Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу n А82-13446/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

24 июня 2015 года

Дело № А82-13446/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2015 года.      

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Власова А.А., действующего на основании доверенности от 12.12.2014,

представителя ответчика Корнеевой Е.А., действующей на основании доверенности от 01.06.2015 № 448, Мартыновой М.В., действующей на основании доверенности от 01.06.2015 № 449,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вектор"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015 по делу № А82-13446/2014, принятое судом в составе судьи Митрофановой Г.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Вектор" (ИНН 7604240329, ОГРН 1137604004152)

к открытому акционерному обществу "Ярославльтелесеть" (ИНН 7604148563, ОГРН 1087604025024)

третье лицо: муниципальное унитарное предприятие «Центральный рынок» города Ярославля

о признании незаконным требований, о досрочном расторжении договора субаренды и решение о повышении размера субарендной платы, о взыскании задолженности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – ООО «Вектор», истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области к  открытому акционерному обществу «Ярославльтелесеть» (далее – ОАО «Ярославльтелесеть») с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными требований об увеличении арендной платы с 10.07.2014 до 1870 руб. за 1 кв.м в месяц; а также взыскании 1 886 846 руб. 20 коп. стоимости неотделимых улучшений по договору субаренды недвижимого имущества от 28.02.2013 (далее - Договор), излишне уплаченной арендной платы в сумме 293854 руб. 00 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Центральный рынок» города Ярославля (далее – МУП «Центральный рынок», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Вектор» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования.

По мнению заявителя, обжалуемое решение является незаконным в связи с допущенными судом процессуальными нарушениями. Указывает, что судом первой инстанции неправомерно не удовлетворено и не рассмотрено заявление истца о соединении в одно производство дел А82-13446/2014 (рассматриваемый спор) и А82-13628/2014 по иску ОАО «Ярославльтелесеть» к ООО «Вектор» о взыскании 410993,46 рублей арендной платы по Договору и расторжении договора субаренды. Считает очевидным, что требования о расторжении договора субаренды и признании незаконным требования о досрочном расторжении договора субаренды связаны между собой, поэтому должны рассматриваться в одном судебном производстве. Другое процессуальное нарушение истец видит в нерассмотрении судом требований по существу спора, а именно: о взыскании стоимости неотделимых улучшений и излишне уплаченной арендной платы, поскольку суд обосновал свое решение тем, что «требование истца по сути является требованием об изменении условий договора», тем самым перевел спор в плоскость неимущественных требований и не мотивировал разрешение вопросов имущественного характера.

Считает начисление арендной платы по договору за период с 01.03.2013 (даты начала действия Договора) по 24.12.2013 (даты государственной регистрации Договора) незаконным, обоснованным признает начисление арендной платы только с 25.12.2013, поэтому платежи, внесенные за этот период в сумме 293854 рублей, истец считает уплаченными излишне и подлежащими возврату.

ООО «Вектор» заявляет о незаконном повышении ОАО «Ярославльтелесеть» арендной платы, считая его безосновательным, поскольку одностороннее изменение арендной платы возможно либо по результатам оценки или в связи с увеличением индекса инфляции. Полагает, что ответчик, заявив о повышении арендной платы с 10.07.2014, фактически сообщил о снижении до 1870 рублей в месяц (без уточнения про НДС) в нарушение пункта 3.3. Договора, где указано, что «размер платы за субаренду не может быть пересмотрен в сторону уменьшения».

Ответчик в отзыве просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Подробно правовая позиция и фактические обстоятельства изложены письменно.

В судебном заседании представители сторон уточнили правовые позиции, дали соответствующие пояснения.

МУП «Центральный рынок», извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, заявив письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 10.03.2015 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 28.02.2013 между ОАО «Ярославльтелесеть»  (Арендатор) и ООО «Вектор» (Субарендатор) с согласия МУП «Старый город» (Арендодатель) заключен договор субаренды недвижимого имущества, согласно разделу 1 которого Арендатор сдает, а Субарендатор принимает во временное пользование  недвижимое имущество - благоустроенные нежилые помещения № 52-56, 59-63, 71, 72, 190 общей площадью 140,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Ярославль, ул.Свободы, д.46, лит.А, 1 этаж для их использования под торговлю, офис, либо для оказания услуг общественного питания по усмотрению Субарендатора (том 1, л.д.25-29).

Пунктом 2.2.10 предусмотрена обязанность арендатора производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений, не производить их перепланировку  и переоборудование без письменного разрешения арендатора и арендодателя.

В разделе 3 договора стороны согласовали  арендную плату и порядок расчетов по договору. В соответствии с  п. 3.1 договора арендная плата определяется из расчета 550 руб. за 1 кв. м. в месяц. В силу п. 3.3 арендная плата может быть  пересмотрена арендатором в одностороннем порядке, арендатор письменно уведомляет субарендатора об изменении арендной платы.

Срок действия договора аренды установлен с 01.03.2013 по 24.02.2018 (пункт 6.1 договора).

01.03.2013 стороны подписали  Дополнительное соглашение (том 1, л.д. 32-33), согласно которому изменена редакция пункта 3.3 Договора на следующую: «арендная плата может быть  пересмотрена арендатором в одностороннем порядке в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ, либо по результатам проведенной оценки платы за пользование помещением, проведенной в соответствии с законодательством РФ, регулирующим положения об оценочной деятельности или в связи с увеличением индекса инфляции…, но не чаще одного раза в год. Размер арендной платы не может быть изменен в сторону уменьшения», а также Договор дополнен разделом 7 «Особые условия», а именно: субарендатор производит выполнение работ по капитальному ремонту  на основании разработанной проектно-технической документации в сроки с 01.03.2013 по 31.05.2013 за счет собственных средств и сил или силами привлеченных организаций; на период проведения капитального ремонта арендатором плата по договору не взимается и устанавливается в виде возложения затрат на улучшение арендованного имущества, а по завершению работ уплачивается в согласованном договоре порядке. Если сумма затрат проведение капитального ремонта окажется больше суммы платы за субаренду, согласно п.3 договора разница субарендатору возмещению не подлежит (п.7.1-7.2 договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2013).

31.05.2013 Дополнительным соглашением стороны согласовали сроки проведения субарендатором капитального ремонта: с 01.03.2013 по 31.08.2013.

01.03.2013 спорные помещения переданы по акту приема-передачи.

В рамках согласованного условия Договора (пункты 7.1 – 7.2) истец выполнил работы по капитальному ремонту помещений на сумму 1701744 руб. 76 коп., о чем свидетельствует Акт выполненных работ от 25.08.2013 (том 1, л.д.44-65).

23.04.2014 и 25.06.2014 ответчик направил в адрес истца уведомления № 460 и № 718 о повышении размера арендной платы с 01.06.2014 до 1600 руб. за 1 кв.м в месяц, а с 10.07.2014 – до 1870 руб. за 1 кв.м в месяц.

18.07.2014 ООО «Вектор» направило в адрес ОАО «Ярославльтелесеть» письмо с предложением не повышать размер арендной платы за переданное в аренду имущество.

31.07.2014, 12.08.2014 и 13.08.2014 ответчик направил в адрес субарендатора предупреждения о наличии задолженности по арендной плате и требование (претензию) о досрочном расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском о признании незаконными требований о досрочном расторжении договора субаренды и решение о повышении размера субарендной платы, а также взыскании 1886846 руб. 20 коп. стоимости капитального  ремонта. Уточнение иска, в частности, отказ от части требований о признании незаконными требований о досрочном расторжении договора субаренды вызвано фактическим прекращением пользованием помещением со стороны субарендатора с 01.09.2014.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон. оценив представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого решения в силу следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия Договора субаренды недвижимого имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения о договоре и установленные гражданским законодательством нормы об аренде, поскольку к договорам субаренды применяются правила, установленные для договоров аренды (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В апелляционной жалобе истец считает начисление арендной платы по договору за период с 01.03.2013 (даты начала действия Договора) по 24.12.2013 (даты государственной регистрации Договора) незаконной, а обоснованным признает начисление арендной платы только с 25.12.2013.

Вместе с тем материалами дела (акт приема-передачи от 01.03.2013 – том 1, л.д.30-31) подтверждается и истцом не оспаривается, что ОАО «Ярославльтелесеть» свои обязательства по передаче объекта аренды ООО «Вектор» исполнило надлежащим образом.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы с момента передачи ему в аренду имущества. При этом арендная плата подлежит начислению и уплате арендатором с 01.03.2013 (даты передачи помещений по акту), вне зависимости от момента государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации.

При