Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.05.2015 по делу n А82-9198/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) определено, что государственная регистрация прав производится, в том числе, на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Согласно абзацам 3, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения права собственности осуществлен на основании абзацев 3 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ и мотивирован следующими обстоятельствами: 1) отсутствие заявления залогодателя и залогодержателя о погашении записи об ипотеке на земельные участки, на которых заявитель осуществлял строительство многоквартирных домов, в нарушение требований пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее – Закон об ипотеке, Закон № 102-ФЗ); 2) отсутствие государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, что в силу абзаца 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия  в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 09.06.2005 № 82 (далее – Инструкция № 82), препятствует погашению записи об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома (т.1 л.д.45-46).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Законом № 214-ФЗ.

Статьей 13 названного Закона установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 указанной нормы в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, договор № 49/Д участия в долевом строительстве от 20.05.2011 (т.5 л.д.6-11) между ООО «ПК «Верхневолжский» и ООО «СМУ «АТКОР» зарегистрирован в установленном законом порядке 02.06.2011, в связи с чем в силу положений части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ считается заключенным с указанной даты.

Договор об ипотеке № 30-11/КВ/З-2 от 02.06.2011 (т.5 л.д.13-23) между ОАО «НОМОС-БАНК» и ООО «Голфилд» в соответствии с требованиями статьи 10 Закона об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, то есть, применительно к рассматриваемому случаю, 09.06.2011 (т.5 л.д.24).

Таким образом, договор об ипотеке земельного участка, предоставленного для строительства, заключен после подписания первого договора о долевом участии в строительстве.

09.06.2011 ОАО «НОМОС-БАНК» за номером 04/1959-1 в Управление Росреестра представлено согласие на удовлетворение своих требований по данному договору за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона № 214-ФЗ и согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 76:17:107101:275, в случае, предусмотренном частью 8 статьи 13 Закона № 214-ФЗ (т.5 л.д.48).

Согласно части 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

В силу положений статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьи 23 Закона № 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 16 Закона № 214-ФЗ а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Как следует из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.20-27), 05.02.2014, 22.01.2014, 14.10.2013, 25.09.2013, 21.10.2013, 03.04.2014, 03.06.2014 состоялись первые регистрации прав собственности на жилые помещения по адресам: д. Ермолово, ул. Кукушкина, дома 2, 4, 6, 8 (строения №№ 61, 66, 67, 72, земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:935, 76:17:107101:939, 76:17:107101:941, 76:17:107101:932); д.Ермолово, ул.Отрадная, дома 1, 3, 5 (строения №№ 68, 73, 74 земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:107101:936, 76:17:107101:942, 76:17:107101:945).

Таким образом, поскольку в материалах дела имеются доказательства регистрации прав собственности отдельных участников долевого строительства на объекты долевого строительства, возведенные на спорных земельных участках, до 04.06.2014, на момент отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на данные земельные участки возникла общая долевая собственность.

На основании материалов дела судом первой инстанции также установлено, что все многоквартирные дома, построенные на спорных земельных участках, введены в эксплуатацию в 2012-2013 годах (т.1 л.д.13-19), передаточные акты на жилые помещения представлены на регистрацию по всем объектам в полном объеме, за исключением строения № 61, по которому не представлены на регистрацию передаточные акты, и строения № 68, по которому представлены все передаточные акты, кроме одного  (с Михайловым Д.С.) (т.6 л.д.1-124). Указанные обстоятельства ответчиком по существу не оспариваются.

В то же время, как обоснованно указано арбитражным судом, на момент принятия оспариваемого отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки состоялась государственная регистрация прав собственности, как минимум, на один объект в каждом доме, а, следовательно, в орган государственной регистрации были представлены документы, подтверждающие ввод многоквартирных домов в эксплуатацию и соответствующие  передаточные акты.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, право собственности застройщика на земельный участок под многоквартирным домом прекращается на основании части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу закона.

Указанная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 24.01.2012 № 11642/2011.

При изложенных обстоятельствах является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что поскольку по состоянию на 04.06.2014 право собственности застройщика прекратилось в силу закона, основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «ПК «Верхневолжский» на спорные земельные участки у Управления Росреестра отсутствовали.

Относительно наличия зарегистрированного обременения (ипотеки) на спорные земельные участки, возникшего на основании договора ипотеки с ОАО «НОМОС-БАНК», суд первой инстанции правомерно указал, что указанное обстоятельство не препятствует прекращению права собственности застройщика на земельные участки, поскольку в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является ничтожным, как не соответствующий требованиям статей 12.1 и 13  Закона № 214-ФЗ в связи с тем, что заключен в целях обеспечения исполнения обязательств не застройщика (ООО «ПК «Верхневолжский»), а дольщика и инвестора (ЗАО «АТКОР») по кредитному договору, что не допускается указанным законом.

Судом первой инстанции также правомерно отмечено, что в случае прекращения права собственности застройщика на земельные участки под объектами долевого строительства в связи с регистрацией права собственности на объекты долевого строительства и общее имущество участниками долевого строительства, прекращается и залог в силу закона, где залогодателем является застройщик, а залогодержателями – участники долевого строительства, на основании статей 353 и 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (совпадением должника и кредитора в одном лице).

На основании всего вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения права собственности на земельные участки от 04.06.2014 № 24/016/2014-71,79,82,85,93,89,87 не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем в данном случае имеются в совокупности условия, предусмотренные статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимые