Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.02.2015 по делу n А82-10840/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

06 февраля 2015 года

Дело № А82-10840/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2015 года. 

Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2015 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Чернигиной Т.В.,

судей Бармина Д.Ю., Поляшовой Т.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационный участок-26», ОГРН 1107606003284; ИНН 7606078576

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10 октября 2014 года по делу № А82-10840/2013, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационный участок-26» (ОГРН 1107606003284; ИНН 7606078576)

о взыскании задолженности,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационный участок-26» (ОГРН 1107606003284; ИНН 7606078576)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992)

о признании недействительной сделки по изменению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2011 №11613-З, оформленной уведомлением от 12.10.2012 №5326,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационный участок-26» (далее – Общество, ответчик, заявитель) 713 531 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2011 № 11613-З (далее - Договор) и 43 984 руб. 69 коп. неустойки.

Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационный участок-26» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области со встречным иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля о признании недействительной сделки по изменению арендной платы по договору аренды от 15.09.2011 № 11613-З, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 12.10.2012 № 5326.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.10.2014 требования Комитета удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований Общества отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении требований комитета отказать в полном объеме и удовлетворить исковые требования Общества.

По мнению заявителя, решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права. Ответчик указывает, что Общество уведомление Комитета об увеличении арендной платы не получало, соответственно, не было уведомлено об увеличении арендной платы, как то предусмотрено Договором. Арендная плата в уведомлении рассчитана иным образом, что является изменением существенного условия Договора, поэтому должно оформляться соглашением сторон. Кроме того, арендованное помещение находится фактически в неисправном состоянии и не используется по назначению, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 15.09.2011, в котором указано на полное отсутствие элементов обустройства.  В расчете применен, коэффициент КнжТ в размере 1,0 для помещений первого и второго этажа, хотя согласно постановлению мэрии города Ярославля от 27.09.2012 № 2136 при наличии менее двух элементов обустройства должен применяться коэффициент 0,6. Вывод суда о том, что поправочный коэффициент, введенный решением муниципалитета города Ярославля от 12.09.2012 № 717, фактически улучшает положение Общества, не соответствует действительности, так как в результате одностороннего изменения арендной платы ее размер фактически увеличился в 57 раз. Пунктом 6.4.1 решения муниципалитета города Ярославля от 12.09.2012 № 717 предусмотрено, что применение поправочных коэффициентов производится за исключением случаев заключения договоров по результатам торгов. Помещение по Договору сдано в аренду по результатам торгов, соответственно, изменение условий такого договора без проведения торгов невозможно. Заявитель считает, что изменение механизма образования арендной платы (замена наполняемости), коэффициентов, их назначения и размера существенно изменяют условия заключенного Договора, в то время как арендатор при заключении Договора на торгах осознавал соотносимость состояния нежилого помещения и стоимость его аренды.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, обжалуемое решение оставить без изменения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 10.10.2014 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

15.09.2011 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (административное здание, нежилое, 2 - этажное, подземных этажей – 1, лит. А) общей площадью 1304.90 кв.м (в том числе цокольный этаж – 374.50 кв.м), расположенное по адресу: Ярославская область, г. Ярославль, ул. Кооперативная,  д. 19, для использования под деятельность в области дошкольного образования.

Пунктом 3.1 Договора сторонами согласовано, что за аренду помещения, указанного в пункте 1.1. Договора, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету (Приложение № 1) начисляется арендная плата в сумме 45 772 руб. 28 коп. с учетом НДС в год или 3 814 руб. 36 коп. с учетом НДС в месяц.

 В силу положений пункта 3.2 Договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

Согласно пункту 3.4. Договора арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов; направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью Договора.

Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 – ое число текущего месяца (пункт 3.5 Договора).

В соответствии с пунктом 5.1 Договора при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Срок действия Договора установлен с 15.09.2011 по 31.12.2041 (пункт 7.1 Договора).

 Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 15.09.2011 (л.д. 18).

12.10.2012 письмом № 5326 (л.д. 27) Комитет направил в адрес Общества  уведомление об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в Договор и Приложение № 1 к Договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 2 611 125 руб. 62 коп. в год или 217 593 руб. 80 коп. в месяц с учетом НДС в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 № 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 № 71.

По соглашению сторон Договор расторгнут с 31.01.2013, имущество возвращено по акту приема-передачи недвижимого имущества от 31.01.2013 (л.д. 31).

18.02.2013 письмом № 924 (л.д. 32) истец уведомил ответчика о наличии задолженности по Договору и необходимости ее погасить до 01.03.2013.

Общество задолженность не оплатило, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Ответчик, полагая, что изменение арендной платы уведомлением от 12.10.2012 является незаконным, обратился в суд со встречным иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Из статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Факт передачи спорного помещения ответчику подтверждается актом приема-передачи от 15.09.2011.

В соответствии с частью 1 статьи 610, частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

 Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. При этом если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Протолковав условия договора в части порядка изменения размера арендной платы (пункт 3.3 договора аренды), суд первой инстанции правомерно установил, что условие договора о «пересмотре арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра»  дает арендодателю право пересмотреть арендную плату в случае принятия постановления мэра, которым регулируются отношения по предоставлению в аренду муниципального имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 № 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Кроме этого, Положение о порядке расчета арендной платы, утвержденное постановлением мэра города Ярославля от 22.01.2007 № 178 (в редакции постановления № 3827 от 16.09.2010), содержало методику расчета годовой арендной