Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.12.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

право на приобретение арендуемого имущества;

- наличие у заявителя арендуемого государственного или муниципального имущества;

- срок нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании заявителя до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- надлежащее (ненадлежащее) перечисление заявителем арендной платы за аренду такого имущества в течение вышеназванного срока;

- площадь арендуемых помещений, с учетом установленных законом субъекта Российской Федерации предельных значений;

- наличие (отсутствие) арендуемого имущества в перечне государственного имущества или имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлено, что к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

1) для юридических лиц - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать двадцать пять процентов (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов (данное ограничение не распространяется на хозяйственные общества, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), исключительные права на которые принадлежат учредителям (участникам) таких хозяйственных обществ - бюджетным научным учреждениям или созданным государственными академиями наук научным учреждениям либо бюджетным образовательным учреждениям высшего профессионального образования или созданным государственными академиями наук образовательным учреждениям высшего профессионального образования);

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

а) от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних предприятий;

б) до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 9 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения №ПМ «сведения об основных показателях деятельности малого предприятия», утвержденных приказом Федеральной службы государственной статистики от 31.12.2009 № 335, средняя численность работников малого предприятия включает: среднесписочную численность работников; среднюю численность внешних совместителей; среднюю численность работников, выполнявших работы по договорам гражданско-правового характера. Также, постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 556 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства» установлены предельные значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год без учета налога на добавленную стоимость для: микропредприятий - 60 млн. рублей; малых предприятий - 400 млн. рублей; средних предприятий - 1000 млн. рублей.

Суд первой инстанции правильно указал, что заявитель относится к субъектам малого или среднего предпринимательства, за которыми может быть закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Задолженность по арендной плате у заявителя отсутствует, площадь арендуемого имущества не превышает установленный законом края предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Арендуемое имущество, расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. Карла Маркса, 157а, отсутствует в перечне государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Данные обстоятельства Департамент не оспаривает.

ООО «Головные уборы» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением от 05.05.2010 № 123 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Карла Маркса,157а (помещений №№ 30, 31, 32, 34 общей площадью 105,7 кв.м.), арендуемых по договору аренды от 10.06.1999 № 4708, от 09.08.2007 № 10784  – л.д. 17-20.

Из оспариваемого решения Департамента, содержащегося в письме от 28.05.2010 № 24911, следует, что ООО «Головные уборы» отказано в реализации преимущественного права на приобретение указанных нежилых помещений в связи с тем, что на момент вступления в силу Закона названное помещение находилось в пользовании заявителя менее двух лет, а именно:

-ранее заключенный договор аренды от 10.06.1999 № 4708 нежилых помещений по ул. Карла Маркса, 157а, предусматривал срок его действия с 01.01.1999 по 31.12.2005, т. е. был заключен на срок более одного года;

- поскольку срок действия договора более одного года, данный договор на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации;

- в связи с тем, что государственная регистрация не была произведена, договор аренды от 10.06.1999 № 4708 в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором аренды от 10.06.1999 № 4708 ООО «Головные уборы» приняло в аренду нежилые помещения (кадастровый № СТР05948) общей площадью 166, 5 кв.м., в том числе подвальное помещение площадью 55,5 кв.м. расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Декабристов, 26 (Карла Маркса, 157/157а), на срок с 01.01.1999 по 31.12.2005 для использования под ателье. Указанные нежилые помещения переданы заявителю по акту приема-передачи.

Согласно дополнению от 05.12.2005 к договору от 10.06.1999 № 4708 срок действия договора продлен с 01.01.2006 по 01.12.2006, дополнением от 27.03.2006 № 14 установлен размер арендной платы нежилого помещения площадью 166,5 кв.м. по адресу: Карла Маркса, 157а с 19.01.2006.

Дополнением от 20.09.2006 № 15 к договору от 10.06.1999 № 4708 пункт 1.1 указанного договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 28 (ком. № 1-6, площадью 105.7 кв.м. на 1 этаже; ком. № 7-11 площадью 63,9 кв.м. в подвале), общей площадью 169,6 кв.м. (реестровый № СТР05948), расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 157а, для использования под ателье.

Дополнением от 15.11.2006 № 16 договор аренды от 10.06.1999 № 4708 продлен с 02.12.2006 по 02.11.2007.

Из уведомления о расторжении договора следует, что договор аренды от 10.06.1999 № 4708 расторгнут с 01.06.2007, согласно акту приема-передачи № 1021 имущество возвращено собственнику (л.д. 53, 54-55).

09.08.2007 Департаментом и ООО «Головные уборы» заключен договор № 10784 аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование часть нежилого помещения № 28 (комн. №№ 1-6), реестровый № СТР05948 общей площадью 105,7 кв.м., расположенного в г. Красноярске, ул. Карла Маркса, 157а, для использования под ателье. Пунктом 2.1 названного договора установлен срок его действия – с 01.06.2007 по 01.05.2008 (л.д. 56-61).

Из акта приема-передачи № 1 к договору от 09.08.2007 № 10784 следует, что фактической датой передачи нежилого помещения арендатору по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 157а общей площадью 105,7 м2 считать 01.06.2007 (л.д. 62). Из анализа вышеприведенных документов следует, что спорное нежилое помещение фактически не выбывало из владения заявителя-арендатора.

Дополнениями от 17.04.2008 № 2, от 16.04.2009 № 4, от 02.03.2010 № 6 срок действия договора аренды от 09.08.2007 № 10784 продлялся по 02.04.2009, по 02.03.2010, по 03.02.2011 соответственно.

16.10.2009 между арендодателем и арендатором заключено дополнение, согласно которому на основании свидетельства о регистрации права муниципальной собственности от 10.09.2009 и кадастровых паспортов от 30.03.2009 пункт 1.1 договора аренды от 09.08.2007 № 10784 изложен в новой редакции, а именно: «арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 30 площадью 12 кв.м., нежилое помещение № 31 площадью 13,2 кв.м., нежилое помещение № 32 площадью 1,4 кв.м., нежилое помещение № 34 площадью 79.1 кв.м.(реестровый № СТР10099), общей площадью 105,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 157а, для использования под ателье».

Таким образом, факт наличия у ООО «Головные уборы» арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения № 30 площадью 12 кв.м., нежилого помещения № 31 площадью 13,2 кв.м., нежилого помещения № 32 площадью 1,4 кв.м., нежилого помещения № 34 площадью 79,1 кв.м.(реестровый № СТР10099), общей площадью 105,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Карла Маркса, 157а, подтверждается материалами дела.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Первоначально заключенный договор аренды от 10.06.1999 № 4708 нежилых помещений, расположенных в г. Красноярске по ул. Карла Маркса, 157а, был заключен на срок более одного года (с 01.01.1999 по 31.12.2005), следовательно, подлежал обязательной государственной регистрации. Поскольку необходимая государственная регистрация заявителем не была произведена, договор аренды от 10.06.1999 № 4708 является незаключенным.

Из материалов дела (заявления ООО «Головные уборы», свидетельства о государственной регистрации права от 23.05.2007) следует, что неосуществление заявителем государственной регистрации договора аренды от 10.06.1999 № 4708 нежилых помещений обусловлено отсутствием на дату заключения первоначального договора аренды регистрации права муниципальной собственности на нежилые помещения по вышеуказанному адресу. Соответствующее право зарегистрировано за муниципальным образованием только 23.05.2007 (л.д. 184).

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суд первой инстанции правомерно признал, что арендуемое ООО «Головные уборы» имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договорами аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Закона: с 01.01.2006 – даты заключения дополнения от 05.12.2005, дополнения от 27.03.2006 № 14, от 15.11.2006 № 16 к первоначальному договору. В соответствующих дополнениях к первоначальному договору определены все существенные условия договора аренды нежилого помещения (предмет договора, срок его действия, размер, срок и порядок уплаты арендной платы).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у общества «Головные уборы» правовых оснований претендовать на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г.Красноярск, ул. Карла Маркса,157а (помещений №№ 30, 31, 32, 34 общей площадью 105,7 кв.м.).

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что на момент вступления в силу Федерального закона