Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А29-3720/2014. Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК),Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

объект недвижимого имущества: торгово-конторское здание - здание офиса с пристроенным складским блоком, общей площадью 200,7 кв.м., расположенное по адресу: Республика Коми, город Усинск, улица Возейская, дом 9б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.08.2005 серии 11 АА № 328676. Основанием регистрации послужил договор купли-продажи от 01.04.2003 № 84, заключенный истцом с ОАО Финансово-производственная компания «Славянка».

Здание находится на земельном участке, имеющем кадастровый номер 11:15:01 02 005:0026, площадь 1198 кв.м, относящемся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: под содержание двухэтажного офисного здания с пристроенным одноэтажным складским блоком.

18.08.2003 между сторонами по делу заключен договор №303/03 аренды данного земельного участка, возобновленный по истечении указанного в нем срока на неопределенный срок и действующий на момент рассмотрения дела.

29.06.2012 ИП Аристов А.А. обратился к главе Администрации с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность.

В ответ письмом от 27.07.2012 № 3724 Администрацией отклонено данное заявление.

Вступившим в законную силу решением суда от 18.11.2013 по делу №А29-3210/2013 признано незаконным решение Администрации об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, изложенное в письме от 27.07.2012 №3724;  на Администрацию возложена обязанность незамедлительно, в течение трех дней с момента изготовления судом решения, принять решение о предоставлении ИП Аристову А.А. земельного участка на праве собственности и в месячный срок со дня принятия данного решения подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, направив его ИП Аристову А.А. с предложением о заключении договора.

Соответствующий проект договора от 12.02.2014 № 1268/14 купли-продажи земельного участка был подготовлен и направлен ответчиком истцу письмом от 28.02.2014.

Проект договора был подписан ИП Аристовым А.А. с протоколом разногласий от 04.03.2014 по пунктам 1.2.4, 1.2.5, 2.1, 2.2., 2.3, 3.1, 6.1 и 6.2, который с сопроводительным письмом поступил представителю муниципального собственника 11.03.2014.

Письмом от 07.04.2014 ИП Аристову А.А. направлен протокол урегулирования разногласий, согласно которому все спорные пункты, за исключением пункта 2.3, Администрацией сохранены в первоначальной редакции.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешая переданный на основании статьи 445 ГК РФ спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий и определяя, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, суд второй инстанции исходит из следующего.

Пункты 1.2.4 и 1.2.5 договора, относящиеся к разделу «Предмет договора», определяют категорию земель: земли населенных пунктов (пункт 1.2.4) и вид разрешенного использования: под содержание двухэтажного офисного здания с пристроенным одноэтажным складским блоком (пункт 1.2.5). В пункте 1.2.5 указано фактическое использование: под содержание торгово-конторского здания - здания офиса с пристроенным складским блоком общей площадью 200,7 кв.м Адрес объекта: Республика Коми, г.Усинск, ул.Возейская, д.9Б.

В статье 554 ГК РФ определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 ЗК РФ).

В силу статей 1 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастровый учет земельного участка как объекта недвижимости - это выполненные уполномоченным органом описание и индивидуализация земельного участка с указанием местоположения его границ, площади, категории земель, вида разрешенного использования, зарегистрированных в установленном порядке вещных прав и обременений, описание объектов, а также всего, что находится над и под поверхностью земельного участка.

С учетом данных требований закона необходимым способом индивидуализации земельного участка являются данные его государственного кадастрового учета, отраженные в кадастровом паспорте земельного участка.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, спорные характеристики объекта продажи (категория земель и вид разрешенного использования) соответствуют данным государственного кадастрового учета.

Отсутствуют противоречия между сведениями о фактическом использовании здания и правоустанавливающими документами истца на данный объект недвижимости.

В предложенной Администрацией редакции пунктов 1.2.4 и 1.2.5 договора содержатся необходимые и достаточные данные, позволяющие идентифицировать объект продажи в соответствии с требованиями статей 432 и 554 ГК РФ.

В связи с чем суд определяет условия договора (пунктов 1.2.4 и 1.2.5) в редакции, указанной в проекте договора Администрации.

Пункт 2.1 договора определяет цену земельного участка.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Ответчиком произведен расчет выкупной цены земельного участка с учетом его кадастровой стоимости, установленной на день обращения ИП Аристова А.А. с заявлением (29.06.2012) - в соответствии с кадастровой стоимостью участка, утвержденной приказом Министерства природных ресурсов Республики Коми №705 от 29.12.2007, актуальной и по настоящее время, что подтверждается представленным в дело кадастровым паспортом земельного участка. Согласно данному расчету выкупная цена земельного участка должна составлять 327 532 руб.

В связи с отсутствием разногласий между сторонами спора по данному пункту проекта договора, суд определяет его стоимость в пункте 2.1 договора в размере – 327 532 руб.

Пункт 2.2 проекта договора предусматривает, что оплата производится Покупателем в течение двадцати банковских дней со дня заключения договора купли-продажи; пункт 2.3 наряду с этим содержит обязанность покупателя произвести оплату в полном объеме в течение 10 банковских дней со дня подписания договора.

Пунктом 4 Постановления Правительства РК №77 установлено, что оплата земельного участка при его продаже осуществляется единовременно, не позднее одного месяца со дня заключения в установленном порядке договора купли-продажи земельного участка.

В данной части суд полагает необходимым привести условия о сроке оплаты в соответствии с установленной Постановлением Правительства РК №77 нормой, устранив, что оплата производится покупателем путем перечисления суммы, на расчетный счет УФК МФ по Республике Коми единовременным платежом не позднее одного месяца со дня заключения договора купли-продажи. При этом, истец и ответчик пришли к единому мнению о необходимости исключить пункт 2.3 договора из текста договора, данные позиции сторон принимаются судом второй инстанции.

Пункт 3.1 договора касается установления срока передачи земельного участка продавцом покупателю путем подписания передаточного акта. С учетом уточнения заявленных требований и позиции ответчика, редакции продавца и покупателя по данному пункту совпадают, и пункт 3.1 проекта договора излагается следующим образом: «Передача земельного участка продавцом покупателю производится путем двустороннего подписания передаточного акта, не позднее 10 (десяти) календарных дней со дня подписания настоящего договора».

Пункт 6.1 проекта договора определяет ответственность по договору.

Принимая во внимание позицию истца и отсутствие разногласий со стороны ответчика по предложенной истцом редакции данного пункта, суд полагает, что ответственность сторон договора за достоверность включенных в него сведений должна быть обоюдной, исходя из принципа равноправия сторон сделки, определяет спорный пункт в следующей редакции: «Каждая из сторон настоящего договора не несет ответственности за недостоверность сведений, представленных другой стороной, в том числе сведений, внесенных в настоящий договор».

Пункт 6.2 проекта договора предусматривает ответственность покупателя за нарушение срока перечисления выкупной стоимости в виде неустойки.

Истец предложил изложить пункт 6.2 проекта договора в следующей редакции: «В случае нарушения установленного пунктом 2.2 договора срока перечисления денежных средств, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,05% неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки».

С учетом представленного в суд апелляционной инстанции отзыва, продавец просит пункт 6.2 проекта договора изложить в предложенной ранее редакции, а именно: «В случае нарушения установленного пунктом 2.3 договора срока перечисления денежных средств, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,5% неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки».

Суд не принимает представленную ответчиком редакцию пункта 6.2 проекта договора, содержащую ссылку на пункт 2.3 проекта договора, так как данный пункт стороны согласовали исключить из текста договора,

Соглашаясь с позицией истца, суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Начисление неустойки исходя из 0,5 процента в день или 182,5 процентов в год указывает на явную несоразмерность предъявленной суммы последствиям нарушения денежного обязательства.

Ставка пени определяется судом в размере 0,05 процентов в день, исходя из редакции, предложенной истцом.

Пункт 6.2 проекта договора изложить в следующей редакции: «В случае нарушения установленного пунктом 2.2 договора срока перечисления денежных средств, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,05% неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки».

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В силу пункта 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

В пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» указано, что по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 этого Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Таким образом, апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, а обжалуемые определение и решение суда - отмене с вынесением по делу нового судебного акта.

Основаниями для отмены обжалуемых судебных актов являются нарушение  норм процессуального права; неподписание решения судей или одним из судей, если дело рассмотрено в коллегиальном составе судей, либо подписание решения не теми судьями, которые указаны в решении (пункт 4 части 1, пункт 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся