Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.01.2010 по делу n А28-11262/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

исполнения обязанностей ЗАО «Виста» по уплате ежемесячной денежной компенсации за использование находящегося в долевой собственности ЗАО «Виста» и нового кредитора объекта недвижимости.

Истец в качестве нарушения условий договоров по порядку пользования спорным объектом недвижимости указал на нарушение ответчиком сроков оплаты компенсации:  за март, апрель, май, июнь 2009 (оплата за эти месяцы произведена лишь 18.06.2009); за июль 2009  (оплата произведена 30.07.2009); за август 2009 (оплата произведена 13.08.2009); за сентябрь 2009 (оплата произведена 16.09.2009); за октябрь 2009 (оплата произведена 15.10.2009).

Кроме того, истец указал, что в январе 2009 года ответчик закрыл проход между торговыми залами помещений 1002 и 1003, в подтверждение этого представил фотографии, пояснив при рассмотрении дела в суде первой инстанции, что 20.02.2009 проход открыт и на сегодняшний день существует.

В качестве нарушения условий договора истец также указал на ликвидацию ответчиком тамбура и двери в помещении 1002, недоплату ответчиком компенсации и на нарушение ответчиком обязательств по плате за землю, коммунальным платежам.

Истец направлял ответчику претензии (т.1 л.29, 34), а затем 17.06.2009 обратился к нему с предложением об изменении условий договоров от 02.05.2007, от 28.07.2006 (т.1 л. 17, 27).

В связи с тем, что соглашение об изменении условий договоров сторонами достигнуто не было, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Договор купли-продажи доли с порядком использования объекта недвижимости от 28.07.2006 первично заключен между ООО «СИГМА-ОПТТОРГ» и ООО «Север».

ООО «Виста» создано путем выделения из ООО «Север» и зарегистрировано в ЕГРЮЛ 19.01.2007. В свою очередь ООО «Виста» реорганизовано в форме преобразования в ЗАО «Виста», которое в установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРЮЛ 03.04.2007.

В соответствии с пунктом 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

В разделительном балансе отсутствуют сведения о том, что к ЗАО «Виста» перешли права и обязанности по порядку пользования объектом недвижимости, указанным в договоре от 28.07.2006.

После проведенной реорганизации ООО «Виста», 02.05.2007 между ее правопреемником ЗАО «Виста» и ООО «СИГМА-ОПТТОРГ» был  заключен новый договор, которым установлен порядок пользования помещением магазина, расположенным по адресу г. Киров, ул. Ленина, 174, помещение 1002.

Сравнивая условия по порядку пользования спорным объектом недвижимости, указанные в договорах от 28.07.2006 и 02.05.2007, апелляционный суд отмечает следующее.

Установленный порядок пользования объектом недвижимости, изложенный в пунктах 2, 3, 3.1 и 3.2. договора от 02.05.2007, идентичен порядку пользования, определенному в пунктах 11, 12, 12.1., 12.2. от 28.07.2006, за исключением того, что срок порядка использования объекта недвижимости по договору от 02.05.2007 установлен сторонами до 01 сентября 2031 года.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, при разрешении настоящего спора, исходя из указанных истцом предмета и основания иска, юридически значимыми являются следующие обстоятельства: допущено ли ответчиком нарушение договора и является ли такое нарушение существенным.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства подлежат доказыванию стороной, заявившей требование об изменении договора в связи с существенным нарушением условий договора другой стороной.

При этом, как обоснованно указал в обжалуемом решении суд первой инстанции, истец должен доказать, какие выгоды он рассчитывал получить от договора и какие убытки возникают вследствие нарушения договора ответчиком.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, 17.06.2009 истец обращался к ответчику с предложением об изменении условий договоров, однако соглашение сторонами достигнуто не было.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик подтвердил факт нарушения им сроков оплаты компенсации по договору, пояснив, что до марта 2009 он производил оплату компенсации без нарушения сроков, однако в марте 2009 возникла неясность с получателем компенсации в связи с заключенными договорами уступок, поскольку доказательств, подтверждающих, что получателем компенсации вновь является истец, ответчику представлено не было, что в итоге вызвало задержку оплаты компенсации. Последующие задержки платежей ответчик мотивировал сложным финансовым положением и поздним получением счетов от истца, указав при этом, что на момент принятия судом первой инстанции решения задолженность перед истцом была погашена и отсутствует в настоящее время.

Факт закрытия прохода между помещениями ответчик не признал, указав, что дверь прохода не закрывал, дверь закрывается на ключ работниками магазина помещения 1003 на вечернее и ночное время, когда данный магазин не работает.

По факту ликвидации тамбура ответчик пояснил, что в абзаце седьмом пункта 3.2. договора от 02.05.2007 и в предыдущем договоре предусмотрено право ответчика производить перепланировку и переоборудование помещения № 17 (торгового зала), данный вход являлся запасным. В связи с этим ответчик считает доводы истца необоснованными, не подтвержденными надлежащими доказательствами.

По поводу коммунальных платежей ответчик указал, что нарушений с его стороны нет; считает, что он не обязан возмещать уплаченный истцом налог на землю. Ответчик не согласился с размером компенсации, рассчитанным истцом, поскольку истец производит индексацию за период с 2006 года, тогда как пунктом 3.2 договора от 02.05.2007 размер компенсации может быть проиндексирован только с 01.01.2009, что ответчик и сделал, в связи с чем уплачивает компенсацию в рассчитанном им размере.

Проверив доводы истца и ответчика, проанализировав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом в нарушении требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано наличие существенных нарушений условий договоров со стороны ответчика, являющихся основанием для изменения договора.

При этом суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод Арбитражного суда Кировской области о том, что сам по себе факт нарушения сроков оплаты компенсации не может служить достаточным основанием для изменения договора, поскольку нарушение устранено, задолженность погашена. Надлежащих доказательств, бесспорно свидетельствующих о наличии задолженности ответчика, в материалах дела не имеется.

Также в материалах дела отсутствуют и надлежащие доказательства того, что ответчик закрывал проход между помещениями. Кроме того, истец сам указал, что в настоящее время проход открыт.

Условий, запрещающих ответчику ликвидировать тамбур в помещении 1002, в договорах не содержится. Напротив, пункт 3.2. договора от 02.05.2007 и предыдущий договор предусматривали возможность производить перепланировку и переоборудование помещения № 17 (торгового зала) первого этажа объекта недвижимости.

В спорных договорах стороны не согласовали в надлежащем порядке обязанность ответчика в определенные сроки производить оплату коммунальных платежей и внесения платы за землю, за техническое обслуживание. Достаточных доказательств наличия задолженности по данным платежам истцом не представлено.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что в силу требований пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

  Статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со статьей 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Кроме того, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Учитывая, что из условий договора не следует принятие ответчиком на себя обязанности по содержанию имущества, принадлежащего истцу в каком либо размере, с учётом вышеприведенных норм права следует, что в рассматриваемых правоотношениях только собственник помещений несет бремя по содержанию своего имущества.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что названное истцом обстоятельство (недоплата компенсации в рассчитанном истцом размере) не является основанием для изменения договора в силу недоказанности наличия этого обстоятельства и других перечисленных истцом условий. Кроме того, истец в порядке, установленном законодательством, с требованием о взыскании компенсации не обращался, и данный вопрос к предмету иска не относится. Достоверных доказательств, бесспорно подтверждающих долг ответчика, апелляционным судом из представленных в материалы дела доказательств не установлен.

Из пунктов, которые истец просит исключить из договора от 02.05.2007 и предшествующего договора следует, что фактически он просит полностью исключить условия об оплате за пользование объектом недвижимости, что также опровергает его довод о существенном нарушении договора в связи с недоплатой компенсации.

Учитывая, что надлежащих доказательств по наличию какой – либо задолженности ответчика в материалах дела отсутствуют, исходя из избранного способа защиты по изменению условий порядка пользования объектом недвижимости, при наличии требования об исключении из договора пунктов, касающихся уплаты компенсации, апелляционный суд считает доводы о существенном нарушении условий договора по неоплате компенсации и наличию задолженности противоречивыми и взаимоисключающими.

Проверив довод истца по поводу применения гражданского законодательства по аналогии к спорным правоотношениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, апелляционный суд отмечает следующее.

Данная норма регулирует арендные правоотношения, а именно: порядок расторжения договора аренды судом. В данном случае предметом судебного разбирательства является не расторжение договора аренды, а изменение договора пользования объектом недвижимого имущества. Кроме того, как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» право требовать расторжения договора аренды в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Следовательно, при погашении в разумный срок задолженности по арендной плате основания для расторжения договора в силу вышеуказанной нормы права отсутствуют. В связи с вышеизложенным ссылка заявителя на вышеуказанную норму признаётся апелляционным судом юридически несостоятельной.

При этом апелляционный суд считает необходимым отметить, что, учитывая заключение между сторонами 02.05.2007 нового договора по порядку пользования спорным объектом недвижимости, договор от 28.07.2006 прекратил свое действие.

В связи с этим апелляционный суд считает доводы жалобы необоснованными, а требование о внесении изменений в договор купли-продажи доли с порядком использования объекта недвижимости от 28.07.2006 не подлежащим удовлетворению в связи с отсутствием предмета спора.

Проверив доводы заявителя апелляционной жалобы с учетом произведенного анализа и оценки исследованных доказательств в их совокупности, апелляционный суд считает их необоснованными, не подтвержденными достаточными, надлежащими доказательствами, а потому не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства дела, а также представленные по нему доказательства, дал им надлежащую правовую оценку.

Выводы суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции