Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А82-12165/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

срока аренды путем направления письменного уведомления арендодателю не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. В этом случае арендатор обязан в полном объеме погасить все задолженности перед арендодателем до даты расторжения договора, возвратить помещение по акту возврата помещения. При этом стороны признают, что данные действия Арендатора являются существенным нарушением договора, влекущим за собой удержание арендодателем депозита, в связи с чем депозит, уплаченный по договору удерживается арендодателем и арендатору при расторжении договора не возвращается, кроме того, арендатору не компенсируются расходы, понесенные им на осуществление подготовительных работ в помещении, при этом все неотделимые улучшения принадлежат собственнику помещения.

Обязанность арендодателя по предоставлению спорного помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 15.07.2013 (том 1 л.д.30).

 Обеспечительный депозит перечислен ИП Пановым О.В. по платежному поручению №1 от 09.07.2013 (том 1 л.д. 96).

Актом от 13.01.2014, составленным представителями арендодателя и заверенным подписью начальника дежурной смены охраны ООО ЧОО «Арсенал-3», зафиксировано нарушение требований Правил ТРЦ – Приложения № 3 к договору аренды, выразившегося в нарушении  срока открытия магазина 13.01.2014.

13.01.2014 арендодатель направил арендатору уведомление об уплате штрафа в размере 3000 руб. 00 коп.

19.02.2014 ИП Панов О.В. направил Компании уведомление о досрочном расторжении договора аренды №200-ОД от 04.07.2013.

03.04.2014 уведомлением №79 истец сообщил ответчику о расторжении  с 19.04.2014 договора аренды № 200-ОД от 04.07.2013 на основании п. 10.1.1 договора и удержании суммы страхового обеспечительного депозита в качестве штрафа на основании п. 10.1.2 договора.

19.04.2014г. помещение по акту приема-передачи было возвращено арендодателю.

В период с 01.02.2014 по 19.04.2014 арендатор не исполнял надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, в результате за ним образовалась задолженность в размере 362251 руб. 50 коп. по оплате постоянной части арендной платы и 5146 руб. 63 коп. - по оплате переменной части арендной платы за период с 01.01.2014. по 31.01.2014.

Несвоевременная оплата арендных платежей послужила основанием для  обращения истца в суд с иском по настоящему делу о взыскании задолженности, пеней и штрафа.

В рамках рассмотрения дела ИП Панов О.В. обратился с встречным иском о признании абзаца 2 пункта 10.3 договора аренды «При этом стороны признают, что данные действия арендатора являются существенным нарушением договора влекущим за собой удержание арендодателем депозита, в связи с чем, депозит уплаченный по договору удерживается арендодателем и арендатору при расторжении договора не возвращается» недействительным, а также изменить редакцию абзаца первого это пункта следующим образом после слова «вправе» - «… расторгнуть договор в одностороннем порядке…» до слов «… до истечения срока аренды»; признать недействительным пункт 10.1.2 договора аренды в части слов «…удержать депозит в качестве штрафа…», и взыскать с ООО «УК «Фараон» 17 737 руб. 86 коп. неосновательного обогащения ввиду неоказания маркетинговых услуг.

В апелляционной жалобе ответчик оспаривает решение суда первой инстанции в части отказа суда в удовлетворении встречного искового требования, а в уточненной апелляционной жалобе также в части взыскания суммы задолженности по арендным платежам в размере 367398 руб. 13 коп., 3000 руб. штрафа, 11 069 руб. 12 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины; просит взыскать в пользу Общества 246 647 руб. 63 коп. задолженности по арендным платежам с учетом суммы обеспечительного депозита, удержанного истцом, 10000 руб. в качестве неустойки за просрочку внесения платежей, 8532 руб. 95 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в  апелляционной жалобы и уточненной апелляционной жалобе, а также отзывов на них, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия, которые касаются аренды помещения, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договоров и установленные  гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом споре порядок оплаты урегулирован в пунктах 3.7,  3.8 договора, а именно: арендная плата уплачивается Арендатором со дня передачи помещений по акту приема-передачи до дня фактической передачи помещения Арендодателю по акту сдачи-приемки, подписанному сторонами, в том числе в случае, если договор прекращен или расторгнут, но Арендатор продолжает занимать помещение полностью или частично.

В материалах дела имеются акты передачи помещения, в том числе от 15.07.2013, которым помещение передано арендатору, и от 19.04.2014, которым помещение возвращено арендодателю.

Принимая во внимание, что ответчиком, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств внесения арендных платежей в полном объеме до 19.04.2014, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, однако не соглашается с взысканной суммой - 367398 руб. 13 коп. на основании следующего.

Апелляционный суд учитывает согласованное сторонами договорное условие пункта 4.11, а именно: часть страхового обеспечительного депозита в 3979 у.е. в рублевом эквиваленте, в том числе НДС, оплаченного арендатором в соответствии с настоящим договором, подлежит зачету в счет оплаты постоянной арендной платы за соответствующее количество дней первого месяца срока аренды; оставшаяся часть депозита в размере 3979 у.е. в рублевом эквиваленте, в том числе НДС, остается в качестве страхового обеспечительного депозита по настоящему договору до конца срока действия договора и при отсутствии виновных действий со стороны арендатора подлежит зачету в счет погашения арендной платы за соответствующее количество дней последнего месяца срока аренды.

Действительно, обеспечительный депозит в размере 263 891 руб. 26 коп. 09.07.2013 перечислен ИП Пановым О.В. платежным поручением №1 (том 1 л.д. 96); виновных действий со стороны арендатора не установлено. Следовательно, оставшаяся часть депозита в размере 3979 у.е. в рублевом эквиваленте подлежит зачету в счет погашения арендной платы за соответствующее количество дней последнего месяца срока аренды, т.е. за апрель 2014 года. В этой связи контррасчет Предпринимателя, представленный в уточненной апелляционной жалобе, согласно которому задолженность по арендной плате составила 246 647 руб. 63 коп. с учетом суммы обеспечительного депозита в счет погашения арендной платы за соответствующее количество дней последнего месяца срока аренды, суд апелляционной инстанции признает обоснованным и правомерным, соответствующим пункту 4.11 договора, не признанному в установленном порядке недействительным (ничтожным).

 Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, именуемую неустойкой (пеней, штрафом). 

Право согласования уплаты неустойки и штрафа в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения их размера предусмотрено статьями 330-332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и в надлежащей форме согласовали применение неустойки на случай просрочки внесения арендной платы, а также штрафов на случай нарушения арендатором иных условий договора.

Установив наличие задолженности по арендной плате, а также нарушение Правил работы Торгово-Развлекательного центра, суд первой инстанции правомерно взыскал пени в размере 10000 рублей 00 копеек, а также штраф в размере 3 000 рублей.

Взыскание пеней заявителем жалобы не оспаривается. Относительно правомерности взыскания  3000 рублей штрафа апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

Материалами дела, а именно актом от 13.01.2014, составленным представителями арендодателя и заверенным подписью начальника дежурной смены охраны ООО ЧОО «Арсенал-3», зафиксировано нарушение требований Правил ТРЦ – Приложения № 3 к договору аренды, выразившееся в нарушении  срока открытия магазина 13.01.2014, за что установлена ответственность в виде штрафа в размере 3000 руб. за каждый случай нарушения.

Стороны в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и в надлежащей форме согласовали применение штрафов на случай нарушения арендатором Правил работы ТРЦ.

Установив нарушение Предпринимателем Правил работы ТРЦ независимо от значительности выявленного нарушения, суд первой инстанции правомерно взыскал с Предпринимателя в пользу Общества штраф в размере 3000 рублей.

В апелляционной жалобе ИП Панов О.В. настаивает на недействительности пунктов 10.1.2 и 10.3 договора на основании статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащих основам правопорядка и нравственности, принципу добросовестности в коммерческой деятельности, нарушающих баланс интересов сторон.

Как следует из разъяснений, данных ВАС РФ в пункте 1 Постановления Пленума от 10.04.2008 N 22 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации" для применения указанной статьи необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (статья 153 Кодекса) заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

Истец, ссылаясь на ст. 169 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания для признания пункта 10.1.2 недействительным не указал и не представил доказательств того, какую цель, противоречащую основам правопорядка и нравственности, по его мнению, преследовали стороны, включая при заключении оспариваемой сделки указанного пункта договора, предусматривающего удержание депозита в качестве штрафа при наступлении случаев, предусмотренных пунктом 10.1.1.

Перечисленные в пункте 10.1.1 обстоятельства в качестве оснований для реализации арендодателем права на односторонний отказ от исполнения договора не противоречат положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, конкретизируя перечень нарушений со стороны арендатора. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная. В таком случае отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом