Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А82-12165/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что стороны реализовали принцип свободы договора, предусмотрев в пунктах 10.1.2 и 10.3 договора условия об удержании арендодателем депозита.

Из буквального толкования условия договора, заключенного в пункте 10.1.2, следует признание сторонами действий Арендатора существенным нарушением договора, влекущим за собой удержание арендодателем депозита, когда расторжение договора происходит по требованию Арендодателя по причине допущенных Арендатором нарушений обязательственных отношений. В рассматриваемом споре соответствующее нарушение арендатором условий договора выразилось в систематической невыплате всей или части арендной платы, а также в неосуществлении в помещении торговой деятельности или иной деятельности, указанной в качестве разрешенного использования помещения в течение более чем пяти дней.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания недействительным пункта 10.1.2 договора аренды. При этом, проанализировав условия договора в совокупности, апелляционный суд полагает, что удержание депозита по пункту 10.1.2 не исключает возможность его зачета в арендный платеж за последний месяц, как предусмотрено пунктом 4.11 договора.

Вместе с тем согласованное сторонами в абзаце 2 пункта 10.3 договорное условие, а именно:  признание сторонами действий Арендатора по инициированию расторжения договора по соглашению сторон до истечения срока аренды путем направления письменного уведомления арендодателю не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора существенным нарушением договора, влекущим за собой удержание арендодателем депозита, в связи с чем депозит, уплаченный по договору удерживается арендодателем и арендатору при расторжении договора не возвращается, кроме того, арендатору не компенсируются расходы, понесенные им на осуществление подготовительных работ в помещении, при этом все неотделимые улучшения принадлежат собственнику помещения – суд апелляционной инстанции полагает недействительным (ничтожным) в силу следующего.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 10 названного выше постановления Пленума ВАС РФ при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В одном из условий спорного  договора (пункт 4.4) предусмотрен возврат депозита в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора при наличии виновных действий со стороны Арендодателя - в течение 10 банковских дней с момента расторжения договора. Таким образом, пунктом 4.4 договора предусмотрено право досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора, однако при наличии виновных действий со стороны Арендодателя.

В оспариваемом Предпринимателем пункте 10.3 договора аренды в первом абзаце арендатору также предоставлено право инициировать расторжение договора по соглашению сторон до истечения срока аренды, однако во втором абзаце названного пункта предоставленное право расценивается существенным нарушением Арендатором условий договора.

Буквальное толкование названного договорного условия позволяет сделать вывод о нарушении баланса интересов сторон, в частности, арендатора, поскольку предоставленное право не может быть существенным нарушением обязательственных отношений в силу того, что это по сути своей право, а не обязательство, неисполнение которого признается существенным нарушением контрагентом условий договора.

Принимая во внимание обстоятельства заключения настоящего договора между двумя субъектами предпринимательской деятельности и вышеизложенное толкование оспариваемого условия, у апелляционного суда имеются основания для признания абзаца 2 пункта 10.3 недействительным.

Довод ИП Панова О.В. о неправомерном согласовании в договоре двойной формы гражданско-правовой ответственности (удержание арендодателем суммы депозита в случае инициирования арендатором расторжения договора по соглашению сторон и неустойка за просрочку внесения арендной платы в размере 0,2% за каждый день просрочки по пункту 8.2.1 договора аренды) несостоятелен.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Внесенный Предпринимателем обеспечительный взнос является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства, учитывая при этом, что Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств.

При этом согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск и, соответственно, при вступлении в гражданские правоотношения субъекты должны проявлять разумную осмотрительность.

Установление в договоре аренды различных форм гражданско-правовой ответственности, обеспечивающих исполнение арендатором договора и гарантирующих обеспечение законных интересов арендодателя при исполнении этого договора, нормам действующего гражданского законодательства, в частности статьям 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, не противоречит.

В рассматриваемом споре за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, являющегося по пункту 10.1.1 основанием для реализации арендодателем права на односторонний отказ от исполнения договора, истец предъявил требование о взыскании неустойки, причем взысканная судом неустойка в размере 10000 рублей сторонами не оспаривается.

Учитывая установленную судом действительность пункта 10.1.2, в том числе за невнесение арендатором арендных платежей в определенный договором срок, и привлечение арендатора к гражданско-правовой ответственности за это нарушение в виде взыскания 10000 рублей неустойки, а также недействительность абзаца 2 пункта 10.3 об удержании депозита за инициирование арендатором расторжения договора апелляционный суд считает правомерным и обоснованным зачет части депозита в размере 3979 у.е. в рублевом эквиваленте в счет погашения арендной платы за соответствующее количество дней последнего месяца срока аренды, т.е. за апрель 2014 года. Двойная мера ответственности за одно и тоже нарушение применению не подлежит.

При таких обстоятельствах взыскиваемая с арендатора задолженность по арендной плате подлежит уменьшению на указанную сумму обеспечительного депозита, следовательно, составляет  246 647 руб. 63 коп.

Довод о неоказании истцом услуг по маркетингу, в связи с чем взысканию с Общества подлежат денежные средства в сумме 17 737 рублей 86 копеек, составляющие плату за маркетинговые услуги в постоянной части арендной платы с июля 2013 по январь 2014 года, основан на ошибочном толковании норм материального права и необоснованном применении к спорным правоотношениям положений о бытовом подряде и возмездном оказании услуг (статьи 702, 782, 783 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Включение в состав арендной платы маркетинговых платежей само по себе не противоречит положениям закона.

Как установлено судом апелляционной инстанции и подтверждено представленными в материалы дела истцом договорами по размещению рекламы ТРЦ, договорами на организацию иных мероприятий (детских праздников и т.п.), связанных с привлечением интереса потенциальных покупателей к торговому центру маркетинговые платежи являлись платой за услуги, связанные с привлечением интереса потенциальных покупателей к ТРЦ в целом.

Представленные истцом документы, в том числе утвержденные перечни мероприятий, гражданско-правовые договоры, двусторонние акты выполненных работ, фотокопии рекламных баннеров и другие (том 2, л.д.8-220, том 3 л.д.1-196, том 4 л.д.1-182, том 5 л.д.1-132), подтверждают проведение маркетинговых мероприятий в ТРЦ за период с июля 2013 по февраль 2014 года, тем самым опровергают заявленный Предпринимателем довод, напротив доказывая, что указанная плата за маркетинговые услуги ТРЦ в составе постоянной части арендной платы предусмотрена, взималась и использовалась арендодателем в целях продвижения ТРЦ, в целях повышения лояльности к ТРЦ в целом и деятельности конкретных арендаторов, для привлечения новых покупателей и арендаторов помещений в ТРЦ.

Учитывая, что ответчик в период действия договора исполнял обязанности по внесению платы в части маркетинговых платежей, не оспаривая пункт 3.1.1 договора, суд первой инстанции правомерно отказал ответчику во взыскании уплаченных в составе арендной платы маркетинговых платежей.

Таким образом, изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика о неоказании маркетинговых услуг, необоснованности взыскания штрафа за нарушение Правил работы ТРЦ  и недействительности пункта 10.1.2 договора не опровергают соответствующие  выводы суда первой инстанции.

Доводы ИП Панова О.В. о недействительности абзаца 2 пункта 10.3 договора, а также неправомерном взыскании арендной платы, не уменьшенной на сумму страхового обеспечительного депозита, суд апелляционной инстанции признает обоснованными, а соответствующие требования – подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.03.2015 подлежит изменению по причине несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы, относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Панова Олега Владимировича удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.03.2015  по делу № А82-12165/2014 изменить в части и принять по делу новый судебный акт, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

«Взыскать с  индивидуального предпринимателя Панова Олега Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Фараон"  246 647 руб. 63 коп. долга, 3000 руб. штрафа и 10000 руб. неустойки, а также 7 756 руб. 24 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Панова Олега Владимировича о признании недействительным абзаца 2 пункта 10.3 договора аренды «При этом стороны признают, что данные действия арендатора являются существенным нарушением договора, влекущим за собой удержание арендодателем депозита, в связи с чем депозит, уплаченный по договору, удерживается арендодателем и арендатору при расторжении договора не возвращается» удовлетворить.

В остальной части встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Фараон" в пользу индивидуального предпринимателя Панова Олега Владимировича 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

Т.М. Поляшова

Судьи                         

Д.Ю. Бармин

И.Ю. Барьяхтар