Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.12.2009 по делу n А28-12639/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

 ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

23 декабря 2009 года                                                    Дело № А28-12639/2009-403/29

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2009 года  

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2009 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – Ступникова Л.В. по доверенности от 30.12.2008 № 12302,

от ответчика – Мякишева Н.В. по доверенности от 02.09.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Хариной Оксаны Васильевны

на решение Арбитражного суда Кировской области от 26.10.2009 по делу № А28-12639/2009-403/34, принятое судом в составе судьи Вылегжаниной С.В.,

по иску Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова  

к индивидуальному предпринимателю Хариной Оксане Васильевне,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хариной Оксаны Васильевны

к Управлению (Комитету) по делам муниципальной собственности города Кирова

о взыскании 334 986 рублей 67 копеек,

установил:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее УДМС г. Кирова) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 76), к индивидуальному предпринимателю Хариной Оксане Васильевне (далее ИП Харина О.В., заявитель жалобы) о взыскании задолженности по договору аренды помещения от 27.08.2003 № 4537 за период с 01.01.2008 по 05.01.2009, в том числе: арендной платы в сумме 194 118 рублей 23 копеек, а также пени на несвоевременное внесение арендной платы в сумме 4447 рублей 69 копеек.

Исковые требования основаны на положениях статей 8, 309, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 27.08.2003  № 4537.

ИП Харина О.В. обратилась в Арбитражный суд Кировской области со встречным исковым заявлением о взыскании с УДМС г. Кирова 334 986 рублей 67 копеек неосновательного обогащения (л.д. 58-59).

Исковые требования основаны на положениях статей 452, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что у ИП Хариной О.В. имеется переплата по арендной плате по договору аренды от 27.08.2003  № 4537 в размере 334 986 рублей 67 копеек.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 26.10.2009 исковые требования УДМС г. Кирова удовлетворены. С ИП Хариной О.В. в пользу УДМС г. Кирова взыскано 194 118 рублей 23 копейки долга по договору аренды от 27.08.2003  № 4537, а также 500 рублей пени.

В удовлетворении встречного иска ИП Хариной О.В. отказано.

При принятии решения по делу суд исходил из того, что факт несвоевременной уплаты арендных платежей доказан материалами дела, в связи с чем исковые требования УДМС подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования отклонению.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Харина О.В. обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить или изменить решение суда от 26.10.2009 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции непоследовательно и не объективно, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Заявитель жалобы указывает, что истцом не доказано надлежащее направление ИП Хариной О.В. и получение ею  уведомлений об изменении арендной платы.

ИП Харина О.В. полагает, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы,  согласованной ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Кроме того, заявитель жалобы указывает, что соглашение от 15.09.2009 к договору аренды от 27.08.2003  № 4537 было заключено на объект, права истца на который не были зарегистрированы. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.09.2009 наименование объекта: помещение кафе, а не «магазин». Истцом не было приведено доказательств об изменении объекта недвижимости, вследствие чего отчет оценщика ООО «Аналит» следует оценить критически.

По мнению ИП Хариной О.В., расчет арендной платы должен был быть произведен исходя из суммы арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 22.09.2004 к договору аренды, которое зарегистрировано в ЕГРП 27.09.2004. Все последующие дополнительные соглашения являются незаключенными (незарегистрированными).

УДМС г. Кирова в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании апелляционной инстанции стороны поддержали свои доводы и возражения.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между УДМС г. Кирова (Арендодателем) и ИП Абрамковой О.В., в связи с замужеством фамилия изменена на Харину (свидетельство о заключении брака от 08.09.2008), (Арендатором) заключен договор аренды от 27.08.2003 № 4484, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Киров, ул. Тимирязева, д. 8, общей площадью 291,0 кв.м, относящееся к муниципальной собственности, используемое под столовую (л.д. 10-16).

Арендуемое помещение передано Арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2003 (л.д. 17).

В пункте 3.1. договора установлен размер арендной платы 104 538 рублей 83 копейки в год в соответствии с Приложением 3, которое содержит расчет арендной платы (л.д. 16).

В соответствии с пунктом 3.2. договора Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 части годовой суммы.

В пунктах 3.3., 3.4. договора стороны согласовали, что размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при корректировке показателей в методике расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной городской Думой, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации г. Кирова.

Арендодатель письменно за один месяц уведомляет Арендатора об изменении арендной платы.

22 октября 2003 года Арендодатель и Арендатор в соответствии с условиями пункта 5.1 договора заключили соглашение об изменении его условий. Срок договора аренды по соглашению сторон был определен с 01.06.2003 по 31.05.2008 года (л.д. 32).

22 сентября 2004 года по соглашению сторон в соответствии с условиями пункта 5.1 договора была изменена площадь арендуемого помещения, которая с 21.09.2004 года составила - 286,90 кв.м., а также размер арендной платы, который составил 135 691 рубль 63 копейки в год (л.д. 34).  

27 сентября 2004 года Управлением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области была осуществлена государственная регистрация договора аренды с учетом соглашений от 22.10.2003, от 22.09.2004.

Уведомлениями № 10-9097 от 01.11.2006 (л.д. 27, 28) УДМС г. Кирова известило ИП Харину О.В. о том, что на основании постановления Главы администрации г. Кирова № 4759 от 09.10.2006 с 01 января 2007 года повышается арендная плата за использование нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Киров, ул. Тимирязева, 8 Ленинский район. Арендная плата для перечисления Арендодателю составляет 230 140 рублей 52 копейки.

Уведомлениями № 10-18117 от 13.12.2007 (л.д. 21, 22) УДМС г. Кирова известило ИП Харину О.В. о том, что на основании постановления Главы администрации г. Кирова № 4199-П от 12.12.2007 с 01 февраля 2008 года повышается арендная плата за использование нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Киров, ул. Тимирязева, 8 Ленинский район. Арендная плата для перечисления Арендодателю составляет 271 934 рубля 61 копейка.

На основании заявления ИП Хариной О.В. от 18.06.2008, отчета об оценке величины арендной платы на 01.08.2008, УДМС г. Кирова и ИП Харина О.В. 15 сентября 2008 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды. С 15 сентября 2008 года стороны изменили целевое использование арендуемого помещения на «магазин» и размер арендной платы за помещение. Раздел 3 договора «платежи и порядок расчетов» изложили в новой редакции (л.д. 38-39).

Согласно уведомления от 01.10.2008, распоряжения Управления от 21.01.2009, договор аренды расторгнут с 06.01.2009 (л.д. 40). Данное обстоятельство подтверждается сторонами.

Согласно расчету арендной платы по договору аренды от 27.08.2003 № 4484 задолженность ответчика за период с 01.01.2008 по 05.01.2009 составляет 194 118 рублей 23 копейки.  

Согласно пункту 4.1.2. договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пени в размере, равному одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Сумма  пени, начисленная истцом за несвоевременное внесение арендной платы составляет 4447 рублей 69 копеек.  

Неисполнение ИП Хариной О.В. обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 27.08.2003  № 4537 послужило основанием для обращения УДМС г. Кирова в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании 194 118 рублей 23 копеек задолженности за период с 01.01.2008 по 05.01.2009, а также 4447 рублей 69 копеек пени.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 3.3. договора стороны предусмотрели возможность одностороннего пересмотра Арендодателем размера арендной платы при корректировке показателей в методике расчета арендной платы, а также при ежегодном изменении, производимом в соответствии с распоряжением главы администрации г. Кирова.

Оценив условия договора аренды от 27.08.2003  № 4537, а также уведомления к договору, направленные УДМС г. Кирова в адрес ИП Хариной О.В., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что изменение размера арендной платы в результате принятия муниципальным органом соответствующего нормативного правового акта не является изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ и не требует заключения дополнительных соглашений между сторонами и их регистрации в соответствующем органе.

В пункте 3.4. договора стороны предусмотрели обязанность Арендодателя письменно за один месяц уведомлять Арендатора об изменении арендной платы.

Истцом в материалы дела представлены списки на отправку заказной корреспонденции от 08.11.2006 (л.д. 29) и от 14.12.2007 (л.д. 85) с отметками органа связи о принятии корреспонденции, согласно которым в адрес ИП Хариной О.В. УДМС г. Кирова направлены уведомления № 10-9097 от 01.11.2006 и № 10-18117 от 13.12.2007 о повышении размера арендной платы с 01.01.2007 и с 01.02.2008, соответственно.

Оценивая представленные доказательства суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что УДМС г. Кирова надлежащим образом исполнены условия договора (пункт 3.4) об уведомлении ответчика о повышении размера арендной платы с 01.01.2007 и с 01.02.2008.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, по окончании срока действия договора (31.05.2008) ИП Харина О.В. продолжала пользоваться арендованным нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны УДМС г. Кирова, в связи с чем договор аренды от 27.08.2003  № 4537 возобновил свое действие на неопределенный срок.

Соглашением от 15.09.2008, подписанным УДМС г. Кирова и ИП Хариной О.В., на основании заявления предпринимателя, решения Комиссии по использованию нежилых помещений от 26.06.2008 № 774, отчета об оценке величины арендной платы стороны определили, что с 15.09.2008 в п.1.2 договора аренды вносятся изменения и арендуемое ИП Хариной О.В. нежилое помещение будет использоваться ею под магазин, при этом стороны согласовали размер арендной платы, который составил 1 051 000 рублей в год с учетом НДС. (л.д. 38).

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Следовательно, стороны 15.09.2008 заключили соглашение об изменении условий договора, в том числе о размере арендной платы и назначения нежилого помещения.

Поскольку договор аренды от 27.08.2003  № 4537 возобновил свое действие на неопределенный срок, данное соглашение не требовало регистрации в соответствующем органе, в связи с чем довод ответчика о незаключенности соглашения от 15.09.2008 отклоняется.

Довод ответчика об отсутствии