Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.04.2015 по делу n А28-1338/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

собственности, утвержденное решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 № 18/20».

21.11.2011 и 30.01.2013 Арендодатель направил Арендатору уведомления об изменении арендной платы № 904 и № 429.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, увеличенной Арендодателем на основании пункта 3.2 договора, в период с 29.08.2012 по 31.10.2013 послужило основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнений к жалобе, отзыва на жалобу, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В силу статей 6, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражное судопроизводство осуществляется с учетом принципов законности, равноправия и состязательности.

При этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства, заявлять ходатайства. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Материалы дела свидетельствуют о том, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом споре договор аренды заключен на основании решения комиссии по использованию муниципальной собственности от 11.11.2010 № 853, в соответствии с которым арендная плата должна быть установлена по результатам независимой рыночной оценки.

В соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской городской Думы № 29/15 от 25.08.2004 (далее - Методика № 29/15) (в редакции, действующей в спорный период), размер арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:

Ап - годовая арендная плата;

Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 № 18/20;

А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение).

Методика расчета арендной платы предусматривает несколько способов  определения показателя А, в том числе: на основании пункта 1.1.2 - по установленной формуле; на основании пункта 1.1.3. - по итогам торгов (аукционов, конкурсов); на основании пункта 1.1.4 - по результатам независимой рыночной оценки; на основании пункта 1.1.5 - на уровне амортизационных отчислений.

В материалах дела имеется экспертное заключение от 10.03.2011, согласно которому рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование спорным имуществом составила  1 230 000 рублей (в том числе НДС) в год.

Действительно, при подписании договора аренды показатель А составил 1 230 000 рублей 00 копеек (в т.ч. НДС), что соответствует итогам независимой рыночной оценки (не оспорена) стоимости годового размера арендной платы за пользование арендуемым муниципальным имуществом.

Учитывая, что данный показатель был известен арендатору при заключении договора аренды, а также принимая во внимание закрепленный в гражданском законодательстве основополагающий принцип свободы договора, апелляционный суд полагает, что довод ответчика относительно завышения размера арендной платы в части показателя А не обоснован и не доказан.

Вместе с тем относительно показателя Пзу, который представляет собой часть арендной платы за помещения (здания, сооружения) и подлежит расчету на основании Методики определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, утвержденной Решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 № 18/20, суд апелляционной инстанции, напротив, приходит к выводу об обоснованности заявленного НП «Спортивно-оздоровительный центр» довода о неправильном применении базовой ставки арендной платы за земельный участок (Са) в размере 2,50 %, в то время как подлежит применению 0,001%.

Согласно Методике определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, расчет годового размера арендной платы за земельные участки производится по формуле: Аг = Са * Ск * S * Кп * Кд, где:

Аг - годовой размер арендной платы (рублей);

Са - базовая ставка арендной платы за земельный участок, установленная в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно значению базовых ставок арендной платы за земельный участок (далее - базовая ставка арендной платы за земельный участок (Са));

Ск - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. метр);

S - площадь земельного участка (кв. метров);

Кп - поправочный коэффициент;

Кд - коэффициент-дефлятор.

В пункте 3.5 заключенного между сторонами договора аренды согласовано, что в расчет арендной платы за нежилые помещения (здания) входит плата за пользование земельным участком.

Оценивая применение Департаментом при расчете базовой ставки арендной платы за земельный участок (Са) в размере 2,50 %, суд первой инстанции согласился с правовой позицией истца, а именно: арендуемое здание по адресу: г. Киров, ул. Крутикова, д. 2б расположено на земельном участке с кадастровым номером 43640:001102:13, при этом из кадастрового плана земельного участка от 18.11.2008 следует, что названный земельный участок используется для размещения и эксплуатации административного здания; вид разрешенного использования земельного участка не изменялся.

Однако с указанным выводом апелляционный суд не соглашается на основании следующего.

В пункте 26 статьи 2 Федерального закона «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» определено, что физическая культура это часть культуры, представляющая собой совокупность ценностей, норм и знаний, создаваемых и используемых обществом в целях физического и интеллектуального развития способностей человека, совершенствования его двигательной активности и формирования здорового образа жизни, социальной адаптации путем физического воспитания, физической подготовки и физического развития. При этом, объекты спорта, как составляющей части физической культуры, следует рассматривать объекты недвижимого имущества или комплексы недвижимого имущества, специально предназначенные для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе спортивные сооружения (пункт 7 статьи 2 указанного Федерального закона).

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности", утвержденным Приказом Ростехрегулирования от 22.11.2007 №329-ст и введенным в действие 01.01.2008, деятельность в области спорта (по кодам 92.6, 92.62 и 93.04) включает в себя организацию и  проведение спортивных мероприятий на открытом воздухе или в закрытом помещении для профессионалов или любителей, при этом мероприятия проводятся организациями, имеющими или не имеющими свои спортивные объекты, в том числе оздоровительными клубами, а также деятельность по предоставлению прочих услуг в  области спорта, включая деятельность с целью улучшения физического состояния и обеспечения комфорта, например, деятельность соляриев, салонов для снижения веса и похудения, массажных кабинетов, центров физической культуры и т.п.

Исходя из буквального толкования пункта 1.2. договора Арендодатель передал Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Киров, ул. Крутикова, д.2 стр. б, общей площадью 1014,40 кв.м, с целью использования под спортивную и физкультурно-оздоровительную деятельность.

Согласно Акту от 14.08.2014 № 107, составленному по результатам проверки специалистом контрольного управления администрации г. Кирова на предмет исполнения условий договора аренды № 6964, в арендуемом здании деятельность осуществляет НП «Спортивно-оздоровительный центр «Гармония», при этом на 1 этаже здания находятся: спортивный и тренажерные залы, раздевалки, санузлы, рабочий кабинет; на 2 этаже расположены залы единоборств, зал для занятия аэробикой, парикмахерская, кабинет маникюра, косметология, массаж, кабинет фитотерапии, прессотерапии.

Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 43640:001102:13 служит для размещения объекта, в котором ведется деятельность в области спорта. Использование земельного участка согласно кадастровому плану от 18.11.2008 для размещения и эксплуатации административного здания противоречит установленным по делу обстоятельствам и имеющимся материалам дела.

Более того, согласно выписке из протокола № 853 от 11.11.2010 заседания комиссии по использованию муниципальной собственности, представленной Департаментом по запросу апелляционного суда, целевым использованием нежилого здания в г.Кирове по ул.Крутикова 2б обозначено «детский сад», а не административное здание.

Согласно приложению № 1 к Методике № 18/20 значение базовой ставки арендной платы в размере 2,50% устанавливается в отношении объектов, не указанных в подпунктах 2.1 – 2.22 пункта 2 «Земельные участки, предоставленные для размещения и эксплуатации», при этом в пункте 2.11 значатся объекты – здания (сооружения), используемые образовательными учреждениями всех форм собственности, и объекты спорта с указанием на применение базовой ставки 0,001%.

При таких обстоятельствах, при расчете арендной платы по спорному договору Департамент неправомерно применил в формуле базовую ставку арендной платы за земельный участок (Са) - 2,50%.

Соответствующий довод ответчика о необходимости применения базовой ставки 0,001% апелляционный суд признает обоснованным.

В этой связи на запрос суда Департаментом представлен расчет взыскиваемой задолженности по арендной плате с применением базовой ставки за земельный участок с коэффициентом 0, 001, согласно которому размер задолженности за арендную плату по договору аренды нежилого помещения от 12.04.2011 № 6964 за период с 29.08.2012 по 31.10.2013 равен 1 203 082 рубля 34 копейки и размер пеней за период с 01.11.2011 по 31.10.2013 составляет 79 390 рублей 42 копейки.

Судом апелляционной инстанции исследован также контррасчет Центра, выполненный исходя из базовой ставки 0, 001/100 и годовой арендной платы в размере 453649 рублей 60 копеек.

Оценив представленные расчеты в порядке статей 65-71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает выполненный Департаментом расчет правомерным, арифметически верным, соответствующим действующему в спорный период нормативно-правовому регулированию и условиям договора аренды.

В ответ на аргументы заявителя жалобы о неоднократном завышении арендной платы апелляционный суд также считает необходимым отметить следующее.

В рассматриваемом споре Департаментом соблюден предусмотренный пунктами 3.2, 3.3 договора порядок изменения арендной платы, а именно: в связи с постановлениями администрации города Кирова от 26.10.2011 № 3723-П «Об арендной плате за муниципальное имущество» и от 28.01.2013 № 290-П «Об арендной плате за муниципальное имущество», решением Кировской городской Думы от 24.11.2010 № 46/10 «О внесении изменений в Положение о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности», утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 № 18/20 Арендодатель пересчитал арендную плату и письменно уведомил арендатора уведомлениями от 21.11.2011 и 30.01.2013 № 904 и № 429 соответственно.

Правомерность изменения арендной платы в изложенном порядке подтверждает правовая позиция, изложенная в пунктах 19 и 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13, а именно: арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Акты, которыми публично-правовое образование установило правила для определения арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Таким образом, требования Департамента о взыскании задолженности связаны с нарушением арендатором договорного условия о внесении арендных платежей в установленные сроки.

Из содержания статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Акт приема-передачи