Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу n А82-12579/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

28 мая 2015 года

Дело № А82-12579/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.         

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чернигиной Т.В.,

судей Барьяхтар И.Ю., Поляшовой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Турубановой Н.С.,

без участия в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Федеральная пассажирская компания» в лице Северного филиала ОГРН 1097746772738; ИНН 7708709686

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2015 по делу № А82-12579/2014, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Поповой Ирины Николаевны (ОГРНИП 304443608500081; ИНН 440700048205)

к акционерному обществу «Федеральная пассажирская компания» в лице Северного филиала (ОГРН 1097746772738; ИНН 7708709686)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Эльба» (ОГРН 1094436000548; ИНН 4407011282)

о понуждении заключить договор аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель Попова Ирина Николаевна (далее – ЗАО ИП Попова И.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Федеральная пассажирская компания» в лице Северного филиала (далее – Общество, ответчик, заявитель) о понуждении к заключению договора аренды на объекты:

- помещение №10, площадью 84,3 кв.м и помещение №12 площадью 11,7 кв.м, являющиеся частью одноэтажного кирпичного объекта гараж территория химчистки, общей площадью 510,1 кв.м, год постройки 1978 (литера А), расположенное по адресу: Костромская область, г. Шарья, ул. Ленина, д.130,

- помещение №15 площадью 136,5 кв.м., помещение № 24 площадью 49,8 кв.м и помещение №25 площадью 16 кв.м, являющиеся частью 2-этажного кирпичного объекта здание кирпичное территория химчистки, общей площадью 872,9 кв.м., год постройки 1966 (Литер В), расположенных по адресу: Костромская область, г. Шарья, ул. Ленина, д.130 на условиях проекта договора аренды от 26.01.15.

Определением от 12.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Эльба» (далее – ООО «Эльба, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.02.2015 исковые требования ИП Поповой И.Н. удовлетворены.

 Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, у Общества отсутствует обязанность заключить договор с истцом, так как субарендатор имеет право на заключение договора аренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, только в случае согласия собственника на заключение такого договора и в пределах срока его действия. Указывает, что для заключения договора аренды необходимо провести ряд мероприятий: провести оценку имущества независимым оценщиком, направить обращение в Акционерное общество «ФПК» о заключении договора аренды на торгах, получить распоряжение генерального директора Акционерного общества «ФПК» о передаче в аренду недвижимого имущества на торгах, объявить открытые торги и по итогам торгов заключить договор аренды недвижимого имущества с победителем торгов. Кроме того, в рассматриваемом случае условия договора аренды уже не могут быть идентичными, так как в аренду предлагается передать только часть помещений здания, а арендная плата может устанавливаться только на основании отчета оценщика с учетом всех фактов и налогов. Заключение договора аренды приведет к нарушению норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Устава АО «ФПК», Положения о порядке распоряжения недвижимым имуществом, превышения полномочий начальником Северного филиала АО «ФПК», а также нарушению принципов состязательности, гласности, возмездности и конкуренции.

Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 19.05.2015 до 25.05.2015.

После перерыва лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность решения  Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.

11.07.2012 по результатам проведенных торгов (протокол №5 открытого аукциона №7 от 06.07.2012) открытое акционерное общество «Федеральная пассажирская компания» (арендодатель) и ООО «Эльба» (арендатор) заключили договор аренды №662-12/Фсев недвижимого имущества (далее - Договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущество, имеющее основные характеристики, указанные в Приложениях №1, 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 к договору, расположенное по адресу: Костромская область, г. Шарья, ул. Ленина, д.130, включающее в себя: здание кирпичное территория химчистки, площадью 872,9 кв.м., здание котельной территория химчистки, общей площадью 149,4 кв.м., гараж территория химчистки, площадью 510,1 кв.м., трубы канализации с колодцем, протяженностью 142, 5 м, водопровод территория химчистки, протяженностью 50,5 кв.м., земельный участок, площадью 6972,77 кв.м., кадастровый номер 44:31:02 02 07:0027.

В силу пункта 3.3.7 Договора арендатор не вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.

Согласно пунктам 9.3, 9.3.3 Договора арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке отказаться от выполнения условий Договора в случаях, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока.

Договор действует 15 лет (пункт 2.1 Договора).

Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

16.07.2012 имущественный комплекс был передан арендатору по акту приема-передачи.

Согласно письму от 07.12.2012 № исх-9969/ФПК ответчик дал согласие на передачу в субаренду ИП Поповой И.Н. части помещений.

30.04.2014 ООО «Эльба» (арендодатель) и ИП Попова И.Н. (субарендатор) заключили договор субаренды недвижимого имущества (далее – договор субаренды), согласно условиям которого арендодатель передает, субарендатор принимает в субаренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Костромская область, г. Шарья, ул. Ленина, д.130: помещение №10 площадью 84,3 кв.м и помещение №12 площадью 11,7 кв.м, являющиеся частью одноэтажного кирпичного объекта гараж территория химчистки, общей площадью 510,1 кв.м, 1978 года постройки (литер А1), помещение №15 площадью 136,5 кв.м, помещение №24 площадью 49,8 кв.м, помещение №25 площадью 16 кв.м, являющиеся частью 2-этажного кирпичного объекта здания кирпичное территория химчистки, общей площадью 872,9 кв.м, 1966 года постройки (литер В).

Субарендатор обязался оплачивать арендную плату до 5 числа следующего месяца в размере 40 000 руб. (пункт 3.1 договора субаренды).

Договор субаренды действует с 30.04.2014 по 30.04.2027 (пункт 5.1 договора субаренды).

29.05.2014 договор субаренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

30.04.2014 по акту приема-передачи нежилые помещения переданы субарендатору.

09.07.2014 в связи с несвоевременной и неполной оплатой арендных платежей ответчик направил ООО «Эльба» уведомление № ФПКФРИ - 711 о расторжении Договора, освобождении помещений и погашении долга по арендной плате и пени. 10.07.2014 уведомление получено директором ООО «Эльба».

Договор расторгнут в одностороннем внесудебном порядке с 10.08.2014.

08.08.2014 истец направил в адрес ответчика заявление о заключении договора аренды.

Письмом от 14.08.2014 № ФПКФРИ-923 Общество отказало ИП Поповой И.Н. в заключении договора аренды в порядке части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считая данный отказ неправомерным, ИП Попова И.Н. обратилась с иском в суд.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договора.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

При этом, как предусмотрено пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Обстоятельств, препятствующих передаче спорного недвижимого имущества части помещений здания в аренду истцу, апелляционной инстанцией не установлено и из материалов дела не усматривается.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что на момент прекращения Договора между третьим лицом и истцом имелся действующий договор субаренды, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ИП Поповой И.Н. об обязании Общества заключить с ней договор аренды нежилого помещения.

Довод заявителя о том, что в рассматриваемом случае условия договора аренды уже не могут быть идентичными, так как в аренду предлагается передать только часть помещений здания, а арендная плата может устанавливаться только на основании отчета оценщика с учетом всех фактов и налогов, отклоняется апелляционным судом.

Исходя из смысла статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, у субарендатора возникает право на заключение с ним договора аренды на то имущество, которое находилось в его пользовании, но только в пределах оставшегося срока субаренды. В этом случае остальные условия договора аренды должны остаться прежними и не могут быть изменены.

В предложенном варианте договора аренды размер арендной платы рассчитан ИП Поповой И.Н. пропорционально занимаемым помещениям, с учетом увеличения суммы арендной платы по Договору с 01.07.14, что не противоречит действующему законодательству. Иного расчета арендной платы ответчик не предложил.

Как верно указал суд первой инстанции, ссылки заявителя на внутренние распорядительные документы Общества о проведении оценки имущества и торгов на право заключения договора аренды не являются препятствием для применения к спорным правоотношениям части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции до перерыва представитель ответчика устно заявил довод о злоупотреблении истцом и третьим лицом своими правами, поскольку третье лицо знало о возможном расторжении с ним договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате и умышленно заключило договор субаренды с истцом и зарегистрировало его Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.

Данный довод не нашел подтверждения в ходе апелляционного судебного разбирательства.

В материалах дела (т. 2 л.д. 99) имеется письменное согласие ответчика от 07.12.2012 на передачу его имущества в субаренду конкретным лицам, в том числе ИП Поповой И.Н.

Таким образом, действия третьего лица по заключению договора субаренды свидетельствуют лишь о реализации права, представленного ему самим ответчиком при заключении договора аренды.

Уведомлениями от 13.05.2013, 10.06.2013 и 15.07.2013, представленными в суд апелляционной инстанции в обоснование приведенного выше довода, ответчик предлагал ООО «Эльба» оплатить