Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.11.2014 по делу n А82-4373/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

05 ноября 2014 года

Дело № А82-4373/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года. 

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Турубановой Н.С. (до отложения 17.09.2014) и секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В. (22.10.2014 и после перерыва 27.10.2014),

при участии в судебном заседании:

представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области – Крутовой А.Е., по доверенности от 09.01.2014

представителя общества с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд" – Дубинина В.А., по доверенности от 15.05.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ОГРН 1027600691469; ИНН 7604016214)

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2014 по делу № А82-4373/2013, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ОГРН 1027600691469; ИНН 7604016214)

к обществу с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд" (ОГРН 1067611018078; ИНН 7611015973)

третьи лица: индивидуальный предприниматель Алоян Джасм Карами; Зиновьева Галина Алексеевна; Департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района

о применении последствий недействительности ничтожной сделки – дополнительного соглашения о зачете капитального ремонта в счет арендной платы от 04.11.2009 к договору аренды № 420 от 14.09.2001, в виде взыскания 3 323 454,94 руб.; расторжении договора аренды № 420 от 14.09.2001; выселении ответчика из занимаемых помещений

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд"

к Департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области

о зачете в счет арендной платы суммы 252 252 руб. из потраченных на проведение капитального ремонта; взыскании 1 327 906 руб. в счет возмещения стоимости проведенного капитального ремонта

установил:

департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МаркетТрэйд» (далее – ООО «МаркетТрэйд», Общество, ответчик) о применении последствий недействительности ничтожной сделки – дополнительного соглашения о зачете капитального ремонта в счет арендной платы от 04.11.2009 к договору аренды № 420 от 14.09.2001, в виде взыскания 3 323 454,94 руб., в том числе 927 725,67 руб. арендной платы за период с 01.03.2010 по 28.02.2013, 2 395 729,27 руб. неустойки за период с 10.04.2010 по 28.02.2013; расторжении договора аренды № 420 от 14.09.2001; выселении ответчика из занимаемых помещений.

В свою очередь, ООО «МаркетТрэйд» заявил встречный иск к Департаменту о зачете в счет арендной платы суммы 252 252 руб. из потраченных на проведение капитального ремонта; взыскании 1 327 906 руб. в счет возмещения стоимости проведенного капитального ремонта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены индивидуальный предприниматель Алоян Джасм Карами (далее – Алоян Д.К.), Зиновьева Галина Алексеевна (далее – Зиновьева Г.А.), департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (далее – департамент имущества ТМР).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.05.2014 в удовлетворении исковых требований Департаменту и встречных исковых требований Обществу отказано.

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.05.2014, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента.

По мнению заявителя, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Ответчик полагает, что отсутствуют правовые основания для зачета затрат по ремонту, проведенному Алояном Д.К. и Зиновьевой Г.А., в счет погашения задолженности по арендной плате ООО «МаркетТрэйд». Считает, что право на взыскание стоимости капитального ремонта принадлежит исключительно лицам, выполнившим соответствующие работы. Квалифицирует переход прав и обязанностей по договору аренды как дарение права на зачет стоимости проведенного ремонта, ссылаясь на пункт 4 статьи 575, пункт 3 статьи 23, статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации». Настаивает на применении срока исковой давности в силу того, что капитальный ремонт выполнен 19.12.2002 и 06.07.2004, а началом течения срока исковой давности, по мнению Департамента, является дата окончания ремонта.

Также Департамент считает, что арендная плата по договору аренды от 14.09.2001 № 420 является регулируемой, а именно: первоначально определена расчетным путем по формуле в соответствии с решением Муниципального совета Тутаевского муниципального округа от 30.03.2001 № 79 (далее – Решение № 420); после перехода права собственности на спорные помещения к Ярославской области должна определяться согласно Постановлению администрации Ярославской области от 12.10.2001 № 145 «О порядке расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями областной собственности» (далее – Постановление № 145) и составляет за период с 01.03.2010 по 28.02.2013 сумму 927 725 рублей 67 копеек. В связи с тем, что истец не оплачивал арендную плату, подлежит взысканию названная сумма, договор аренды следует расторгнуть, а ответчика – выселить из спорных помещений.

ООО «МаркетТрэйд» в отзыве на апелляционную жалобу отклонило заявленные Департаментом доводы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

В судебном заседании 17.09.2014, проведенном в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного судаЯрославской области, представители сторон уточнили фактические обстоятельства, озвучили правовые позиции по делу.

Третьи лица явку своих представителей в судебные заседания суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось на 22.10.2014.

На основании распоряжения председателя Второго арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 в рассмотрении апелляционной жалобы произведена замена судьи Чернигиной Т.В. в связи с ее нахождением в отпуске на судью Бармина Д.Ю. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала в силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 22.10.2014 представители сторон дополнили позиции по делу, истцом представлено дополнительное нормативно-правовое обоснование расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями областной собственности: постановление администрации Ярославской области от 12.10.2001 № 145.

В целях наиболее полного и объективного рассмотрения дела в судебном заседании 22.10.2014 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 27.10.2014.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 14.09.2001 между Тутаевским муниципальным округом в лице директора Департамента (арендодатель) и Алояном Д.К. (арендатор) заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений № 420 (далее - договор аренды № 420), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принимает во временное пользование под кафе нежилые помещения 5-8 площадью 171,3 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, Тутаевский муниципальный округ, пос. Никульское, ул. Центральная, д. 42 (далее – спорный объект, строение, помещение музея «Космос»), принадлежащее на праве собственности Тутаевскому муниципальному округу.

В пункте 2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора в срок до 01.03.2002 произвести капитальный ремонт помещения в счет арендной платы с предоставлением сметы на осуществление капитального ремонта; по окончании ремонтных работ составляется акт выполненных работ.

Пунктом 2.5 договора арендатору дано право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с письменного согласия арендодателя.

Арендная плата  в размере 1799 руб. ежемесячно в срок до 10 числа месяца, следующего за отчетным определена пунктом 3.2 договора. При этом размер арендной платы устанавливается на момент заключения договора и подлежит изменению в период зачета сметы (п. 3.3 договора).

Согласно пункту 6.1 договора изменение его условий осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением; односторонний порядок изменения размера арендной платы арендодателем в договоре отсутствует.

Договором также предусмотрена пеня в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа за несвоевременное и не в полном объеме внесение арендной платы.

Договор аренды заключен на срок с 14.09.2001 по 01.10.2026, зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2001.

Согласно акту технического состояния помещения музея «Космос» от 14.08.2001, являющемуся Приложением № 3 к договору, помещения площадью 171,3 кв.м. требуют капитального ремонта (восстановить внутриквартальные инженерные сети отопления, водопровода, канализации, водоснабжения, телефонизации и радиофикации, выполнить ремонт кровли и т.д.).

Арендатор Алоян Д.К. произвел капитальный ремонт на сумму 506 746 рублей, что подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ от 19.12.2002, подписанным Алояном Д.К. и департаментом имущества ТМР; объемы выполненных работ подтверждены также Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г.Тутаева.

25.12.2002 между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение о зачете капитального ремонта в счет арендной платы, согласно которому арендодатель погашает задолженность арендатора по арендной плате по договору аренды № 420 от 14.09.2001 на общую сумму 506 746 рублей в период с 14.09.2001 по 31.08.2024. Данное соглашение не было зарегистрировано.

06.07.2004 составлен акт № 2 сдачи-приемки выполненных общестроительных работ по реконструкции музея «Космос» в с. Никульское на сумму 1 073 412 руб., подписанный сторонами договора аренды и подтвержденный главным архитектором.

01.03.2004 и 01.06.2006 заключались соглашения № 1 и № 2 о передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды сначала от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу. Передача прав и обязанностей согласована с арендодателем распоряжениями № 32/1 от 12.03.2004 и № 95 от 08.06.2006.

Согласно постановлению администрации Ярославской области от 22.11.2005 № 314 «О государственной собственности Ярославской области» спорный объект перешел в собственность Ярославской области. Строение передано по акту приема-передачи от 03.08.2009.

04.11.2009 между департаментом имущества ТМР и ООО «МаркетТрэйд» заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 420 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы: арендодатель погашает задолженность арендатора по арендной плате на общую сумму 506 746 руб. в течение периода с 14.09.2001 по 31.08.2024. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

11.10.2010 между департаментом имущества ТМР и ООО «МаркетТрэйд» составлено дополнительное соглашение № 4 о внесении изменений в преамбулу договора аренды № 420, а именно: в раздел «Общие положения. Юридические адреса сторон». Изменения вызваны переходом права собственности от Тутаевского муниципального округа к Ярославской области. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

05.03.2013 и 12.03.2013 истец направил в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды № 420 в одностороннем порядке с 06.04.2013, а также требованием погасить задолженность по арендной плате и возвратить помещение арендодателю.

Полагая, что дополнительное соглашение от 04.11.2009 о  зачете капитального ремонта в счет арендной платы является ничтожным, поскольку при его подписании со стороны арендодателя действовало лицо, не уполномоченное собственником (в момент подписания имущество являлось собственностью Ярославской области), Департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из текста договора от 14.09.2001 № 420, сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом