Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.04.2015 по делу n А29-5661/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г.Киров, ул. Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

Постановление

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров                                                                                        

27 апреля 2015 года                                                                 Дело №  А29-5661/2014

Резолютивная часть постановления объявлена                 23  апреля  2015 года

Полный текст постановления изготовлен                            27  апреля  2015 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака  А.В., 

судей  Малых  Е.Г., Поляковой  С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Богатыревой Н.Н.

без   участия   в судебном заседании  представителей  сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную  жалобу  Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.12.2014 по делу № А29-5661/2014, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Тигр-АВТО» (ИНН: 1103029204, ОГРН: 1031100678707)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 1103007560, ОГРН: 1131103000214),

закрытому акционерному обществу «Компания «СТАТУС» (ИНН: 7107521866; ОГРН: 1107154006618),

Совету Муниципального образования городского округа «Воркута» и Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Воркута»

третьи лица: Администрация муниципального образования городского округа «Воркута», общество с ограниченной ответственностью «А-Экспертиза»

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и учете рыночной стоимости неотделимых улучшений при определении цены выкупаемого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Тигр-АВТО" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута», закрытому акционерному обществу «Компания «СТАТУС», Совету Муниципального образования городского округа «Воркута» и Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» с  исковым заявлением:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в Отчёте № МК-В/449-26 от 12.03.2014г. ЗАО «Компания «СТАТУС» об оценке рыночной стоимости нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 744,2 кв.м., 1 этаж, подвал, номера на поэтажном плане: А-1 (№ 9-14, 19-20, 25), А-1(№ 1-22), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Пушкина, д. 23 (далее - Помещение);

- признании подлежащей зачёту в счёт оплаты стоимости приобретаемого арендуемого имущества его неотделимых улучшений;

- обязании заключить договор купли-продажи Помещения по цене, определённой в ходе рассмотрения спора. 

 К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация муниципального образования городского округа «Воркута», общество с ограниченной ответственностью «А-Экспертиза». 

В процессе рассмотрения спора истец просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи Помещения по цене 220065 рублей. 

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 26 декабря  2014  года   исковые требования были   удовлетворены  и  суд обязал  Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городской округ «Воркута»  обязан заключить с ООО  "Тигр-АВТО" договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 744,2 кв.м., 1 этаж, подвал, номера на поэтажном плане: А-1 (№ 9-14, 19-20, 25), А-1(№ 1-22), расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Пушкина, д. 23 по цене 220066 рублей.

Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит отменить решение  суда первой инстанции в части зачета в выкупную стоимость помещения стоимости неотделимых улучшений в размере 4976000 рублей. 

В обоснование апелляционной жалобы  ссылается на ст. 623 п.3 ГК РФ. В жалобе указывает, что доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ, результат  которых привел к  неотделимым улучшениям оцененных экспертом в 4976000 руб. не имеется.  Кроме того, сведений об утверждении  проектной документации уполномоченным лицом арендодателя с перечнем, объемом и стоимостью производимого ремонта в материалах дела нет.  Исполнение  договора  в существующем виде влечет такой ущерб для ответчика, что он лишается того, на что был вправе  рассчитывать при заключении договора на прежних условиях. 

Истец  в отзыве  на апелляционную жалобу просит  оставить решение суда первой инстанции без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

Остальные лица, участвующие в деле отзывы  на апелляционную жалобу не представили. 

Определением   от  17  марта  2015  года  суд  отложил  рассмотрение  апелляционной  жалобы, предложив  сторонам  представить дополнительные  пояснения.

Учитывая, что  дополнительные  материалы  стороны, в  нарушение   положений  статьи  65   Арбитражного   процессуального   кодекса  Российской  Федерации,  представили  в  суд  накануне   судебного  заседания, суд  объявил  перерыв   в  судебном  заседании  до   10  час. 00  мин. 23  апреля  2015 года, о  чём  на  сайте  суда  было  размещено  соответствующее  объявление.

Комитет  по  управлению  муниципальным  имуществом  Администрации  МОГО  «Воркута»  представил  своё  уточнение требований  апелляционной  жалобы, в  которых   он  просит   выкупную  цену   помещения   по  договору  купли-продажи  установить  в  сумме 5171000  руб.

Суд  апелляционной  инстанции   принимает  данное  уточнение, поскольку оно   находится  в  рамках  заявленной  апелляционной  жалобы.

Также  Комитет   представил  в  суд  заявление  о  фальсификации  представленных  истцом   документов.

ООО  «Тигр-Авто»   указано, что  не  владеет  информацией  по  данному  ходатайству.

Суд  апелляционной  инстанции  отклоняет  заявление   Комитета  о  фальсификации, поскольку  такое  ходатайство  представлено  с нарушением  положений  норм   Арбитражного   процессуального    кодекса   Российской   Федерации, а  также не  было  заявлено  в  суде   первой  инстанции. Дополнительные  основания, по  которым  суд  не  принимает  данное  заявление,  будут  указаны  ниже. 

Стороны  представили  в  суд  заявления  о  рассмотрении   апелляционной  жалобы   без  участия  их  представителей.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены  надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность обжалуемого решения проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив апелляционную жалобу,  исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующему  выводу.

  3 мая 2011 года ООО  «Тигр-Авто»  обратилось к главе муниципального образования городского округа "Воркута" с заявлением о  выкупе арендуемого им помещения в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом Российской  Федерации  от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"   (л.д. 87 т.3). 

 4  июня 2014 года Совет муниципального образования городского округа «Воркута» принял решение № 509 об утверждении  плана приватизации  нежилого  помещения  общей  площадью 744,2  квм, расположенного    по  ул. Пушкина, 23  г.  Воркута, по  цене    9001830 рублей  (л.д. 22-23  т.1). 

 Проект  договора  купли-продажи  нежилого  помещения    был  направлен  истцу   письмом   №  2999  от 18.06.2014г.  (т. 1 л.д. 21-29, т. 3 л.д. 108-118). 

Цена в проекте  договора купли-продажи была  определена на основании отчёта № МК-В/449-26 от 12.03.2014, подготовленного ЗАО "Компания "Статус", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого  помещения определена в размере 9001830 рублей  без НДС (л.д. 57 -58  т.7). Указанная  цена  была  определена на 27  февраля 2014  года.

ООО «Тигр-АВТО» с данной ценой был не согласен, поскольку произвёл неотделимые улучшения за свой счёт, существенно увеличив стоимость имущества.

Обращаясь в суд с  иском, он  просил установить цену продажи муниципального имущества  с учётом правила, установленного части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Ответчик  с  данными  требованиями  согласен  не  был, поскольку  улучшения  арендованного  имущества  были осуществлены   без  согласования  с  арендодателем.

По ходатайству истца судом по настоящему делу была проведена  экспертиза на предмет соответствия отчёта положениям законодательства об оценочной деятельности в РФ, требованиям федеральных стандартов оценки и иных актов по регулированию оценочной деятельности, а также достоверности величины рыночной стоимости Помещения, определённой в оспариваемом отчёте.

По расчётам эксперта рыночная стоимость Помещения с учётом произведённых в нем неотделимых улучшений на 3  мая  2011 года составляет с учётом НДС 5171000 рублей; при этом стоимость неотделимых улучшений, произведённых в Помещении, составляет на дату 03.05.2011 года с учётом НДС (округлённо) 4976000 рублей. Рыночная стоимость Помещения на ту же дату без учёта произведённых в нем неотделимых улучшений составляет с учётом НДС 195000 рублей   (л.д. 50 - 51  т.6).

В  данном  случае  апелляционный  суд  исходит  из  следующего.

В  соответствии  со  статьёй  623  Гражданского   кодекса  Российской  Федерации   произведённые  арендатором  отделимые  улучшения  арендованного  имущества  являются  его  собственностью, если  иное  не    предусмотрено   договором  аренды. В  том  случае, если   арендатор  произвёл  за  счёт  собственных  средств  и с  согласия  арендодателя  улучшения  арендованного  имущества, не  отделимые  без  вреда  для   имущества, арендатор  имеет  право  после  прекращения  договора  на  возмещение  стоимости  этих  улучшений, если  иное  не  предусмотрено  договором  аренды.

Договор  аренды   нежилого  помещения   общей  площадью 669, 0 для  размещения  офиса  был  заключён  3  января  2004  года  на  срок  с 3  января  по  31  декабря  2004  года ( т. 3  л.д. 34-35). На  следующий  год  арендуемая  по  договору  площадь  была  увеличена  до  744,2 квм (т. 3  л.д.37).

Ежегодно  стороны  заключали  новый  договор  аренды  (т. 3  л.д. 39-79).

В  договоре   №  112  от  10  февраля  2014  года  срок  аренды  был  установлен  с  10  февраля  2014  года  по  10  февраля  2017  года (т. 3  л.д. 82-86).

Решая  вопрос  о  продлении   срока  действия  договора  аренды  на  2006  год, истец   просил  разрешить  ему  провести  капитальный  ремонт  помещения (т.3  л.д. 119).

В  качестве  доказательства  получения  согласия  на  проведение  капитального   ремонта  истец  представил   письмо  №  139  от  12  декабря  2005  года (т. 3  л.д. 119)  на  котором  имеется    штамп «Согласовано  директор  МУП «Департамент ЖКХ».

Как  следует  из  договора  аренды   2005  года  (т. 3  л.д. 37-38)  договор  аренды  со  стороны  балансодержателя  подписан МУП  «Департамент  ЖКХ». Договор  аренды  предусматривал  обязанность  балансодержателя  производить  капитальный  ремонт  арендуемого  помещения, связанный  с  общим  капитальным  ремонтом дома (п.2.2.2).

Арендодателем  по  этому  договору  аренды, а  также  по  другим  являлся  Отдел  по  управлению     муниципальной  собственности  администрации  МО  «Город  Воркута».

В  соответствии  со  статьёй  616  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации   производить  за  свой  счёт   капитальный  ремонт  является  обязанностью  арендодателя, если  иное  не  предусмотрено  законом, иными  правовыми  актами  или  договором  аренды. Капитальный  ремонт  должен  производиться  в  срок, установленный  договором, а  если  он  не  определён  договором  или  вызван  неотложной  необходимостью, в  разумный  срок.

Представленные  в  материалы  дела  договоры  аренды  не  содержали  условий  и  порядка   проведения  капитального   ремонта   арендуемого  помещения.

Доказательств  того, что  помещение   требовало   капитального  ремонта, истец  в  суд  не  представил.

Не  представлены  суду  также  доказательства, свидетельствующие, что  арендодатель (собственник  муниципального  образования)  в  установленном  законом  порядке   или  в  соответствии   с  порядком, действовавшим  на  территории    муниципального  образования  город  Воркута,   принял решение  (дал  согласие)  на  проведение  арендодателем  капитального   ремонта, согласовал   смету  и  иные  вопросы, связанные  с  его  проведением.

Работы   по  капитальному  ремонту  арендодателю или  балансодержателю    не  были  сданы.

Согласно  части  6  статьи 5  Федерального  закона  Российской  Федерации  от  22  июля  2008  года  №  159-ФЗ  стоимость  неотделимых  улучшений  арендуемого  имущества  засчитывается  в  счёт  оплаты  приобретаемого  арендуемого  имущества  в  случае, если  указанные  улучшения  осуществлены  с  согласия  арендодателей. 

В  представленных  в  материалы  дела  документах  отсутствуют  доказательства