Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.11.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса  Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей проект договора, и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение  30 дней рассмотреть разногласия. При отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из искового заявления закрытого акционерного общества Корпорация «Соболь», истец просит  суд разрешить разногласия, возникшие между ним и администраций города Абакана при заключении договора купли-продажи земельного участка от 25 декабря 2009 года № 2260.

При этом, в связи с возникшим спором, истец оспаривает законность постановлением мэра города Абакана от 25 декабря 2009 года № 2589 «О предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа».

Оценив заявленные истцом в настоящем деле требования и представленные документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в виду следующего.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции от 20 июля 2009 года) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В действующей на сегодняшний день редакции закона срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования продлен до 1 января 2012 года.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения заявителя) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

В силу пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса  Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 названной статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 Кодекса, а в случаях, перечисленных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Таким образом, в силу закона исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан заключить договор купли-продажи или аренды земельного участка, с лицом, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и  обратившимся за заключением договора в установленном  порядке.

Материалами дела подтверждается и сторонами не спаривается в суде апелляционной инстанции, то обстоятельство, что закрытому акционерному обществу Корпорация «Соболь» принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером 19:01:020107:7по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 12, площадью 10 878 кв.м. на названном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.

Сторонами также не оспаривается то обстоятельство, что на основании заявления истца о предоставлении спорного земельного участка в собственность ответчиком подготовлен и подписан договор купли-продажи земельного участка от 25 декабря 2009 года № 2260, согласно пункту 1.2 которого администрация города Абакана (продавец) продает закрытому акционерному обществу Корпорация «Соболь» (покупатель) в собственность земельный участок по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 12, с кадастровым № 19:01:020107:7, для эксплуатации и обслуживания помещений, используемых для оптово-розничной торговли.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка, согласно акту расчета цены выкупа, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 2) составляет 4 032 692 рубля 16 копеек.

Как следует из пункта 1.2 данного договора и текста представленного в дело Постановления мэра города Абакана от 25 декабря 2009 года № 2589 «О предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа», условия  договора купли-продажи от 25 декабря 2009 года № 2260 в части указания разрешенного вида использования земельного участка (для эксплуатации и обслуживания помещений, используемых для оптово-розничной торговли) и выкупной цены земельного участка (4 032 692 рубля 16 копеек) определены пунктами 2, 2.1 Постановления мэра города Абакана от 25 декабря 2009 года № 2589.

Между тем, суд первой инстанции пришел к верному выводу о незаконности пунктов 2, 2.1 Постановления мэра города Абакана от 25 декабря 2009 года № 2589 «О предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа».

Как следует из пункта 6 статьи 34, статей 35, 43 Устава города Абакана, мэр города Абакана является Главой администрации города Абакана и руководит на принципе единоначалия деятельностью администрации города Абакана, ее структурными подразделениями, в том числе управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Следовательно, оспариваемое истцом постановление от 25 декабря 2009 года № 2589 принято мэром города Абакана в пределах его компетенции.

Однако, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из  их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования  из предусмотренных зонированием территорий  видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса  Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения технических регламентов.

В соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи. Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Из анализа названных норм следует, что основанием изменения разрешенного использования земельного участка является заявление собственника земельного участка либо его владельца, иного пользователя заинтересованного в таком изменении, и только в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Действующие нормы гражданского, земельного и градостроительного законодательства не содержат норм, которыми было бы предоставлено право органам государственной власти и (или) местного самоуправления самостоятельно, без обращения собственника изменять вид разрешенного использования земельного участка.

Письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 1 сентября 2006 года № АМ/1084@ «О выдаче сведений государственного земельного кадастра» не является нормативно-правовым актом и не может повлиять на изложенные выше выводы суда апелляционной инстанции.

В соответствии Государственным актом от 25 августа 1993 года № РХ-01-001730 земельный участок с кадастровым № 19:01:020107:7 предоставлен истцу для эксплуатации и обслуживания производственной базы.

23 ноября 2000 года земельный участок с кадастровым номером 19:01:020107:7 поставлен на кадастровый учет также с указанием разрешенного вида использования - под производственную базу, категория земель «земли населенных пунктов». Указанное разрешенное использование земельного участка названо и в кадастровом паспорте земельного участка от 16 ноября 2009 года, выданном накануне подачи истцом заявления о выкупе земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 части 1, пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровом номере земельного участка, сведения о кадастровой стоимости, о разрешенном использовании земельного участка.

Постановлением мэра города Абакана от 17 августа 2009 года № 1536 утвержден градостроительный план спорного земельного участка, в котором также указано разрешенное использование земельного участка – здания и сооружения производственного назначения.

На момент постановки земельного участка на кадастровый учет не было проведено зонирование территории города Абакана и не утверждены градостроительные регламенты.

Администрацией города Абакана не представлены доказательство того, что закрытое акционерное общество  Корпорация «Соболь» не обращалось к ответчику за изменением вида разрешенного использования земельного участка. В своем заявлении о выкупе земельного участка закрытое акционерное общество Корпорация «Соболь» просило предоставить в собственность земельный участок 19:01:020107:7 с целевым назначением – под производственную базу.

Присвоение спорному земельному участку вида разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания складских помещений, используемых под оптово-розничную торговлю, влечет увеличение кадастровой стоимости земельного участка, и, соответственно, выкупной цены земельного участка, в связи с чем нарушает права закрытого акционерного общества Корпорация «Соболь».

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (как в редакции, действовавшей на момент обращения истца за заключением договора, так и в редакции, действующей в настоящий момент) лица, не указанные в пункте 1 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей