Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Из оспариваемого отказа в предоставлении в собственность земельного участка № 24643:0129005:147 площадью 31  285 кв.м. следует, что причиной отказа является следующее:

- площадь испрашиваемого земельного участка более чем в 10 раз превышает площадь участка, занимаемого зданием;

- на участке проходит дорога, обеспечивающая проезд и проход к другим зданиям и смежным участкам, относящимся к землям общего пользования;

- на участке находятся другие строения (бункера и постройки), не являющиеся собственностью Деревянко С.П.

Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в частности с учетом предельных размеров земельных участков, устанавливаемых в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 данной статьи).

Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 данной статьи).

С учетом указанных норм права при определении размера подлежащего выкупу земельного участка для эксплуатации строения необходимо руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33 Кодекса).

Согласно пункту 4 постановления Правительства Российской Федерации  «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений" (действовавшим на дату оспариваемого отказа) для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно - транспортной инфраструктуры; при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.

Из содержания вышеуказанных норм права следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для ее использования.

Кроме того, следует учитывать, что размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность должно распространяться на экономически обоснованный размер земельного участка в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Права на ту часть земельного участка, которая превышает размер земли, необходимой для эксплуатации недвижимости, следует приобретать на аукционе.

Границы и размеры земельного участка определяются также с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

Согласно заключению от 09.04.2010 Главного архитектора г. Ачинска, в соответствии с Градостроительным планом города и Правилами землепользования и застройки на территории города Ачинска земельный участок № 24:43:0129005:147 площадью 31 285 кв.м. по адресу г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, строения 2 расположен в производственной зоне, занятой промышленными объектами.

В данной зоне разрешается размещать предприятия 3-4 классов вредности, коммунальные объекты. Красные линии на земельном участке не определены.

В Правилах землепользования и застройки в г. Ачинске, утвержденных Решением Ачинского городского Совета депутатов от 24.11.2006 не утверждены нормы отвода земельных участков, необходимых для эксплуатации промышленных объектов.

Судом первой инстанции  исследована землеустроительная документация по разделу земельного участка площадью 61 292 кв.м. № 24:43:0129005:0103 на предмет установления в ней сведений о порядке определения необходимого для эксплуатации здания литер В9 размера земельного участка площадью 31 285 кв.м. исходя из его функционального назначения и фактического использования.

Согласно утвержденному 14.05.2008 администрацией г. Ачинска заданию по установлению местонахождения границ раздела земельного участка площадью 61 292 кв.м., требуется разделить данный участок на 4 участка.

При проведении работ по разделу земельного участка землеустроительная организация руководствовалась Инструкцией по межеванию земель от 1996 года, Методическими рекомендациями по межеванию объектов землеустройства от 17.02.2003, Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-Ф3 от 24.07.2007.

При составлении схемы раздела земельного участка на ситуационном плане землеустроительная организация также руководствовалась утвержденной 03.12.2008 Председателем КУМИ администрации г. Ачинска схемой раздела земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:103 площадью 61 292 кв.м. Схема согласована архитектором г. Ачинска 03.12.2008.

Как следует из пояснений руководителя КУМИ администрации г. Ачинска от 16.06.2010, участки Б (площадь 5 027 кв.м.), В (площадь 5 160 кв.м.), Г (площадь 19 820 кв.м.) были выделены для дальнейшего оформления прав на земельные участки под другими строениями. Участок А площадью 31 285 кв.м. образован как оставшаяся часть от всего земельного участка. Схема раздела утверждена 04.12.2008за № 91-с/08.

Участок А в дальнейшем также предполагалось разделить на земельный участок под нежилым зданием литер В9 и необходимый для его использования (собственник Деревянко С.П.) и остальным участком куда входят полуразрушенные нежилые строения, дорога и свободные от застройки земли. То есть в схеме раздела земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:0103 от 04.12.2008 не утверждались окончательные границы земельного участка А, а были выделены земельные участки Б, В, Г от земельного участка с кадастровым номером 24643:0129005:0103.

В документе – Описание местоположения границ раздела земельного участка от 2008 года и техническим проекте по установлению границы раздела земельного участка отсутствует обоснование того, как землеустроительной организацией определена площадь земельного участка А в размере 31 285 под эксплуатацию здания литер В, исходя из каких нормативов, какие сведения о фактическом использовании данного земельного участка предпринимателем учтены при межевании.

Технический проект по установлению местоположения границы раздела земельного участка площадью 61 292 кв.м. изготовлен в 2008 году, утвержден заказчиком - администрацией г. Ачинска 21.05.2008, до подачи предпринимателем Деревянко С.П. заявления на выкуп земельного участка, в связи с чем предприниматель не может ссылаться на данный документ как на доказательство определения в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации размера подлежащего выкупу земельного участка при проведении землеустроительных работ по разделу земельного участка.

Из карты (плана) границ земельного участка площадью 61 292 кв.м. усматривается, что на образуемом из него участке А площадью 31 285 кв.м. расположен лесопильный цех с хозяйственной постройкой (№ 1, 2), а также три бункера площадью 35, 42, 44 кв.м. (№ 3, 4, 7), хозяйственные постройки площадью 53, 69, 131 кв.м. (№ 5.6,8), остальная часть участка расположена под производственной территорией.

На ситуационном плане земельного участка площадью 61 292 кв.м. № 24643:0129005:0103, составленном землеустроительной организацией, дополнительно отражено наличие в северной части земельного участка А площадью 31 285 кв.м. других объектов: разрушенной насыпи от ж.д. пути и остатков разрушенного строения, которые находятся на значительном удалении от здания. Документов о приобретении указанных разрушенных объектов (находящихся в северной части участка на значительном удалении от строения литер В9) заявитель не представил.

Из пояснений, представленных в материалы дела Деревянко С.П., следует, что им  используется строение литер В 9 – под промышленными объектами, в дальнейшем также будет использоваться для развития промышленных объектов, раннее до продажи его ОАО «Стройиндустрия» строение литер В9 использовался в сфере деревообрабатывающего производства.

Согласно акту обследования спорного земельного участка и находящихся на нем объектов от 07.04.2010 составленного администрацией, на участке расположено одно нежилое здание литер В9 – здание лесопильного цеха общей площадью 3 744,70 кв.м. находящееся в аварийном состоянии, не эксплуатируется.

На участке также расположены 6 других полуразрушенных нежилых строений вспомогательного назначения, северная часть участка вплотную примыкает к железнодорожным  путям, для которых необходимо установление охранной зоны. Фотографии указанных объектов представлены в материалы дела.

Согласно акту обследования земельного участка площадью 31 285 кв.м. от 23.06.2010 составленного ответчиком, здание не эксплуатируется. В северной части земельного участка с кадастровым номером 24643:0129005:147 расположена насыпь от железнодорожного пути с остатками рельс и шпал, а также остатки строения (фундамент, плиты). В доказательство указанных обстоятельств приложены фотографии.

Из приложенных к двум данным актам обследования фотографий строения литер В9 и земельного участка площадью 31 285 кв.м. усматривается, что строение истцом фактически не эксплуатируется, находится в неудовлетворительном техническом состоянии (выбиты стекла, частично отсутствуют окна, частично разрушена обшивка на стенах), какая-либо промышленная либо иная деятельность на данном объекте не ведется, территория захламлена, в связи с чем вид промышленной деятельности установить суду не представляется возможным.

Поскольку  предпринимателем не представлено в материалы дела доказательств того, какой конкретно вид деятельности в сфере промышленности ведется им на земельном участке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности того факта, что для эксплуатации строения литер В9 необходим земельный участок площадью 31 285 кв.м., более чем в 10 раз превышающий размер земельного участка занимаемый строением литер В9.

Проведение экспертизы по  вопросу определения размера земельного участка также требует сведений о виде его фактического производственного использования, доказательств данного использования, которые в ходе рассмотрения настоящего дела не получены.

В соответствии с пунктом 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Согласно СНиП II-89-90 «Строительные нормы и правила генеральные планы промышленных предприятий» минимально необходимый участок для эксплуатации строения литер В9 для промышленных целей составляет 8 420 кв.м.

Определение площади в данном размере произведено ответчиком по формуле: 3 368 кв.м. (общая площадь застройки по данным ответчика, а по данным технического паспорта площадь застройки меньше – 3 067,2 кв.м.) х 100 х 40 % (минимальная плотность застройки) = 8420 кв.м.

В расчете площади указано, что при производстве пиломатериалов, домов, столярных изделий и заготовок площадь застройки предприятия определяется в процентах как: отношение площади застройки к площади предприятия в ограде (или при отсутствии в ограде – в соответствующих ей условных границах) с включением площади занятой железнодорожными путями, при этом минимальная плотность застройки составляет 40 %.

Согласно пункту 3.2 СНиП II-89-90 расстояния между зданиями, сооружениями, в том числе инженерными сетями, следует принимать минимально допустимыми, при этом плотность застройки площадок предприятий должна быть не менее указанной в приложении.

Как следует из СНиП II-89-90, данный документ применяется при проектировании генеральных планов новых, расширяемых и реконструируемых промышленных предприятий, а также при разработке схем генеральных планов групп предприятий с общими объектами (промышленных узлов), следовательно, может быть учтен в совокупности с иными доказательствами (в том числе фактического использования участка)  при определении размера земельного участка под промышленным объектом исходя из правил пункта 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательства того, что границы земельного участка № 24:43:0129005:147 площадью 31 285 кв.м. определены с учетом фактического использования земельного участка, согласно требований, установленных пунктом 3 статьи 33, пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 43 Градостроительного кодекса