Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n А82-4373/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

(арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены в рассматриваемом споре в пунктах 3.1-3.3 договора аренды № 420.

Материалами дела (акт приема-передачи от 26.09.2001) подтверждается и заявителем не оспаривается, что арендодатель свои обязательства по передаче объекта аренды ИП Алояну Д.К. исполнил надлежащим образом.

В исковой период арендованные помещения использовало ООО «МаркетТрэйд» на основании  согласованных с арендодателем распоряжениями № 32/1 от 12.03.2004 и № 95 от 08.06.2006 дополнительных соглашений № 1 от 01.03.2004 и № 2 от 01.06.2006 о передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды сначала от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу.

Арендные платежи арендаторы, в том числе Общество, не вносило, поскольку пунктом 2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора в срок до 01.03.2002 произвести капитальный ремонт помещения в счет арендной платы с предоставлением сметы на осуществление капитального ремонта, а 25.12.2002 между департаментом имущества ТМР и Алояном Д.К. во исполнение действующего между сторонами договора аренды № 420 подписано дополнительное соглашение о зачете капитального ремонта в счет арендной платы: арендодатель погашает задолженность арендатора по арендной плате на общую сумму 506 746 руб. в течение периода с 14.09.2001 по 31.08.2024. Указанное дополнительное соглашение обозначено сторонами, как приложение №3 к договору аренды № 420.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Положение абзаца 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ предполагает возможность зачета в счет арендной платы стоимости произведенного арендатором капитального ремонта.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации и документальное подтверждение факта проведения зачета выполненных работ в счет арендной платы, поскольку пунктом 2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора в срок до 01.03.2002 произвести капитальный ремонт помещения в счет арендной платы с предоставлением сметы на осуществление капитального ремонта.

Из буквального толкования условий договора аренды, в том числе названного пункта, следует, что условие договора «о производстве капитального ремонта помещения в счет арендной платы» предоставляет сторонам договора право зачесть сумму потраченных на ремонт денежных средств в счет арендной платы (договорный зачет) при условии осуществления ремонтных работ капитального характера с предоставлением сметы и подписания акта выполненных работ.

В материалах дела имеется акт сдачи-приемки выполненных работ от 19.12.2002, подписанный Алояном Д.К. и департаментом имущества ТМР (том 1, л.д.125-128); объемы выполненных работ подтверждены также Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г.Тутаева. Зачет проведенного Алояном Д.К. капитального ремонта стороны зафиксировали также в дополнительном соглашении от 25.12.2002 (том 1. л.д. 96).

В апелляционной жалобе Департамент указывает, что указанное дополнительное соглашение от 25.12.2002 является недействительным по причине отсутствия его государственной регистрации.

Вместе с тем, вопреки доводу апеллянта суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года.

Материалами дела установлено, что договор аренды № 420 на котором Департамент основывает свои требования, содержит все существенные условия, предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда" для договоров данного вида, заключен на срок с 14.09.2001 по 01.10.2026 и зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2001.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо N 59) дополнительное соглашение об изменении договора аренды, который подлежит в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ госрегистрации и зарегистрирован в установленном порядке, является его неотъемлемой частью и регистрация такого соглашения должна проводиться в соответствии с требованиями, предъявляемыми к регистрации основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения должен содержать условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 Гражданского кодекса РФ), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пункт 9 Информационного письма N 59).

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В рассматриваемом случае установлено, что договором аренды № 420 согласованы все существенные условия, в том числе размер и порядок внесения арендной платы.

При этом спорное дополнительное соглашение является документом, подтверждающим исполнение сторонами условия зарегистрированного договора в части компенсации произведенных арендатором работ по капитальному ремонту арендуемых помещений.

В силу изложенного у суда апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться с обоснованным выводом арбитражного суда о том, что дополнительное соглашение от 25.12.2002 не требует государственной регистрации, поскольку зачет выполненных согласно Акту сдачи-приемки выполненных работ по «Реконструкции музея «Космос» в с.Никульское в счет арендной платы в рамках дополнительного соглашения не является изменением условий договора о порядке определения размера арендной платы, а является способом компенсации арендодателем затрат арендатора, установленным в договоре аренды.

Таким образом, дополнительное соглашение от 25.12.2002 установив фактические обстоятельства, а именно: выполнение сторонами условий заключенного договора аренды, приобрело силу обязательств, которые ни арендодатель, ни арендатор по прошествии времени не могут изменить произвольно.

Правовая позиция Департамента по заявленному иску построена на ничтожности дополнительного соглашения от 04.11.2009 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы, заключенного между департаментом имущества ТМР и ООО «МаркетТрэйд».

Действительно, на момент подписания дополнительного соглашения от 04.11.2009 спорное имущество являлось собственностью Ярославской области, а департамент имущества ТМР статусом арендодателя не обладал.

В этой связи судом первой инстанции дополнительное соглашение от 04.11.2009 обоснованно квалифицировано недействительным, однако в силу выше приведенных норм права его недействительность не влечет правовых последствий, в том числе заявленных в исковом заявлении.

Департамент считает, что право на взыскание стоимости капитального ремонта принадлежит исключительно лицам, выполнившим соответствующие работы, т.е. Алояну Д.К и Зиновьевой Г.А.

В опровержение данного довода необходимо принять во внимание следующее установленное судом обстоятельство: 01.03.2004 и 01.06.2006 заключались соглашения № 1 и № 2 о передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды сначала от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу. Передача прав и обязанностей согласована с надлежащим арендодателем распоряжениями № 32/1 от 12.03.2004 и № 95 от 08.06.2006.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 383 Гражданского кодекса РФ не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

По настоящему делу вопреки доводам Департамента при передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды не установлен переход от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу прав, которые неразрывно связаны с личностью кредитора.

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (статья 384 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 1 статьи 388 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Согласно позиции, изложенной в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу положений, предусмотренных статьями 312, 382, 385 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник при предоставлении ему доказательств перехода права (требования) к новому кредитору не вправе не исполнять обязательство данному лицу. Кодекс не предусматривает обязательность предоставления должнику в качестве доказательства перемены кредитора соглашения, на основании которого цедент принял обязательство передать право (требование) цессионарию. Достаточным доказательством является уведомление должника цедентом о состоявшейся уступке права (требования) либо предоставление должнику акта, которым оформляется исполнение обязательства по передаче права (требования), содержащегося в соглашении об уступке права (требования).

Указанные положения направлены на защиту интересов должника, исключая возможность предъявления к нему повторного требования в отношении исполненного обязательства со стороны первоначального либо нового кредитора при наличии между ними спора о действительности соглашения об уступке права (требования).

При этом согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что переход прав и обязанностей другому арендатору противоречит положениям Гражданского кодекса РФ, поскольку спорные обязательства не имеют неразрывной связи с личностью кредитора, основаны на денежных обязательствах, вытекающих из арендных правоотношений, а не на обязательствах, где личность кредитора имеет существенное значение (алиментные, вред здоровью и т.д.).

Квалификация Департаментом перехода прав и обязанностей по договору аренды как дарение права на зачет стоимости проведенного ремонта основана на ошибочном толковании норм материального права, в частности, глав 24 и 32 Гражданского кодекса РФ.

Довод апеллянта о том, что арендная плата по договору аренды от 14.09.2001 № 420 является регулируемой, а именно: первоначально определена расчетным путем по формуле в соответствии с решением Муниципального совета Тутаевского муниципального округа от 30.03.2001 № 79 (далее – Решение № 420); после перехода права собственности на спорные помещения к Ярославской области должна определяться согласно Постановлению администрации Ярославской области от 12.10.2001 № 145 «О порядке расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями областной собственности» (далее – Постановление № 145) судом принимается, однако при согласованности зачета проведения капитального ремонта в счет арендной платы не опровергает правомерность выводов суда первой инстанции по существу настоящего спора в силу нижеследующего.

Департамент, ссылаясь в апелляционной жалобе на пункт 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, утверждает, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Однако в пункте 20 указанного постановления Пленума ВАС РФ разъяснено, что акты, которыми публично-правовое образование установило правила для определения арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В рассматриваемом споре договор аренды № 420 не содержит указания на изменение арендной платы при изменении актов публично-правового образования, следовательно,