Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.01.2010 по делу n А28-11262/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

15 января 2010 года

Дело № А28-11262/2009-354/26

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2010 года.   

Полный текст постановления изготовлен 15 января 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Губиной Л.В.,

судей Поляковой С.Г., Поляшовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Губиной Л.В.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца: Иванова А.И., действующего на основании доверенности № 13 от 14.10.2009,

Землянова В.С. – директора на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 12.08.2009 (т.1 л.54-56),

представителей ответчика: Гилязова Ю.М. – директора на основании решения единственного акционера от 29.06.2009, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 12.08.2009 (т.1 л.57-59),

Шестакова В.Л., действующего на основании доверенности № 76 от 11.01.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СИГМА-ОПТТОРГ»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 29.10.2009 по делу № А28-11262/2009-354/26, принятое судом в составе судьи Будимировой М.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «СИГМА-ОПТТОРГ»

к закрытому акционерному обществу «Виста»

об изменении условий договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СИГМА-ОПТТОРГ» (далее – истец, ООО «СИГМА-ОПТТОРГ», заявитель) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к закрытому акционерному обществу «Виста» (далее – ответчик, ЗАО «Виста»).

Предметом данного иска явилось требование об изменении условий договора купли-продажи доли с порядком использования объекта недвижимости от 28.07.2006:

 исключить из текста договора пункты 12, 12.1 и 12.2 абзацы с 1-ого по 6-ой,

принять пункт 12 в новой редакции: «Стороны определяют следующий порядок использования объекта недвижимости: возможность осуществления перепланировки и переоборудования помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости, в том числе с изменением места расположения прохода из помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости в помещение № 17а торгового зала соседнего помещения магазина № 1003; запрет на ликвидацию прохода из помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости в помещение № 17а торгового зала соседнего помещения магазина № 1003».

А также об изменении условий договора о порядке использования объекта недвижимости от 02.05.2007 путем исключения из текста договора пунктов 3, 3.1, 3.2.

В качестве правового основания иска истец указал статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал заявленные требования существенным нарушением ответчиком условий договора.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции  ответчик исковые требования не признал.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 29.10.2009 в удовлетворении иска ООО «СИГМА-ОПТТОРГ» отказано.

При вынесении данного судебного акта суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из отсутствия правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований.

ООО «СИГМА-ОПТТОРГ», не согласившись с принятым решением Арбитражного суда Кировской области, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит данное решение отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции допущено несоответствие изложенных в нем выводов обстоятельствам дела, не применен закон, подлежащий применению (статья 310, абзац второй пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец считает, что суд первой инстанции сделал необоснованный вывод об отсутствии в разделительном балансе сведений о передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи от 28.07.2006 от ООО «Север» к ООО «Виста». По мнению заявителя, разделительный баланс свидетельствует об обратном.

ООО «СИГМА-ОПТТОРГ» полагает, что суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения проигнорировал то обстоятельство, что истец по вине ответчика был в течение длительного срока лишен полагающейся ему со стороны ответчика ежемесячной компенсации в размере 50 000 рублей.

Заявитель не соглашается с выводом арбитражного суда о том, что сам факт допущения ответчиком нарушения не может служить основанием для изменения договора, поскольку нарушение устранено. Считает, что к рассматриваемым правоотношениям применимы требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии с арендными правоотношениями.

ЗАО «Виста» в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов, изложенных в жалобе, считает обжалуемое решение законными и обоснованным, в связи с чем просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.07.2006 ООО «СИГМА-ОПТТОРГ» (продавец) и ООО «Север» (покупатель) заключили договор купли-продажи доли с порядком использования объекта недвижимости (т.1 л.21).

Согласно пункту 1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить 4/5 доли в праве собственности на помещение магазина, находящееся по адресу г. Киров, ул. Ленина, 174, помещение 1002, площадью 759 кв.м., этаж первый и подвальный.

В пункте 11 договора стороны определили, что к 4/5 доли в праве собственности покупателя на данный объект недвижимости относятся все помещения объекта недвижимости, за исключением части (площадью 145,3 кв.м.) помещения № 17 (торговый зал) первого этажа, которая является натуральным определением 1/5 доли продавца на объект недвижимости, согласно прилагаемого к договору плана разграничения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 12 договора стороны определили порядок использования объекта недвижимости на 25 лет с момента регистрации на покупателя права долевой собственности на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 12.1. договора покупателю принадлежит право без дополнительного согласования с продавцом сдавать в аренду (пользование) и получать самостоятельно от этого доходы все помещения и площади объекта недвижимости, продавец не вступает в фактическое владение своей частью доли в праве собственности на объект недвижимости, натурально определенной по пункту 11 настоящего договора, а также продавец не имеет права сдавать в аренду (иное использование) свою долю в праве собственности на объект недвижимости.

Согласно пункту 12.2. (абзацы 1-6) договора покупатель обязуется за пользование и владение всем объектом недвижимости без согласования с продавцом уплачивать продавцу денежную компенсацию на следующих условиях:

размер компенсации равен 250 рублей за 1 кв.м. в месяц, в т.ч. НДС (вне зависимости от размера НДС и обязанностью его уплачивать продавцом), исходя из площади части помещения № 17 (торговый зал), являющийся натуральным выражением доли продавца, 145,3 кв.м.;

в размер компенсации не входит плата за землю, коммунальные платежи и платежи за техническое обслуживание, которые покупатель либо оплачивает самостоятельно, либо возмещает продавцу;

срок внесения компенсации - до 20 числа расчетного месяца;

целевое назначение использование доли продавца - организация розничной торговли;

до 31.12.2008 размер компенсации изменению не подлежит, в последующем индексируется не более одного раза в год на индекс-дефлятор; дополнительно размер компенсации подлежит изменению не чаще одного раза в пять лет при изменении стоимости капитального строительства, установленного уполномоченными органами в Кировской области, по отношению к предыдущему изменению по этому индексу.

Стороны в пункте 12.2. (абзацы 7,8) также предусмотрели:

возможность осуществления перепланировки и переоборудования помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости, в том числе с изменением места расположения прохода из помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости в помещение № 17а торгового зала соседнего помещения магазина № 1003;

запрет на ликвидацию прохода из помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости в помещение № 17а торгового зала соседнего помещения магазина № 1003.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право общей долевой собственности ООО «СИГМА-ОПТТОРГ» (доля - 1/5) и ООО «Север» (доля - 4/5) на помещение магазина, площадью 759 кв.м., расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д.174, помещение 1002, что подтверждается повторно выданным свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2006 взамен свидетельств (а) от 28.07.2006 (т.1 л.126).

Впоследствии ООО «Север» было реорганизовано в форме выделения общества с ограниченной ответственностью «Виста». ООО «Виста» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕРГЮЛ) 19.01.2007.

Согласно разделительному балансу ООО «Виста» передано имущество, указанное в приложениях № 4, 5, 6, 7, в том числе 4/5 доли помещения магазина площадью 759 кв.м., расположенного по адресу г. Киров, ул. Ленина, 174, помещение 1002 (приложение № 5), а также кредиторская задолженность по соглашению о распределении расходов по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности от 30.08.2006 на сумму 47 036 руб. (приложение № 7); дебиторская задолженность по договорам аренды от 28.09.2006 №889 и от 29.08.2006 б/н, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Продмаг» и ООО «Север» (т.2 л.47-58).

ООО «Виста» реорганизовано в форме преобразования в ЗАО «Виста». 03.04.2007 ЗАО «Виста» зарегистрировано в ЕГРЮЛ. Впоследствии к нему присоединилось закрытое акционерное общество «Базис», что подтверждается уведомлениями о реорганизации и выпиской из ЕГРЮЛ (т.1 л.16, 20, 57).

02.05.2007 между ЗАО «Виста» и ООО «СИГМА-ОПТТОРГ» заключен новый договор о порядке пользования объекта недвижимости (т.1 л.24).

В данном договоре стороны определили порядок пользования помещением магазина, находящимся по адресу г. Киров, ул. Ленина, 174, помещение 1002, площадью 759 кв.м., этаж первый и подвальный.

Пунктом 2 стороны определили, что к 4/5 доли в праве собственности Собственника -1 на данный объект недвижимости относятся все помещения объекта недвижимости, за исключением части (площадью 145,3 кв.м.) помещения № 17 (торговый зал) первого этажа, которая является натуральным определением 1/5 доли Собственника -2 на объект недвижимости, согласно прилагаемого к договору плана разграничения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3 «До 01 сентября 2031 года Стороны определяют следующий порядок использования объекта недвижимости:

3.1. Собственнику 1 (ЗАО «Виста») принадлежит право без дополнительного согласования с Собственником 2 (ООО «СИГМА-ОПТТОРГ» сдавать в аренду (пользование) и получать самостоятельно от этого доходы все помещения и площади объекта недвижимости,  а Собственник 2 не вступает в фактическое владение своей частью доли в праве собственности на объект недвижимости, натурально определенной по пункту 2 настоящего договора, а также Собственник 2 не имеет права сдавать в аренду (иное использование) свою долю в праве собственности на объект недвижимости.

Пунктом 3.2. предусмотрено, что Собственник 1 обязуется за пользование и владение всем объектом недвижимости без согласования с Собственником 2 уплачивать Собственнику 2 денежную компенсацию на следующих условиях:

размер компенсации равен 250 рублей за 1 кв.м. в месяц, в т.ч. НДС (вне зависимости от размера НДС и обязанностью его уплачивать Собственником 2), исходя из площади части помещения № 17 (торговый зал), являющийся натуральным выражением доли Собственника 2, 145,3 кв.м.;

в размер компенсации не входит плата за землю, коммунальные платежи и платежи за техническое обслуживание, которые Собственник 1 либо оплачивает самостоятельно, либо возмещает Собственнику 2;

срок внесения компенсации - до 20 числа расчетного месяца;

целевое назначение использование доли Собственника -2 - организация розничной торговли;

до 31.12.2008 размер компенсации изменению не подлежит,

в последующем индексируется не более одного раза в год на индекс-дефлятор; дополнительно размер компенсации подлежит изменению не чаще одного раза в пять лет при изменении стоимости капитального строительства, установленного уполномоченными органами в Кировской области, по отношению к предыдущему изменению по этому индексу;

 возможность осуществления перепланировки и переоборудования помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости, в том числе с изменением места расположения прохода из помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости в помещение № 17а торгового зала соседнего помещения магазина № 1003;

запрет на ликвидацию прохода из помещения № 17 (торговый зал) первого этажа объекта недвижимости в помещение № 17а торгового зала соседнего помещения магазина № 1003».

Впоследствии 01.06.2007 между истцом (кредитор), индивидуальным предпринимателем Земляновой О.Ю. (новый кредитор) и ответчиком (должник) подписан договор уступки, в соответствии с которым кредитор уступает новому кредитору права и обязанности по договору купли-продажи доли с порядком использования объекта недвижимости от 28.07.2006 и соглашению к нему в части требования исполнения обязанностей должника по уплате ежемесячной денежной компенсации за использование всего находящегося в долевой собственности должника и кредитора объекта недвижимости (т.1 л.19).

Пунктом 2 договора стороны изменили срок внесения компенсации,  установив новый срок - до 10 числа расчетного месяца.

23.02.2009 между индивидуальным предпринимателем Земляновой О.Ю. (кредитор) и истцом (новый кредитор) подписан договор уступки, в соответствии с которым кредитор уступает новому кредитору права и обязанности по договору о порядке использования объекта недвижимости от 02.05.2007 и договору уступки от 01.06.2007 в части права требования