Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно пунктам 4, 5, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 (далее ФСО-1), при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Стандартами оценочной деятельности предусматривается три подхода к оценке рыночной стоимости объектов оценки: сравнительный, затратный, доходный (пункты 13, 14, 15 ФСО-1).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

Согласно пункту 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как обоснованно указал суд первой инстанции,  отчет № 10009-3 от 23.12.2009 ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» содержит существенные нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральных Стандартов Оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Информация и выводы, содержащиеся в этом отчете, допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение о стоимости объекта оценки из-за неполноты предоставленной информации, отсутствия развернутого анализа рынка объекта оценки.

В частности, согласно пункту 15 ФСО-1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. В оспариваемом отчете отсутствует обоснованный отказ от использования затратного подхода, хотя в отчете указано, что затратный подход ведет к потере части стоимости объекта оценки (стр. 35 оспариваемого отчета), с учетом мнения  оценщика о том, что старое бревенчатое здание скоро придет в негодность (стр. оспариваемого 62 отчета). Как пояснил эксперт Козлов А.ГН. (л.д. 213-215, том 2) при корректировке по техническому состоянию износа зданий не обосновано применение методики расчета физического износа, без учета оставшегося экономического срока жизни деревянного нежилого здания.   В качестве аналогов приняты здания кирпичные удовлетворительного состояния, что должно было быть учтено при оценке   деревянного, ветхого  здания. При том, что коэффициент материалов стен для деревянных и металлических зданий составляет соответственно 0,6 и 1,1, необоснованно  применено соотношение по восстановительной стоимости 0,7022. Кроме того, в отчете не обосновано применение доходного метода.

При таких обстоятельствах, требование истца в части признания недостоверной величины стоимости объектов оценки, определенной независимым оценщиком ООО «Центр Профессиональной Оценки «Тишенин и Партнеры» в отчете №10009-3 от 23.12.2009, обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку между сторонами заключаемого договора возникли разногласия по оценке выкупаемого имущества в результате различных оценочных заключений, судом правомерно была назначена судебная экспертиза по ходатайству истца в целях определения достоверной стоимости выкупаемых помещений.

Согласно экспертному заключению № 10.04 от 07 июля 2010 года оценки рыночной стоимости нежилых помещений № 3, общей площадью 66,9 кв. м., № 7, общей площадью 64,9 кв. м., № 10 общей площадью 15,4 кв. м.,  № 14 общей площадью 66,4 кв. м., расположенных по адресу г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, строение 3 рыночная стоимость

     - помещения № 3, общей площадью 66,9 кв. м. – 64 362  руб.;

- помещения № 7, общей площадью 64,9 кв. м. –  62 598  руб.;

- стоимости помещения № 10 общей площадью 15,4 кв. м. – 15 042 руб.;

- стоимости помещения № 14 общей площадью 66,4 кв. м. – 63 635  руб.

Достоверность представленного суду экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не опровергнута.

На основании статей 64, 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд первой инстанции обоснованно принял экспертное заключение как основание для разрешения спора о стоимости выкупаемого имущества при наличии противоречивых оценочных заключений других оценщиков. Данное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчиков о том, что эксперт необоснованно исказил фактический износ оцениваемых помещений, опровергнуты экспертом Козловым в ходе судебного заседания (в том, числе письменно). Возражения ответчика по ошибкам в цифрах судом первой инстанции обоснованно  отклонены, так как существо опечаток эксперт объяснил, и они не повлекли искажение результатов оценки.

С учетом уточнения исковых требований истцом, на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений № 4, 6, 8, расположенных по адресу: г. Канск, ул. Парижской Коммуны, 50, стр. 3, цена недвижимого имущества правомерно определена судом первой инстанции в размере, определенном в результате судебной экспертизы - экспертного заключения № 10.04 от 07 июля 2010 г.  в сумме 205 637 (двести пять тысяч  шестьсот тридцать семь) рублей, в том числе НДС 31368 руб. 35 коп рублей.  При таких обстоятельствах, требования истца в части изменения редакции договора является обоснованным и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что эксперт при проведении судебной экспертизы в отчете исказил данные о пригодности здания к дальнейшей эксплуатации, величину физического износа, указанную в нормативных документах, не обосновал отсутствие экономической целесообразности проведения капитального ремонта здания, нарушил требования по использованию информации, не обосновал отказ от использования методов доходного подхода, не нашли своего подтверждения,  опровергнуты пояснениями истца и эксперта.

Согласно пояснениям эксперта в судебном заседании суда первой инстанции при оценке используется не величина физического износа, а величина экономического износа, методика расчета физического износа нигде и никогда не применялась. Что касается доходного подхода,  эксперт в своих письменных возражениях на замечания ответчика указал, что при отсутствии достоверной информации,  позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект способен приносить, а также информации о расходах по объектам оценки  применение доходного метода некорректно. При этом эксперт просил учитывать оцениваемый объект  деревянное здание ветхого состояния, следовательно при применении доходного метода и затратах на поддержание живучести здания (стоимость капитального ремонта сетей) доходный поток (стоимость здания) получится отрицательной (17 стр. отчета эксперта).

Из  экспертного заключения следует, что требуется полная замена стен, перекрытий, перегородок, кровли, полов, оконных блоков в здании отсутствует центральное  отопление, холодное и горячее водоснабжение, износ здания  до 70 %,  то есть ветхое  (стр. 10-11 заключения эксперта).

Экспертом применены затратный и сравнительный подходы, составлен расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Учитывая формальный характер опечаток истца в цифрах уточнении исковых требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что по существу требования истцом заявлены обоснованно с учетом цифр в экспертном заключении  о стоимости:

     - помещения № 3, общей площадью 66,9 кв. м. – 64 362  руб.;

- помещения № 7, общей площадью 64,9 кв. м. –  62 598  руб.;

- стоимости помещения № 10 общей площадью 15,4 кв. м. – 15 042 руб.;

- стоимости помещения № 14 общей площадью 66,4 кв. м. – 63 635  руб.

Истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату юридических услуг представителя в размере 12 000 руб.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Частями 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с пунктом 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 августа 2004 года № 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Как следует из материалов дела, всего обществом заявлено 12 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

В подтверждение расходов по оплате услуг представителя истцом  представлены договор правовой помощи № 21 от 01.02.2010, квитанция № 0021 от 26.07.2010 об уплате истцом Погоденкову В.К. 15 000 руб., доверенность, выданная истцом Погоденкову В.К. на представительство интересов истца.

Как следует из материалов дела, Погоденков В.К. готовил исковое заявление, принимал участие в судебных заседаниях суда первой инстанции 25.05.2010, 15.06.2010, 05.08.2010,  14.09.2010 , делал заявления и заявлял ходатайства (л.д. 255, 263 том 1, л.д. 27, 198  том 2).

Учитывая степень сложности настоящего дела, продолжительность рассмотрения дела, представленные доказательства и размер удовлетворенных требований, с учетом оценки, в частности, объема и сложности выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, учитывая квалификацию представителя заявителя, с учетом разумности и соразмерности, суд посчитал возможным взыскать за участие в суде первой инстанции  12 000 рублей, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

Довод ответчика о неверном распределении судебных расходов подлежит отклонению.

В соответствии с частью 1 статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По мнению заявителя апелляционной жалобы 17 000 руб. судебных расходов, взысканных с комитета (5000 руб. за экспертизу, 6000 руб. расходы на оплату услуг представителя, 4000 руб. за рассмотрение искового требования, 2000 руб. по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска), следовало отнести на второго ответчика, так как именно недостоверность его отчета стала причиной судебного разбирательства по настоящему делу.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно отнес расходы по уплате государственной пошлины на каждого ответчика в зависимости от заявленного к нему и удовлетворенного требования. Что касается равного отнесения (по 11 000 руб.) на каждого ответчика расходов по оплате расходов за проведение судебной экспертизы и расходов на оплату услуг представителя, то и в данном случае такое распределение следует признать правомерным. Погоденков В.К.   представлял интересы истца по обоим требованиям, учитывая, что правомерность одного требования (признание недостоверным отчета) влияла на правомерность другого. Кроме того, в своих возражениях на иск ответчик - Комитет по управлению муниципальным имуществом города Канска с исковыми требованиями не согласился и настаивал на достоверности представленной им в обоснование своих доводов оценки.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и