Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.12.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендной платы арендатор обязуется ежемесячно возмещать затраты арендатора по оплате комплексно-технического обслуживания (КТО), а также возмещать затраты по оплате электроэнергии и коммунальных услуг, пропорционально занимаемой Субарендатором площади. Возмещение указанных расходов происходит по тарифам организаций, оказывающих данные услуги, на основании счетов арендатора, выставленных субарендатору, с приложением копий первичных документов организаций, предоставляющих данные услуги, подтверждающих фактический объем и стоимость предоставленных услуг (пункт 4.1.1 договора).

Как следует из пункта 4.2 договора субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009, арендная плата и иные платежи согласно пункта 4.1.1 договора выплачиваются субарендатором ежемесячно в порядке предоплаты в размере арендной платы за месяц не позднее 10 рабочих дней с даты начала очередного периода. Оплата первого месяца аренды осуществляется не позднее 10 рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

Согласно пункта 6.2  договора субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009 при просрочке внесения арендной платы субарендатор уплачивает арендатору пени в размере 0.5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа

В силу пункта 8.1 договора субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009 арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть данный договор без обращения в суд до окончания срока его действия в случае неоднократного нарушения субарендатором сроков и порядка выплат денежных средств, предусмотренных договором.

Письмом от 3 ноября 2009 года № 0465 (т.1, л.д. 78) индивидуальный предприниматель Сидоренко О.Н. уведомил индивидуального предпринимателя Портную Я.В. о расторжении договора субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009 в одностороннем порядке с 18 ноября 2009 года в связи с неисполнением последней условий пунктов 3.3.2, 4.1, 4.1.1 договора субаренды недвижимого имущества.

Уведомлением о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке от 20 ноября 2009 года № 0495 (т.1, л.д. 162) индивидуальный предприниматель Сидоренко О.Н. сообщил индивидуальному предпринимателю Портной Я.В. о расторжении договора субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009 в одностороннем порядке с 18 ноября 2009 года в связи с неисполнением последней условий пунктов 3.3.2, 4.1, 4.1.1 договора субаренды недвижимого имущества. Письмо получено ответчиком 21 ноября 2009 года.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанностей по договорам субаренды, истец просит взыскать с ответчика 83 910 рубля долга по арендной плате за период с 1 января по 17 ноября 2009 года и 220 896 рублей 02 копеек долга по возмещению комплексно-технического обслуживания и коммунальных услуг за период с декабря 2008 года по 17 ноября 2009 года, а также пени в сумме 20 321 рубль 77 копеек за просрочку уплаты арендной платы за период с 11 января по 18 ноября 2009 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между индивидуальным предпринимателем Сидоренко О.Н. (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Портной Я.В. (субарендатор) подписаны договоры субаренды от 1 апреля 2008 года № СА142/2008, от 1 июля 2007 года № СА172/2008 и от 1 июня 2009 года № СА404/2009, по условиям которых арендатор передает субарендатору в субаренду часть нежилого помещения общей площадью 83 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Норильск, ул. Комсомольская, 31.

Согласно пунктам 2.1 всех трёх подписанных сторонами договоров субаренды договор вступает в силу с момента подписания сторонами.

Между тем, согласно имеющейся на договорах субаренды от 1 июля 2007 года № СА172/2008 и от 1 июня 2009 года № СА404/2009 договоры подписаны индивидуальным предпринимателем Портной Я.В. 14 сентября 2009 года.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, поскольку договор субаренды от 1 июля 2008 года № СА172/2008 сроком действия с момента подписания по 1 июня 2009 года подписан ответчиком только 14 сентября 2009 года, то есть срок его действия к моменту заключения договора уже истек (1 июня 2009 года), а сам договор субаренды не содержит условия о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения, суд первой инстанции пришел  к верному выводу о том, что договор субаренды от 1 июля 2008 года № СА172/2008 не может регулировать отношения сторон.

Принимая во внимание выше изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводам суда первой инстанции о том, что отношения между истцом и ответчиком регулируются заключенными ими договорами субаренды от 1 апреля 2008 года № СА142/2008 и от 1 июня 2009 года № СА404/2009, являющимися по своей правовой природе договором аренды и регламентируемыми главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правомочие истца на передачу помещений в субаренду подтверждается представленным в материалы дела договором аренды недвижимого имущества от 1 декабря 2001 года № 1-Д/Б (с учётом дополнений к нему), пунктом 2.3 которого арендатору (индивидуальному предпринимателю Сидоренко О.Н.) разрешено передавать арендуемые помещения в субаренду без согласования с арендодателем.

Истец на основании названных выше договоров субаренды заявил требование о взыскании с ответчика 83 910 рублей долга по арендной плате за период с 1 января по 17 ноября 2009 года и 220 896 рублей 02 копеек долга по возмещению комплексно-технического обслуживания и коммунальных услуг за период с декабря 2008 года по 17 ноября 2009 года.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из приведенных выше норм следует, что основной обязанностью субарендатора по договору является внесение арендной платы и иных предусмотренных договором платежей в оговоренном сторонами размере.

Поскольку договор субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009 был подписан ответчиком 14 сентября 2009 года, отношения сторон в период до 14 сентября 2009 года регулировались договором субаренды от 1 апреля 2008 года № СА 142/2008, возобновленным на неопределенный срок, а после указанной даты - договором субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о нарушении истцом предусмотренного статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о государственной регистрации договора аренды. Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 1 июня 2000 года № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вместе с тем, заключенные сторонами договора субаренды от 1 апреля 2008 года № СА142/2008 и от 1 июня 2009 года № СА404/2009 предусматривали срок действия менее года, а, значит, государственной регистрации не подлежали

Как в пунктах 4.1, 4.2 договора субаренды от 1 апреля 2008 года № СА142/2008, так и в пунктах 4.1, 4.2 договора субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009 индивидуальный предприниматель Портная Я.В. обязалась уплачивать определенную договором арендную плату и ежемесячно возмещать затраты арендатора по оплате комплексного технического обслуживания, затраты по оплате электроэнергии и коммунальных услуг, пропорционально занимаемой арендатором площади.

В соответствии с пунктом 4.1 договора субаренды от 1 апреля 2008 года № СА142/2008 размер арендной платы составляет 67 657 рублей в месяц с НДС.

В соответствии с пунктом 4.1 договора  субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009 размер арендной платы составляет 24 900 рублей в месяц с НДС.

Вместе с тем истец, размер арендной платы в январе 2009 года в расчете иска указал 24 900 рублей, что является его правом согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

За период с января 2009 года по 17 ноября 2009 года включительно истец начислил ответчику арендную плату в размере 263 110 рублей исходя из размера 24 900 рублей в месяц. В оплату арендной платы истец засчитал ответчику платежи на общую сумму 179 200 рублей. Таким  образом, задолженность ответчика по арендной плате составила 83 910 рублей, что ответчиком по сути в апелляционной жалобе не оспорено.

Поскольку доказательства оплаты указанной задолженности не представлены, сумма долга по арендной плате в размере 83 910 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

За период с декабря 2008 года по ноябрь 2009 года истец предъявил ответчику к возмещению коммунальных услуг и комплексного технического обслуживания на сумму 314 307 рублей 75 копеек. В оплату стоимости комплексного технического обслуживания и коммунальных услуг по вышеуказанным счетам истец засчитал ответчику платежи на общую сумму 93 411 рублей 73 копейки. Таким образом, задолженность ответчика по возмещению коммунальных услуг и комплексного технического обслуживания составила 220 896 рублей 02 копейки.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы о несогласованности сторонами платежей по договору и непредъявлении истцом ответчику в течение срока действия договора документов, подтверждающих размер комплексного технического обслуживания как необоснованные.

Как указано выше, ответчик обязался уплачивать определенную договором арендную плату и ежемесячно возмещать затраты арендатора по оплате комплексного технического обслуживания, затраты по оплате электроэнергии и коммунальных услуг, пропорционально занимаемой арендатором площади.

В свою очередь, истец был обязан возмещать названные затраты муниципальному унитарному предприятию «Дом бытовых услуг» в силу пункта 2.4 договора аренды недвижимого имущества от 1 декабря 2001 года № 1-Д/Б.

Из материалов дела следует, что предприниматель Сидоренко О.Н. возмещал в течение всего спорного периода действия договора аренды муниципальному унитарному предприятию «Дом бытовых услуг» затраты по комплексному техническому обслуживанию и коммунальным услугам, что подтверждается представленными муниципальным унитарным предприятием «Дом бытовых услуг» в материалы дела счетами, расшифровками по счетам, платежными поручениями, актами сверки расчетов между ним и индивидуальным предпринимателем Сидоренко О.Н.

Доля арендатора Портной Я.В. в общей стоимости предъявленных Сидоренко О.Н. стоимости КТО и коммунальных услуг составляет 0,018 (83 кв.м. арендуемых ответчиком разделить на 4620,80 кв.м. арендуемых истцом).

К выставляемым истцом ответчику ежемесячным счетам в материалы дела представлены расшифровки стоимости коммунальных услуг, копии соответствующих счетов муниципального унитарного предприятия «Дом бытовых услуг» в адрес истца; приложения (расшифровка по счетам энергоснабжающих организаций), счета и акты на обслуживание вентиляционных систем.

По размеру и стоимости предъявленных к возмещению коммунальных услуг у ответчика нет возражений по иску.

Ответчик в апелляционной жалобе оспаривает правомерность начисления платежей по возмещению комплексного технического обслуживания.

Между тем, цена технического обслуживания здания, расположенного по адресу: г. Норильск, ул. Комсомольская, д. 31, установлена протоколом согласования от 28 декабря 2007 года (т.3, л.д. 94) между муниципальным унитарными предприятием «Дом бытовых услуг» и индивидуальным предпринимателем Сидоренко О.Н., согласно которому стоимость 1 кв.м. технического обслуживания на 2008 год составила 234 рубля 86 копеек (НДС не предусмотрен), общая стоимость технического обслуживания в месяц составила 1 085 241 рубль 09 копеек. Протокол согласован Управлением имущества администрации города Норильска.

По условиям договоров субаренды ответчик принял на себя обязательство возмещать стоимость комплексное техническое обслуживание истцу по тарифам организации, его оказывающей, а значит установленная протоколом согласования от 28 декабря 2007 года цена обслуживания обязательна для ответчика.

Следовательно, плата за комплексное техническое обслуживание не устанавливалась истцом произвольно, а являлась фиксированной суммой, подлежащей уплате ежемесячно исходя из площади, арендуемой ответчиком. В соответствии с арендуемой истцом площадью - 83 кв.м. размер возмещения затрат по комплексному техническому обслуживанию составит 19 493 рублей 38 копеек в месяц.

Из материалов дела не следует, что истец произвольно изменял размер арендной платы либо иных платежей. Изменение размера арендных платежей было связано не с внесением изменений в договор субаренды, а с заключением нового договора субаренды, в связи с чем доводы ответчика о нарушении истцом требований пункта 3 статьи 614 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации необоснованны.

Платежи начислены истцом до момента расторжения договора субаренды от 1 июня 2009 года № СА404/2009, в связи с чем  суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчик о неправомерном расторжении истцом данного договора в одностороннем порядке. В настоящем дел рассматривается только требование о взыскании задолженности по договору.

Суд апелляционной инстанции отклоняет также довод ответчика о повторной уплате ею платежей по возмещению затрат на комплексное техническое обслуживание в рамках арендной платы и по договорам оказания услуг по содержанию помещения от 1