Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.11.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

согласовать размер неустойки, если о её наличии в договоре заявляет только одна сторона - продавец. При таких условиях муниципальное образование город Абакан лишено возможности рассчитывать на осуществление превентивной функции неустойки, обеспечивающий надлежащее исполнение обязательства по договору купли-продажи со стороны контрагента.

Суд первой инстанции необоснованно исключил пункт 6.3 из договора купли-продажи земельного участка. Односторонний отказ от исполнения договора со стороны продавца является следствием неисполнения условий договора покупателем (отказ в принятии участка и неоплаты его стоимости), в связи с чем не является как таковым односторонним отказом от исполнения договора продавцом, а лишь подтверждает обстоятельство того, что при наличии указанных условий договор купли-продажи не будет заключён. Указанный пункт договора не противоречит статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2010 года апелляционная жалоба администрации города Абакана принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 22 сентября 2009 года.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 12 октября 2010 года.

В судебное заседание представители администрации города Абакана и мэра города Абакана, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (приложение к протоколу судебного заседания от 22 сентября 2010 года, уведомления о вручении почтового отправления № 66000059019158, №66000059019165), не прибыли. От администрации города Абакана поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия.

В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие названных лиц.

Представитель закрытого акционерного общества Корпорация «Соболь» отклонил доводы апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в представленом суду отзыве. Просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Основанием для изменения вида разрешённого использования земельного участка в условиях отсутствия градостроительных регламентов является соответствующее заявление собственника земельного участка или его законного владельца.

На момент обращения истца к ответчику и вынесения мэром оспоренного Постановления на территории города Абакана отсутствовали градостроительные регламенты, вопросы изменения видов разрешённого использования земельных участков регулировались Правилами землепользования и застройки города Абакана (Общие положения), утвержденными Решением Абаканского городского Совета депутатов от 25 сентября 2007 года №411, согласно которым изменение вида разрешённого использования земельного участка могло быть осуществлено только в порядке проведения публичных слушаний.

Письмо Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 1 сентября 2006 года № АМЛ084@ «О выдаче сведений государственного земельного кадастра» не является нормативным правовым актом. Нормативные правовые акты, в разъяснение применения которых было направлено письмо, утратили силу к моменту возникновения настоящего спора.

Для целей определения цены земельного участка по правилам пункта 1.3. Постановления Правительства Республики Хакасия от 10 октября 2007 года № 313 подлежит применению ставка земельного налога, определяемая исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2009 года.

Постановление Правительства Республики Хакасия от 17 июля 2009 года № 319 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия» вступило в силу с 1 января 2010 года, то есть после вынесения оспоренного постановления, в виду чего не подлежит применению в настоящем деле. Указанное Постановление не является нормативным правовым актом, устанавливающим разрешённое использование земельных участков на территории города Абакана, поскольку не содержит соответствующих норм и положений. Кроме того, Правительство Республики Хакасия не является органом, уполномоченным на установление разрешённого использования земельных участков на территории города Абакана.

Утверждение ответчика о том, что земельный участок истца фактически используется для эксплуатации и обслуживания складских помещений для оптово-розничной торговли, противоречит доказательствам, имеющимся в материалах дела. Использование истцом недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, под объекты продовольственного снабжения, сбыта и заготовок не влечёт за собой изменения кадастровой стоимости земельного участка.

Безусловная оговорка об отсутствии у покупателя претензий по участку, вносимая в договор на стадии его заключения, являлась бы для истца действием неосмотрительным, на что ответчик рассчитывать не вправе. Возникновение же "претензий по участку" возможно как на стадии исполнения обязательства ответчика по передаче земельного участка, так и после исполнения указанного обязательства.

Пункт о неустойке не может быть включен в договор при наличии возражений одной из сторон против неустойки.

Поскольку для ответчика заключение данного договора обязательно, постольку, полагаю, одностороннее право ответчика на отказ от договора недопустимо, не только как противоречащее обязанности по заключению договора, но и как не предусмотренное законом.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно государственному акту на право постоянного (бессрочного) пользования, выданному 25 августа 1993 года,  закрытому акционерному обществу Корпорация «Соболь» под строительство производственной базы предоставлено 1,106га земли (т.1, л.д. 20).

Постановлением мэра города Абакана от 23 ноября 2000 года № 1605 (т.1, л.д. 18) изъята часть земельного участка закрытого акционерного общества Корпорация «Соболь» площадью 182 кв.м. по ул. Итыгина 12, оставшуюся  площадь земельного участка предписано считать 10 878 кв.м.

Согласно выпискам из государственного кадастра недвижимости от 16 ноября 2009 года № 01/09-6-15541, от 8 апреля 2010 года № 01/10-4-6933 (т.1, л.д. 26, 70), 23 ноября 2000 года поставлен на кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером 19:01:020107:7 по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 12, площадью 10 878 кв.м., разрешенное использование земельного участка – под производственную базу. По состоянию на 1 января 2009 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 12 933 506 рублей 88 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости – 1 188 рублей 96 копеек за кв.м.

Постановлением мэра города Абакана от 17 августа 2009 года № 1536 (т.1, л.д. 37) утвержден градостроительный план  земельного участка, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина 12, кадастровый номер 19:01:020107:7. Согласно представленному в материалы дела кадастровому плану земельного участка его разрешенное использование – здания и сооружения производственного назначения (т.1, л.д. 29).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 мая 2010 года № 01/019/2010-148 (т.1, л.д. 131) закрытому акционерному обществу Корпорация «Соболь» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Абакан, ул. Игарская, 12:

- складские помещения для хранения продовольственных товаров (Литер Б5);

- здание гаража (Литер В4);

- здание диспетчерской (Литер А);

- здание административно-бытового корпуса со складскими помещениями (Литер А1);

- здание складов  (Литер Б1Б2Б3Б4).

В целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок 25 ноября 2009 года закрытым акционерным обществом Корпорация «Соболь» направлено в адрес ответчика заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка, с кадастровым № 19:01:020107:0007, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 12, площадью 10 878 кв.м. (т.1, л.д. 16).

Постановлением мэра города Абакана от 25 декабря 2009 года № 2589 «О предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа» (т.2, л.д. 73):

предписано считать утратившими силу пункт 6 постановления администрации города Абакана от 29 июля 1993 года № 254 «Вопросы изъятия и предоставления земельных участков для строительства в редакции пункта 1 Постановления администрации г. Абакана от 13 июля 1994 года № 336 «О внесении изменений в п.6 постановления администрации г.Абакана от 29.07.93 № 254 и пункт 1 постановления администрации от 26.01.94 № 36» и пункта 1 Постановления мэра города Абакана от 23 ноября 2000 года № 1605 «Об изъятии земельного участка площадью 10878кв.м., расположенного по ул. Итыгина, 12, закрытому акционерному обществу Корпорация «Соболь» под строительство производственной базы с момента принятия настоящего постановления (пункт 1);

земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 10 878кв.м., кадастровый № 19:01:020107:7, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 12, предоставлен закрытому акционерному обществу Корпорация «Соболь» в частную собственность путем выкупа для эксплуатации и обслуживания помещений используемых для оптово-розничной торговли (пункт 2);

установлена цена выкупа земельного участка (в соответствии с актом № 136-В проверки земельного участка от 2 декабря 2009 года в размере семикратной ставки земельного налога за земли под объектами торговли, общественного питания, быстрого обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса согласно Постановлению Правительства Республики Хакасия от 10 октября 2007 года № 313 «О цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Республики Хакасия»), указанного в пункте 2 постановления, согласно акту расчёта цены выкупа земельного участка, в размере 4 032 692 рубля 16 копеек.

Ответчиком подготовлен и подписан договор купли-продажи земельного участка от 25 декабря 2009 года № 2260 (т.1, л.д. 42), согласно которому администрация города Абакана (продавец) продает закрытому акционерному обществу Корпорация «Соболь» (покупатель) в собственность земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 10 878кв.м., кадастровый № 19:01:020107:7, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Итыгина, 12, для эксплуатации и обслуживания помещений, используемых для оптово-розничной торговли.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка, согласно акту расчета цены выкупа, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 2) составляет 4 032 692 рубля 16 копеек.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что оплата цены участка производится в течение 15 календарных дней с момента подписания настоящего договора.

Согласно пункту 5.3 договора покупатель осмотрел участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за любые совершенные им действия, противоречащие законодательству Российской Федерации. Претензий у покупателя к продавцу по участку не имеется.

Согласно пункту 6.2 договора за нарушение срока внесения платежей, указанного в пункте 3.1 настоящего договора покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном разделом 3 настоящего договора для оплаты цены участка.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае если покупатель отказывается принять участок и оплатить его в срок, установленный в п. 3.1 настоящего договора, продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении о расторжении договора, направляемом покупателю продавцом.

В качестве приложений к договору представлены акт расчёта цены выкупа земельного участка (приложение № 1, т.1, л.д. 45) и акт приёма-передачи земельного участка (приложение № 2, т.1, л.д. 46).

Данный договор согласно расписке  получен истцом 21 января 2010 года (т.2 л.д.46).

Закрытым акционерным обществом Корпорация «Соболь» 18 февраля 2010 года составлен и передан администрации города Абакана протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 25 декабря 2009 года № 2260, о чем имеется отметка на протоколе (т.1, л.д. 47).

Как следует из представленного в материалы дела протокола разногласий, истец не согласился с редакцией пунктов 1.2, 2.1, 3.1, 5.3, 6.2, 6.3, 6.4, и предлагал в частности:

в пункте 1.2 договора указать назначение земельного участка - для эксплуатации и обслуживания производственной базы;

в пункте 2.1 договора указать цену выкупа участка 905 345 рублей 48 копеек;

в пункте 3.1 договора указать срок исполнения обязанности по оплате, равный 60 дням;

из пункта 5.3 договора исключить слова «Претензий у покупателя к продавцу по участку не имеется»;

пункт 6.2 исключить;

пункт 6.3 исключить;

пункт 6.4 считать пунктом 6.2;

соответственно указанным  изменениям внести изменения в акт расчёта цены выкупа и акт приёма-передачи земельного участка.

Указанный протокол разногласий со стороны ответчика подписан не был, направлен протокол согласования письмом от 4 марта 2010 года (исх. № 895), в котором администрация согласовала только предложенную истцом редакцию пункта 6.4 договора (т.1, л.д. 49).

В связи с недостижением сторонами согласия по спорным пунктам договора истец 2 апреля 2010 года обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит принять спорные пункты договора купли-продажи земельного участка в редакции покупателя.

Кроме того, считая постановление мэра города Абакана от 25 декабря 2009 года № 2589 незаконным в части пунктов 1, 2, 2.1, закрытое акционерное общество Корпорация «Соболь» также обратилось с требованием об устранении нарушения его прав.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов,