.2010 № 1074/10.

Апелляционный суд вправе на основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

Исходя из приведенных норм права, установленных по делу обстоятельств, апелляционный суд приходит к выводу об отмене обжалуемого решения и принятии нового судебного акта, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права (части 1, 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления (8000 рублей за рассмотрение двух требований неимущественного характера), апелляционной жалобы (2000 рублей) и проведение экспертизы (25 000 рублей) относятся на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а именно – платежи указанных сумм произведены истцом, исковые требования удовлетворены частично, следовательно, расходы в сумме 17 500 рублей подлежат возмещению ответчиком истцу.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «15» октября 2010 года по делу                       № А33-3762/2010 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным изменение краевым государственным автономным учреждением «Красноярский музыкальный театр» в одностороннем порядке договора аренды № 4788 от 31.10.2001 согласно отчету № 562 об определении рыночной стоимости величины арендной платы в размере 91 148 рублей (без НДС) в месяц за пользование помещением № 3, расположенным по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 129.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с краевого государственного автономного учреждения «Красноярский музыкальный театр» в пользу индивидуального предпринимателя Евдокимова Андрея Витальевича 17 500 рублей судебных расходов.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Т.С. Гурова

О.В. Петровская