Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

продажи,  подписанный председателем Комитета  по управлению муниципальным имуществом г. Канска определяет условия договора в соответствии с  распоряжением Комитета  по управлению муниципальным имуществом г. Канска от 04 февраля 2010 г. № 15 и предусматривает продажу  предпринимателю Воробьевой  Флюре Сафаргалеевне нежилых помещений № 3, общей площадью 66,9 кв. м., № 7, общей площадью 64,9 кв. м., № 10 общей площадью 15,4 кв. м.,  № 14 общей площадью 66,4 кв. м., расположенных по адресу г. Канск ул. Парижской Коммуны, 50, строение 3, по указанной цене 1 287 000 рублей. Предприниматель Воробьева  Флюра Сафаргалеевна обратилась 27 февраля 2010 года  с заявлением вх. №  34/07 в   Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Канска  в котором сообщила о подписании договора купли продажи с протоколом разногласий, в соответствии с отчетом о рыночной стоимости объекта продажи (отчет оценщика Погоденковой Г.Я. от 26 февраля 2010 года), заявила о завышении стоимости приватизируемого помещения, предложила в течение 5 дней согласовать условия договора и рыночную стоимость приватизируемого объекта с участием независимых оценщиков.  Подписанный Воробьевой Ф.С. протокол разногласий от 26 февраля 2010 года к договору купли-продажи предусматривает цену продажи  нежилых помещений № 3, общей площадью 66,9 кв. м., № 7, общей площадью 64,9 кв. м., № 10 общей площадью 15,4 кв. м.,  № 14 общей площадью 66,4 кв. м., расположенных по адресу г. Канск ул. Парижской Коммуны 50 строение 3 по цене 333 940 рублей  в том числе:   - стоимости помещения № 3, общей площадью 66,9 кв. м. – 107 380  руб.; - стоимости помещения № 7, общей площадью 64,9 кв. м. –  97 940  руб.; - стоимости помещения № 10 общей площадью 15,4 кв. м. – 31 860  руб.; - стоимости помещения № 14 общей площадью 66,4 кв. м. – 96 970  руб. 27 февраля 2010 года Воробьева Ф.С. оплатила первоначальный взнос по договору купли продажи здания по ул. Парижской Коммуны, 50, в размере 85 000 руб. (платежное поручение № 036 от 27 февраля 2010 года). В письме № 39/13 от 04 марта 2010 года  Комитет  по управлению муниципальным имуществом г. Канска сообщил предпринимателю Воробьевой  Флюре Сафаргалеевне об отклонении протокола разногласий от 26 февраля 2010 года  к договору купли-продажи в связи с тем, что отчет независимого оценщика Погоденковой Г.Я. не является доказательством недостоверности рыночной стоимости объекта оценки, отраженной в договоре купли продажи, и  определенной отчетом об оценке № 10009-3 от 23 декабря 2009 года. Согласно отчету № 10 от 25  февраля 2010 года оценки рыночной стоимости нежилых помещений № 3, общей площадью 66,9 кв. м., № 7, общей площадью 64,9 кв. м., № 10 общей площадью 15,4 кв. м.,  № 14 общей площадью 66,4 кв. м., расположенных по адресу г. Канск ул. Парижской Коммуны, 50, строение 3,  по состоянию на 10 февраля 2010 года рыночная стоимость нежилых помещений составляет 333 940 руб. с НДС (отчет Погоденковой Г.Я.). Согласно оспариваемого истцом отчета № 10009-3 от 23 декабря 2009 года  оценки рыночной стоимости нежилых помещений № 3, общей площадью 66,9 кв. м., № 7, общей площадью 64,9 кв. м., № 10 общей площадью 15,4 кв. м.,  № 14 общей площадью 66,4 кв. м., расположенных по адресу г. Канск ул. Парижской Коммуны 50 строение 3 по состоянию на 18 декабря 2009г.  рыночная стоимость нежилых помещений составляет 1 287 000 руб. (отчет ООО «Тишенин и партнеры» по заказу Комитета  по управлению муниципальным имуществом г. Канска).    Согласно экспертному заключению № 10.04 от 07 июля 2010 года  оценки рыночной стоимости нежилых помещений № 3, общей площадью 66,9 кв. м., № 7, общей площадью 64,9 кв. м., № 10 общей площадью 15,4 кв. м.,  № 14 общей площадью 66,4 кв. м., расположенных по адресу г. Канск ул. Парижской Коммуны 50 строение 3 рыночная стоимость - помещения № 3, общей площадью 66,9 кв. м. – 64 362  руб., в том числе НДС; - помещения № 7, общей площадью 64,9 кв. м. –  62 598  руб., в том числе НДС; - стоимости помещения № 10 общей площадью 15,4 кв. м. – 15 042 руб., в том числе НДС; - стоимости помещения № 14 общей площадью 66,4 кв. м. – 63 635  руб., в том числе НДС. Как указано в экспертном заключении, требуется полная замена стен, перекрытий, перегородок, кровли, полов, оконных блоков в здании отсутствует центральное отопление, холодное и горячее водоснабжение, износ здания  до 70 %,  то есть ветхое  (стр. 10-11 заключения эксперта). Эксперт, применяя затратный и сравнительный подход, составил расчет рыночной стоимости объектов оценки.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец использует на условиях аренды (договор аренды 223А/181 от 16.12.2008) нежилые помещения  № 3, общей площадью 66,9 кв. м., № 7, общей площадью 64,9 кв. м., № 10 общей площадью 15,4 кв. м.,  № 14 общей площадью 66,4 кв. м., расположенные  по адресу г. Канск ул. Парижской Коммуны, 50, строение 3, и находящиеся в собственности г. Канска.

В целях реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества истец обратился с соответствующим заявлением  к ответчику (от 04.11.2009 л.д. 18 том 1).

Согласно  распоряжению КУМИ г. Канска № 15 от 04.02.2010 (л.д. 20 том 1) истцу дано согласие на приватизацию арендуемого имущества и предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого им муниципального имущества. Преимущественное право истца на приобретение арендованных нежилых помещений  сторонами не оспаривается.

Договор, разногласия по которому истец просит урегулировать, является договором купли-продажи недвижимого имущества, правоотношения по которому регулируются Главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).  

Суд первой инстанции правильно указал, что цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).   

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.   

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи у сторон имеется спор по согласованию цены объекта недвижимости.  

Положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи  445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с разъяснениями, указанными в пункте 1 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

На момент рассмотрения дела договор купли-продажи  арендуемого имущества не заключен.

Редакция статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ позволяет сделать вывод об обязательном характере величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права. Такая оценка не может носить рекомендательный характер, она носит обязательный характер для государственного органа. В данном случае стороны договора не вправе определить стоимость отчуждаемого объекта иным способом, кроме как по цене, определенной независимым оценщиком.

При таких обстоятельствах доводы заявителя апелляционной жалобы о том, оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, а поэтому самостоятельное ее оспаривание не допускается, подлежат отклонению.

Ссылка на статью 8 Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой предусмотрено обязательное проведение объектов оценки при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям (обязательное привлечение независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины),  отклоняется, так как  Федеральный закон  № 159-ФЗ, устанавливающий обязательность такой величины (статья 3), принят 22.07.2008, то есть после вступления в силу Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Кроме того, в любом случае, независимо от оспаривания величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки и в таком случае отчет об оценке будет являться  доказательством по делу.

Согласно статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Цена имущества нежилых помещений №№ 3, 7, 10, 14  в пункте 2.1 договоре купли-продажи определена ответчиком в соответствии с оспариваемым отчетом № 10009-3 от 23.12.2009 в размере  1 287 000 руб. с НДС.

Оспаривая указанную цену, истец ссылается на недостоверность сведений о рыночной стоимости нежилых помещений, содержащихся в отчете № 10009-3 от 23.12.2009, что подтверждается, по его мнению, как результатами отчета независимого оценщика Погоденковой Г.Я. № 10 от 25.02.2010, так и заключением проведенной судебной экспертизы ООО «Региональный институт оценки и Управления недвижимостью» № 10.04 от 07.07.2010.

На основании статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается