Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 по делу n А29-5660/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

общество «Корсар» представило в регистрирующий орган документы о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 2749 с кадастровым номером 11:16:1703002:555 (образован в результате выделения из земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:64), поставленный на государственный кадастровый учет 30.01.2014 с разрешенным использованием – для эксплуатации здания гаража (т.2 л.д.132 – 136; т.3 л.д.20).

Из представленных материалов следовало, что земельный участок приобретен обществом «Корсар» по договору купли-продажи земельного участка №05-2014 от 31.03.2014, заключенному с администрацией, по цене 60 454 рубля 63 коп.

17.05.2014 государственная регистрация перехода права на здание была приостановлена регистрирующим органом в связи с регистрацией права общества «Корсар» на земельный участок.

05.06.2014 последовал отказ в государственной регистрации в связи с наличием записи о государственной регистрации права на земельный участок за обществом «Корсар» (л.д.140 – 141 т.1).

09.06.2014 общество «Корсар» предложило обществу «Мантрак Восток» приобрести земельный участок площадью 2749 за 1 183 576 рублей, включая 600 000 рублей – стоимость незарегистрированного здания (т.1 л.д.12).

ООО «Мантрак Восток» обращалось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми с требованиями о признании отказа Управления в государственной регистрации права собственности на здание гаража с АБК, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Автозаводская, д. 32, незаконным и об обязании Управления зарегистрировать за ООО «Мантрак Восток» право собственности в отношении Здания гаража.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-5659/2014 от 10.09.2014, в удовлетворении требований было отказано. При рассмотрении указанного дела судом было установлено, что документов, подтверждающих перехода права собственности на земельный участок под зданием гаража к ООО «Мантрак Восток», на регистрацию предоставлено не было, на момент подписания договора купли-продажи от 16.12.2013 продавец собственником земельного участка не являлся.

Считая свои права нарушенными при изложенных обстоятельствах в результате поведения общества «Корсар», а также в результате заключения и исполнения договора купли-продажи земельного участка №05-2014 от 31.03.2014 между ответчиками, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска полностью.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что по договору от 16.12.2013 в собственность истца передавалось лишь спорное здание гаража с АБК; при этом  на спорном земельном участке еще до приобретения истцом спорного здания, возведено здание склада, не принадлежащее истцу.

Суд принял во внимание факт регистрации права собственности общества «Корсар» на земельный участок с кадастровым номером 11:16:1703002:555, а также предъявление настоящего иска лицом, не являющимся владеющим и реестровым собственником спорного здания гаража с АБК, и пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца по заявленному предмету иска ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты, не способного повлечь признание нарушенных, по мнению истца, прав и не влияющего на реализацию им права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка с кадастровым номером 11:16:1703002:555.

Суд отметил, что оценка законности действий по разделу участка с кадастровым номером 11:16:1703002:64 не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Применительно к требованию о признании права собственности истца в отношении спорного здания гаража с АБК суд сослался на правовую позицию, содержащуюся в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) в силу которой лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса. Как усматривается из материалов настоящего дела, Истец просит признать свое право на спорный объект.

Суд указал на то, что отсутствие у истца документов, необходимых для государственной регистрации его права собственности на спорный объект, не может являться основанием для признания за ним этого права в обход правил Гражданского кодекса Российской Федерации о возникновении и переходе права собственности.

Однако суд первой инстанции ошибочно не принял во внимание следующее.

 В пункте 3 постановления Пленумов 10/22 указано, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В данном случае истец заявил о признании прав собственности в отношении спорного здания; однако в обоснование иска указывал на то, что спорное здание было передано ему во исполнение заключенного с ответчиком (обществом «Корсар») договора купли-продажи и полностью оплачено; истец указывал на совершение обществом «Корсар» недобросовестных и незаконных действий, направленных на оформление прав в отношении земельного участка, занятого спорным зданием гаража с АБК и совершенных в период после заключения и исполнения договора купли-продажи здания от 16.12.2013; указывал на возникшую в результате таких действий невозможность государственной регистрации перехода права.

Отношения, возникающие вследствие уклонения либо отказа от государственной регистрации перехода права по исполненному договору продажи недвижимости, урегулированы специальными нормами пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах сторона, права которой нарушены вследствие уклонения другой стороны по сделке от государственной регистрации, имеет право на судебную защиту путем предъявления иска о государственной регистрации перехода права собственности. Решение по такому иску является основанием для государственной регистрации.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 61 постановления Пленумов №10/22).

Таким образом, ошибочная правовая квалификация требования истцом (как требования о признании права) в данном случае сама по себе при условии приведения истцом надлежащих оснований иска и очевидности предмета судебной защиты не могла послужить достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В данном случае на момент заключения договора купли-продажи здания от 16.12.2013 земельный участок, занятый спорным зданием, не принадлежал обществу «Корсар»; права в отношении существовавшего на дату продажи здания  участка с кадастровым номером 11:16:1703002:64 не были оформлены за обществом «Корсар» либо иным лицом.

Переход при таких условиях права пользования соответствующей частью земельного участка, занятую спорным объектом недвижимости и необходимую для его использования, был обусловлен прямым указанием закона (пункт 1 статьи 552 ГК РФ) и не зависел от воли общества «Корсар».

Следовательно, договор от 16.12.2013 между обществами «Мантрак Восток» и «Корсар» не противоречил императивным положениям статьи 35 ЗК РФ; отсутствие в договоре условий о передаче покупателю права в отношении определенного земельного участка (либо его конкретной части) не могло само по себе препятствовать переходу права собственности на здание при условии добросовестного поведения обеих сторон и надлежащего исполнения встречных обязанностей по передаче здания покупателю и оплате последним обусловленной договором цены.

Однако из материалов дела следует, что после надлежащего исполнения обеими сторонами договора купли-продажи от 16.12.2013 ответчик (общество «Корсар») совершил действия по оформлению права в отношении земельного участка, в том числе, под зданием гаража с АБК, по приостановлению государственной регистрации перехода права на здание; впоследствии эти действия повлекли отказ в государственной регистрации перехода права на здание.

Материалами дела подтверждается, что 30.12.2013 администрация на основании заявления кадастрового инженера, действующего по заявке общества «Корсар», утвердила схему расположения земельного участка площадью 2749 для эксплуатации здания гаража с АБК.

30.01.2014 земельный участок площадью 2749 с кадастровым номером 11:16:1703002:555 был поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием – для эксплуатации здания гаража.

27.03.2014 на основании заявления общества «Корсар» от 03.02.2014 было принято постановление администрации о предоставлении обществу «Корсар» в аренду и в собственность  земельного участка площадью 2749 кв.м. для эксплуатации здания гаража с АБК.

31.03.2014 заключены договор аренды земельного участка с обществом «Корсар» и договор купли-продажи земельного участка.

19.04.2014 общество «Корсар» подало заявление о государственной регистрации права на земельный участок; 26.04.2014 состоялась государственная регистрация права общества «Корсар» на земельный участок.

По смыслу действующего гражданского законодательства отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (пункт 60 постановления Пленумов №10/22).

В материалах дела не имеется доказательств, из которых бы следовало, что указанные действия общества «Корсар» были совершены в интересах либо при согласии общества «Мантрак Восток». Напротив, содержащиеся в пунктах 4.4., 6.1 договора от 16.12.2013 условия полностью опровергают возможность таких согласованных действий.

Таким образом, апелляционный суд считает доказанным, что общество «Корсар» после исполнения договора от 16.12.2013 (передачи здания по акту от 18.12.2013 и получения в полном объеме оплаты за здание в сумме 12 154 000 рублей) уклонилось от государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание.

При рассмотрении настоящего дела общество «Корсар» не приводило доводов о недействительности договора от 16.12.2013, его ненадлежащем исполнении со стороны покупателя либо об иных обстоятельствах, которые бы исключали возможность удовлетворения иска покупателя.

При таких условиях требование истца о признании права собственности на здание подлежит удовлетворению на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление в части признания недействительным и применении последствий недействительности заключенного между ответчиками договора купли-продажи земельного участка № 05-2014 от 31.03.2014 также подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника