Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.05.2009 по делу n А31-4779/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г.Киров, ул.Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

Постановление

арбитражного суда апелляционной инстанции

г.Киров

4 мая 2009 года                                                                 Дело №А31-4779/2008

Резолютивная часть постановления объявлена        4 мая 2009 года

Полный текст постановления изготовлен                   4 мая 2009 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Самуйлова С.В.,

судей Тетервака А.В., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Гагариновой О.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 05.03.2009 по делу №А31-4779/2008, принятое судом в составе судьи Егоровой О.Ю.,

по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Костромской области,

Фонду имущества Костромской области,

Ковалю Андрею Алексеевичу

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее Департамент имущественных отношений, заявитель) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее регистрационная служба, УФРС, ответчик), Фонду имущества Костромской области (далее Фонд имущества, ответчик), Ковалю Андрею Алексеевичу (далее – ответчик).

Предметом заявления явились требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статью 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ).

Из заявления следует, что на основании распоряжения Департамента имущественных отношений от 01.07.2008 между департаментом и Коваль А.А. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:09 05 08:0081, расположенного адресу: г.Кострома, ул.Московская, 90а, площадью 445,48 кв.м. (далее – Участок). Участок предоставлен арендодателю для размещения объектов автодорожного сервиса сроком на 3 года. Основанием для издания распоряжения явился протокол о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 19.06.2008 №1, договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 23.06.2008 и распоряжение Департамента имущественных отношений от 19.10.2007 №1378 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка». УФРС по Костромской области отказало в государственной регистрации договора аренды. Все распорядительные акты департамента, принятые в отношении Участка являются действующими, в судебном порядке не оспорены.

В отзыве УФРС требования не признало и указало, что заявителем не соблюден порядок предоставления земельного участка, в протоколе о результатах проведения торгов не указаны сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, плата за такое подключение, размер арендной платы.

Фонд имущества и Коваль А.А. в отзывах поддержали позицию заявителя.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 05.03.2009 в удовлетворении требований отказано. Суд исходил из того, что представленные заявителем на регистрацию документы не соответствовали требованиям, установленным законодательством.

Не согласившись с принятым решением, Департамент имущественных отношений обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, полностью удовлетворив исковые требования.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что предметом торгов может быть сформированный земельный участок или право на заключение договора аренды земельного участка. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов и сумму задатка. Законодателем установлен критерий оценки права на заключение договора аренды – начальный размер арендной платы. Исходя из него, определяется цена права. Размер арендной платы определяется договором аренды. Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Федерации, местного самоуправления. В Костромской области по данному вопросу принято постановление от 22.10.2007 №241а об арендной плате, которым не предусмотрен порядок определения размера арендной платы посредством проведения торгов. Таким образом, по мнению заявителя, ни законодательством Российской Федерации, ни законодательством Костромской области не предусмотрен порядок определения размера арендной платы на торгах.

Заявитель указал, что сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения были опубликованы в средствах массовой информации. После проведения аукциона технические условия были выданы победителю аукциона. Договор, заключенный по результатам торгов, считается недействительным в случае, если торги признаны недействительными. Результаты торгов не оспорены.

По мнению заявителя, регистрационная служба не вправе давать правовую оценку распоряжениям Департамента имущественных отношений о проведении аукционов и протоколу о результатах торгов, так как данные документы не входят в перечень тех, что указанны в статье 17 Закона №122-ФЗ и являются правоустанавливающими.

УФРС в отзыве на апелляционную жалобу решение суда просило оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Фонд имущества Костромской области и Коваль А.А. отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 05.03.2009 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

Заявитель и УФРС просили рассмотреть жалобу без участия своих представителей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123, пунктами 3, 5 статьи 156, пунктом 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие представителей указанных лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

19.10.2007 Департамент имущественных отношений распоряжением №1378 (с учетом распоряжений №1 от 09.01.2008 и №76 от 30.01.2008) принял решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды Участка для размещения объектов автодорожного сервиса. Организатором аукциона определен Фонд имущества. Утверждены условия аукциона:

- начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка – 20 000 руб.,

- размер задатка – 4 000 руб.,

- срок действия договора аренды – 3 года,

- размер арендной платы за земельный участок – 95,48 руб. за 1 кв.м. в год. Размер арендной платы рассчитан в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 №241-а.

19.06.2008 Фондом имущества и Ковалем А.А. подписан протокол о результатах торгов №1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для размещения объектов автодорожного сервиса, лот №1. В пункте 1.2 (сведения об Участке) протокола указан размер арендной платы 95,48 руб. за 1 кв.м. в год. В ходе проведения торгов Коваль А.А., предложивший цену права на заключение договора аренды 22 000 руб., признан победителем.

23.06.2008 между Департаментом имущественных отношений (продавец) и Ковалем А.А. (покупатель) заключен договор №А.2008.17 купли-продажи права на заключение договора аренды Участка по цене 22 000 руб.

01.07.2008 Департамент имущественных отношений распоряжением №670 предоставил Ковалю А.А. в аренду Участок сроком на три года.

02.07.2008 Департамент имущественных отношений (арендодатель) и Коваль А.А. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №Д.1403.3, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду Участок на срок с 01.07.2008 до 01.07.2011. Размер арендной платы за год определен в 42 536,02 руб., в квартал 10 634 руб. (пункт 3.1 договора, приложение к договору).

По акту приема-передачи Участок передан арендатору.

05.08.2008 УФРС по Костромской области отказало Ковалю А.А. в государственной регистрации договора аренды на Участок на основании абз.4 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ, т.е. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Несоответствие выразилось в том, что:

- не соблюден порядок предоставления земельного участка для строительства, предусмотренный статьями 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации;

- не представлено распоряжение Департамента имущественных отношений от 19.10.2007 №1378 о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды Участка;

- протокол о результатах аукциона не содержит данных об окончательном размере арендной платы, определенном по итогам проведения торгов.

Протокол о результатах торгов имеет силу договора, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участки. Регистратором сделан вывод о том, что размер арендной платы в договоре от 02.07.2008 определен не по итогам проведения торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Из статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право аренды земельного участка возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами. Договор аренды земли подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы земельного участка определяется договором аренды и является существенным условием данного вида договоров.

Согласно пункту 3 статьи 9, пункту 1 статьи 13, пункту 1 статьи 17, пункту 1 статьи 18 Закона №122-ФЗ правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. К компетенции регистрирующего органа относится правовая экспертиза документов, представляемых на государственную регистрацию, и проверка законности сделки.

В силу абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение работ по формированию земельного участка, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие решения о проведении торгов, проведение торгов, подписание протокола о результатах торгов.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 №808 утверждены «Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее – Правила №808).

В соответствии с подпунктом «в» пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 №808 исполнительный орган государственной власти определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного