Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.03.2015 по делу n А82-14222/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Материалами дела подтверждено, что по договору от 20.05.2010 (с учетом дополнительного соглашения от 12.02.2013) заявитель арендует нежилые помещения №№ 11-16, расположенные на втором этаже здания по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д. 28/86, лит. А, А1.

Из материалов дела следует, что согласно техническому плану арендуемых помещений, кадастровым паспортам на помещения от 15.07.2010 и от  28.01.2014, заключения специалиста Смирновой Н.Б. от 29.01.2014 (л.д. 119-121)  на основе спорных нежилых помещений может быть сформирован обособленный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах ответчик не имел оснований для принятия обжалуемого решения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что право муниципальной собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д. 28/86, общей площадью 1206, 8 кв.м. зарегистрировано 13.06.2013, то есть до предъявления Масловой С.В. в Комитет заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; до регистрации права муниципальной собственности, помещения, арендуемые Предпринимателем, не являлись самостоятельным объектом недвижимости; разделение указанного объекта недвижимости и выкуп ИП Масловой С.В. части площадей исключает возможность эффективного и экономически выгодного для города Ярославля использования оставшейся в муниципальной собственности части помещений; без согласия собственника нежилого помещения упомянутая часть данного помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом договора купли-продажи, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку по смыслу положений Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества допускается возможность выкупа части нежилого помещения (здания), если имеется возможность сформировать нежилое помещение как обособленный объект из данной части помещения (здания).

Доводы апелляционной жалобы о том, что наличие кадастрового паспорта не свидетельствует о возможности формирования обособленного объекта недвижимости, помещения, занимаемые заявителем, не являются изолированными; лестница, на которую ссылается заявитель как на отдельный вход, является пожарной и не может быть переоборудована для отдельного входа в помещения, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку в рассматриваемом случае возможность формирования обособленного объекта недвижимости на основе спорных нежилых помещений подтверждается совокупностью имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе  техническим планом арендуемых помещений, кадастровыми паспортами на помещения от 15.07.2010 и от  28.01.2014, заключением специалиста Смирновой Н.Б. от 29.01.2014.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор от 20.05.2010 заключен с нарушением требований законодательства в части проведения торгов; не соблюден порядок заключения договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2010, установленный Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ, также отклоняются  судом апелляционной инстанции, поскольку решением Арбитражного суда Ярославской области от 06.10.2014 по делу № А82-6947/2014 Комитету отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды от 20.05.2010 № 20/05 недействительным (ничтожным). Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 указанное решение оставлено без изменения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что здание, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д. 28/86 является объектом культурного наследия, памятником истории и культуры «Кинотеатр», что является препятствием для проведения работ по перепланировке здания, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об объектах культурного наследия) в редакции, действовавшей на момент принятия обжалуемого решения, объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий (пункт 1). Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в том числе согласование в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ и проектов проведения указанных работ; выдачу в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, разрешений на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (пункт 2).

Согласно пункту 4 статьи 35 Федерального закона об объектах культурного наследия в редакции, действовавшей на момент принятия обжалуемого решения, проектирование и проведение работ по сохранению памятника или ансамбля и (или) их территорий осуществляются: в отношении объектов культурного наследия федерального значения - по согласованию с органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с разграничением полномочий, предусмотренным в статьях 9 и 9.1 настоящего Федерального закона; в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия - в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона об объектах культурного наследия в редакции, действовавшей на момент принятия обжалуемого решения, сохранение объекта культурного наследия в целях настоящего Федерального закона - направленные на обеспечение физической сохранности объекта культурного наследия ремонтно-реставрационные работы, в том числе консервация объекта культурного наследия, ремонт памятника, реставрация памятника или ансамбля, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, а также научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научно-методическое руководство, технический и авторский надзор.

Из статьи 44 Федерального закона об объектах культурного наследия следует, что приспособление объекта культурного наследия для современного использования - научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны, в том числе реставрация представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 45 Федерального закона об объектах культурного наследия работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ (пункт 1). Выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, а также согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются: в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с разграничением полномочий, предусмотренным в статьях 9 и 9.1 настоящего Федерального закона; в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, выявленных объектов культурного наследия - в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации или муниципальным правовым актом (пункт 2).

Следовательно, законодательство не исключает возможность осуществления перепланировки помещений здания, относящегося к числу объектов культурного наследия, в том числе в целях приспособления объекта культурного наследия для современного использования.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в рассматриваемом случае отсутствует возможность согласования с уполномоченными органами перепланировки помещений здания, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Свободы, д. 28/86.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.02.2014 по делу № А82-14222/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

Г.Г. Буторина

Судьи                         

Г.Г. Ившина

П.И. Кононов