Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 07.10.2009 по делу n А31-2415/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

08 октября 2009 года                                                                   Дело № А31-2415/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2009 года  

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2009 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Кобелевой О.П., Сандалова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания   председательствующим,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Костромаинвест»

на решение Арбитражного суда Костромской области от  23.07.2009 по делу № А31-2415/2009, принятое судом в составе судьи Трубниковой Е.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью  «Костромская ювелирная фабрика «Топаз»

к обществу с ограниченной ответственностью  "Костромаинвест"

о взыскании 97 316 рублей 95 копеек,

установил:

общество с ограниченной ответственностью  «Костромская ювелирная фабрика «Топаз» (далее ООО «КЮФ «Топаз», истец)  обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью  «Костромаинвест» (далее ООО «Костромаинвест», ответчик, заявитель жалобы)  о взыскании  97 316 рублей 95 копеек, в том числе 95 424 рублей 63 копеек неосновательного обогащения, 1892 рубля 32 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования в части взыскания процентов, просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 95 424 рубля 63 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1880 рублей 67 копеек за период с 09.02.2009 по 26.04.2009 (том 2 л.д. 37).

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции.

Исковые требования основаны на статьях 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик в отзывах на исковое заявление исковые требования не признавал.

Решением Арбитражного суда Костромской области от  23.07.2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

При принятии оспариваемого судебного акта суд первой инстанции  исходил из того, что предварительный договор аренды № 1-68 от 06.09.2007 является незаключенным в связи с тем, что не содержит четкого указания на помещение. Кроме того, суд пришел к выводу, что на момент подписания предварительного договора аренды № 1-68 от 06.09.2007 объект аренды находился в стадии строительства и не являлся объектом гражданских права, что влечет недействительность сделки.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «Костромаинвест», обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 23.07.2009 в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением судом норм материального и процессуального права, и несоответствием выводов суда материалам дела.

Заявитель жалобы указывает, что суд вышел за рамки заявленного иска в части оснований иска, что нарушает принцип состязательности и равноправия сторон в арбитражном процессе. Сам истец в исковом заявлении не указывал на то, что считает предварительный договор аренды незаключенным либо недействительным.

Также заявитель жалобы указывает, что материалами дела подтверждается, что обеспечительный платеж по предварительному договору № 1-68 в размере арендной платы за 2 месяца, был первоначально засчитан сторонами в счет исполнения обязательств истца по краткосрочному договору аренды № 1-68 от 01.11.2007, а, следовательно, с момента зачета сумм обеспечительного платежа по предварительному договору в счет исполнения обязательства по краткосрочному договору аренды № 1-68 от 01.11.2007 действительность предварительного договора значения не имеет.

ООО «Костромаинвест» полагает, что ответчик вправе удерживать денежные средства истца на основании статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации как законно полученные по другому законному основанию и по воле истца.

По мнению заявителя жалобы выводы суда первой инстанции о незаключенности предварительного договора аренды № 1-68 от 06.09.2007 не соответствуют материалам  дела, а вывод о недействительности указанного договора не соответствует действующему законодательству.

Заявитель жалобы указывает, что по истечении срока действия договора аренды № 17 от 01.10.2008, он был продлен на неопределенный срок, а, следовательно, арендатор мог отказаться в одностороннем порядке от договора только с предупреждением арендодателя за 3 месяца. Арендованное истцом помещение было освобождено им 08.12.2008 и было передано в аренду другому арендатору ответчиком только 27.12.2008, в связи с чем ответчик вправе начислять задолженность по арендным платежам до указанной даты.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, считает  решение законным и обоснованным, указывает, что на момент подписания предварительного договора аренды и краткосрочного договора аренды ООО «Костромаинвест» не являлось собственником здания ТЦ «Коллаж», в связи с чем предварительный договор и краткосрочный договор аренды являются недействительными сделками.

Истец просит рассмотреть жалобу в свое отсутствие.

Заявитель жалобы явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции с ходатайством об отложении судебного заседания в связи с болезнью единственного юрисконсульта ООО «Костромаинвест». Ходатайство заявителя жалобы рассмотрено апелляционной инстанцией и отклонено, о чем вынесено протокольное определение.   

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 06 сентября 2007 года между ООО «Костромаинвест» (Арендодатель) и ООО «КЮФ «Топаз» (Арендатор) был заключен предварительный договор № 1-68 о заключении договора аренды (далее предварительный договор) (том 1 л.д. 9-42), предметом которого является намерение сторон заключить договор аренды помещения, расположенного в незавершенном строительством здании торгово-коммерческого назначения, находящегося по адресу: район пересечения улицы Индустриальной и Кинешемского шоссе города Костромы, согласно которому стороны обязуются подписать между собой договор аренды помещения части здания общей ориентировочной площадью 64 кв.м., обозначенную на плане в приложении № 2 к договору как «Помещение». Стороны обязуются подписать между собой договор аренды помещения сроком на 5 лет в форме и на условиях, согласованных сторонами  и изложенных в проекте договора аренды, прилагаемого к настоящему предварительному договору как Приложение № 3 не позднее 10 рабочих дней с момента оформления права собственности на Здание (крайний срок подписания).

Из вступительной части предварительного договора следует, что Арендодатель выступает заказчиком строительства комплекса недвижимого имущества, включающего в себя здание торгово-коммерческого назначения общей ориентировочной площадью 35000 кв.м., из состава которого по окончанию строительства намеревается передать часть помещения ООО «КЮФ «Топаз» по договору аренды.

В пункте 1.1.предварительного договора стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды Помещения за две календарных недели до даты официального открытия торгового центра.

Согласно пункту 17 предварительного договора, Арендатор обязался перечислить на расчетный счет Арендодателя в течение 5 банковских дней с момента подписания предварительного договора обеспечительный платеж в размере суммы эквивалентной двум месячным платежам с учетом НДС, который предназначен для обеспечения Арендатором обязательств по предварительному договору, а также возмещение убытков, включая штрафные санкции и выплаты Арендодателя по финансовым обязательствам перед третьими лицами.

Пунктом 19 предварительного договора установлено, что при заключении сторонами договора аренды помещения, арендодатель зачисляет часть обеспечительного платежа в качестве аванса в счет арендной платы за первый месяц аренды, оставшаяся часть обеспечительного платежа в размере арендной платы за один месяц остается у Арендодателя в течение всего срока аренды Помещения.

Платежным поручением № 998 от 28.09.2007 истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 229 077 рублей 08 копеек (том 1 л.д. 98).

Во исполнение условий предварительного договора, 01.11.2007 между ООО «Костромаинвест» (арендодатель)  и ООО «КЮФ «Топаз»  (Арендатор) подписан договор аренды № 1-68 (краткосрочный) (том 1 л.д. 43-70), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование часть здания общей площадью 66 кв.м., расположенного по адресу: Костромская область, Костромской район, пос. Караваево, Красносельское шоссе, д. 1.

Срок Аренды начинает течь в дату начала, но не ранее даты открытия торгового центра для посетителей, и составляет 11 месяцев (пункт 4.2. договора).

01.11.2007 помещение передано арендатору по акту № 1 приема-передачи нежилого помещения (том 1 л.д. 70).

В соответствии с пунктом 3.5 договора Арендатор перечисляет обеспечительный платеж равный сумме, эквивалентной размеру Арендной платы за 1 месяц, не включая НДС, одновременно с осуществлением первого платежа по договору.

01 октября 2008 года между сторонами был заключен договор аренды № 17 (краткосрочный) (том 1 л.д. 71-97), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование часть здания общей площадью 66 кв.м. с инвентарным номером 17, расположенного по адресу:  Костромская область, Костромской район, пос. Караваево, Красносельское шоссе, д. 1 (пункт 2.1. договора).

Срок аренды начинает течь с 01.10.2008 по 31.10.2008, что составляет 1 месяц (пункт 4.2. договора).

01.10.2008 помещение передано арендатору по акту приема-передачи помещения в аренду (том 1 л.д. 97).

08.12.2008 истец освободил занимаемое помещение, что подтверждается подписанным сторонами соглашением, содержащимся в протоколе судебного заседания от 19.05.2009 (том 1 л.д. 126-127).

Согласно произведенных сверок взаимных расчетов по арендным отношениям за период с 01.08.2006 по 01.01.2009, задолженность ответчика в пользу истца составила 95 424 рубля 63 копейки (том 1 л.д. 100-104).

28.01.2009 истец направил ответчику письмо № 24 с предложением возвратить задолженность (том 1 л.д. 105), однако, ответчик денежные средства не возвратил, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, изучив имеющиеся материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, считает выводы суда первой инстанции в части незаключенности и недействительности предварительного договора аренды № 1-68 от 06.09.2007 ошибочным по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Апелляционная инстанция не может согласиться с выводом суда первой инстанции и о незаключенности предварительного договора аренды, поскольку предварительный договор предусматривает обязательство о заключении основного договора в будущем, а не саму передачу объекта аренды, поэтому нормы статей 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы.

Таким образом, вывод суда первой инстанции является ошибочным, однако, указанный вывод не повлек за собой принятие неправильного решения.

Как следует из материалов дела во исполнение заключенного между сторонами предварительного договора аренды № 1-68 от 06.09.2007, между истцом и ответчиком был подписан договор аренды № 1-68 (краткосрочный) от 01.11.2007, согласно которому ответчик передал истцу во временное владение и пользование часть здания общей площадью 66 кв.м., расположенного по адресу: Костромская область, Костромской район, пос. Караваево, Красносельское шоссе, д. 1

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 44-АБ № 187848, право собственности ООО «Костромаинвест» на нежилое строение (торгово-развлекательный центр) общей площадью 35927,2 кв.м., инв. № 8544, лит. А, а, а1, а2, а4, расположенное по адресу: Костромской район, пос. Караваево, ш. Красносельское, Торгово-развлекательный центр коллаж, дом 1, зарегистрировано в УФРС по Костромской области 24.01.2008.

Таким образом, на дату подписания договора аренды № 1-68 от 01.11.2007 объект аренды находился в стадии строительства и не являлся объектом гражданский прав.

В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая