Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.10.2014 по делу n А17-7649/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

дома.

Суд первой инстанции не учёл относительно помещения № 31 разъяснения, изложенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 133391/09 о том, что для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Ярыга В.Н. не участвует и никогда не участвовал в расходах по содержанию и обслуживанию спорных помещений.

Суд первой инстанции не указал в своем решении права какого именно собственника нарушены и чье согласие должно было быть в данном случае получено. Права Ярыги В.Н. в данном случае не могли быть нарушены.   Признавая помещение № 31 общим имуществом дома, суд первой инстанции в оспариваемом решении не привёл мотивы,  почему данное помещение должно быть общим только Ярыги В.Н. и Шалашова Г.Н. (расчёт доли в праве производил исходя из наличия у них в собственности площадей) и не учёл права других собственников указанного многоквартирного дома.

ИП  Ярыга В.Н.  в  отзывах  на  апелляционные  жалобы  ИП  Шалашова Г.Н.  и  ООО  «СтройТехМонтаж»  с  доводами, изложенными  в  них  не  согласился.

ИП  Шалашов Г.Н.  и  ООО  «СтройТехМонтаж»  не  согласны  с  апелляционной  жалобой   ИП  Ярыги  В.Н.

Определением   апелляционного   суда  от   16  мая  2014  года   суд   перешёл  к  рассмотрению  дела  по  правилам, установленным  Арбитражным  процессуальным  кодексом  Российской  Федерации, для  суда   первой  инстанции. К  рассмотрению  дела  в  качестве  третьих  лиц, не  заявляющих  самостоятельные  требования  на  предмет  спора,  были  привлечены  арендатор   помещений  ООО «Клеопатра», а  определением  от  27  августа  2014  года  собственники  жилых  и  нежилых  помещений, расположенных  в  данном  здании.

В порядке статьи 153.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  определениями апелляционного  суда  от  27 марта  и  от  8  июля 2014  года  были  удовлетворены  ходатайства  о  рассмотрении  апелляционных  жалоб  с  использованием системы  видеоконференц-связи.

Законность обжалуемого решения проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционных жалоб,  исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующему выводу.

ИП Ярыга  В.Н. уточнил  свои  исковые  требования (т. 8  л.д. 1-11) и  просит суд:

1.Признать   право  его  общей  долевой  собственности  на  нежилое  помещение  №  27, входящее  в  состав  нежилого  помещения  общей   площадью 348,7 квм, этаж  подвал, номера  на  поэтажном  плане 1-29, расположенного  по  адресу:  г. Иваново, ул. Комсомольская, д. 17, условный  номер 37-37-01/177/2011-663, кадастровый  номер   37:24:020111:306;

2. Признать  его  право  общей  долевой  собственности    в  объёме 2820/6274  доли  в  праве  на  нежилое  помещение  общей  площадью  8,7  квм, этаж 1 номер  на  поэтажном  плане 31,  расположенное  по  адресу:  г. Иваново, д. 17, лит. А, пом. 1002, условный  номер 37-37-01/243/2011-736  кадастровый  номер 37:24:020111:315;

3.Признать  недействительной  сделку  по  договору  купли-продажи  помещения  от  17  августа 2012  года,  заключённую между  ИП Шалашовым  Г.Н. и ООО  «СтройТехМонтаж», применить  последствия  недействительности  сделки  в  виде  исключения записи  о  государственной  регистрации  права  на  нежилое  помещение  общей  площадью 8,7 квм, этаж 1 номер  на  поэтажном  плане 31,  расположенное  по  адресу:  г. Иваново, д. 17, лит. А, пом. 1002, условный  номер 37-37-01/243/2011-736 из   Единого  государственного  реестра  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок   с  ним;

4.Признать  недействительной  в  части  сделку  по  договору  купли-продажи  от  8  июля  2011  года, заключённую  между  ООО «СтройТехМонтаж»  и  ООО «ПаркСити-Центр» в  отношении  помещения  №  31 , и  применить  последствия  недействительности  сделки   в  виде  исключения  записи  о  государственной  регистрации  права  на  нежилое  помещение  общей  площадью  8,7 квм, 1  этаж,  номер  на  поэтажном  плане 31,  расположенного  по  адресу: г. Иваново, ул.  Комсомольская, д. 17, лит. А, пом. 1002, условный  номер 37-37-01/243/2011-736  из  Единого  государственного  реестра  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним;

5.Признать недействительной  в  части  сделку  по  договору  мены  от  12  августа  2011  года, заключённой  между  ИП  Шалашовым  Г.Н.  и  ООО  «Вектор»  в  отношении помещения  № 27  и  применить  последствия  недействительности  сделки  в  виде  исключения  записи  о  государственной  регистрации  права  на  нежилое  помещение  №  27, входящее  в  состав  нежилого  помещения  общей  площадью 348,7  квм, этаж подвал, номер  на  поэтажном  плане  1-29,  расположенного  по  адресу: г. Иваново, ул. Комсомольская, д. 17, условный  номер 37-37-01/177/2011-663. 

В  ходе  рассмотрения  этих  исковых  требований   и  апелляционных  жалоб суд  установил   следующее.

Между ООО «ПаркСитиЦентр» (продавец) и ООО «СтройТехМонтаж» (покупатель) 8  июля  2011  года   был  заключён договор купли-продажи   нежилых   помещений  общей  площадью  290,7 кв.м, расположенных  на  первом  этаже,  расположенных  по  адресу:  г. Иваново, ул. Комсомольская, д. 17, литер А (л.д. 21 -25 т.1).

Право  собственности  ООО «СтройТехМонтаж» на  эти  помещения было  зарегистрировано 17  ноября  2011  года (л.д. 20 т.1).

 17  августа  2012  года  между ООО «СтройТехМонтаж» (продавец) и Шалашовым Г.Н. (покупатель) заключается   договор купли-продажи нежилого  помещения  общей   площадью  8,7 кв.м., расположенного на  первом  этаже (номер на поэтажном плане – 31), расположенного  по адресу: г. Иваново, ул. Комсомольская, д.17, Лит.А, пом.1002 (л.д. 46 -49 т.2).

Акт  передачи  помещения  подписан  19  сентября 2012  года (т. 2  л.д. 50), а  право  собственности   Шалашова Г.Н. было  зарегистрировано  5  октября  2012  года   (л.д.  45 т.2).

 Между ООО «Вектор» и Шалашовым Г.Н.  12  августа 2011  года  заключается  договор мены. По  договору  ООО  «Вектор»   передаёт  Шалашову  Г.Н. нежилое помещение общей  площадью  348,7 кв.м., расположенное  в  подвале  этого  же  дома (номер на  поэтажном плане 1-29), а  Шалашов Г.Н.  передаёт  в собственность ООО «ВЕКТОР» 721/3000 долей в праве общей долевой собственности на административное здание, торговое здание, гаражи, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей 0), общей  площадью 1249,7 кв.м., инв. №24:401:001:100054580:0100, лит. А, А1, по  адресу: г. Иваново, пер. Пограничный, дом 38 (л.д. 28-30 т.1,  54- 55  т.2)

Право  собственности   на  помещение   площадью  348,7  квм  Шалашов Г.Н. зарегистрировал 8  сентября 2011  года (л.д. 56 т.2). 

 Ярыга В.Н. на  праве   собственности принадлежит  нежилые  помещения общей площадью 282 кв.м, расположенные  на   первом   этаж (номера на поэтажном плане 30, 32-48), по адресу: г. Иваново, ул. Комсомольская, д.17, лит. А, пом.1002, условный номер 37-37-01/243/2011-737, что  подтверждается  свидетельством  о праве  собственности  от  17  февраля 2012  года (т. 1 л.д. 18). Эти  помещения  сданы  в  аренду   ООО  «Клеопатра».

 Ярыга В.Н.   считает, что нежилые помещения №27 и №31 относятся к общему имуществу  дома, поскольку представляют собой электрощитовую и теплогенераторную,  необходимые для обслуживания более одного помещения в доме. В  связи  с  этим  он  обратился  в  суд, оспаривая  договоры  купли-продажи  указанных  помещений.

Правовыми  основаниями  заявленных  требований  истец  указал  статьи 36  Жилищного  кодекса  Российской  Федерации, 166, 167, 168 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации.

Оснований   для  признания истцом  недействительными  оспариваемых  договоров  нет, им  в  данном  случае  выбран  ненадлежащий  способ  защиты  нарушенного   права.

В  соответствии  с  правовой  позицией, высказанной  в  постановлении Пленума  Верховного  суда  Российской  Федерации   №  10, Пленума Высшего  арбитражного   суда  Российской  Федерации   №  22  от 29  апреля  2010  года  «О  некоторых  вопросах, возникающих  в  судебной  практике  при  разрешении  споров, связанных  с  защитой  права  собственности  и  других  вещных  прав» (п.52), а  также  в  постановлении Президиума  Высшего  арбитражного  суда  Российской  Федерации от  27  июля  2011  года  № 1457/11  в  данном  случае  надлежащим  способом  защиты  нарушенного  права  является  оспаривание  зарегистрированного   права.

Спор  касается  двух  нежилых  помещений  №  27  и  №  31, относятся  ли  эти   помещения  к  общему  имуществу  или  могут  находиться   в  собственности   одного  лица.

В постановлении    Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»  разъясняется, что  к общему имуществу здания следует относить, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт  2).

Право общей долевой собственности на общее имущество, как  указывается  в  пункте  3 этого  же  Постановления, принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В  ходе  рассмотрения  настоящего  спора   Арбитражным судом Ивановской  области   была  назначена  экспертиза, проведение  которой  было  поручено    ООО «Ивановское Бюро экспертизы» (т. 4 л.д. 3-40).

Заключением экспертов от 20.12.2013 № 178-3/13 было установлено, что  помещение теплогенераторной № 31 (площадь S= 8,7 м., пом. 1002, 1-й этаж)  является помещением общего пользования.

Электрооборудование, расположенное в нежилом помещении № 27 (этаж подвал), обслуживает более одного помещения в многоквартирном  доме 17  по ул. Комсомольская.  Электрооборудование, находящееся в нежилом помещении № 27 входит в состав  общего имущества.

Суд  первой  инстанции требования  истца  удовлетворил   частично, признав  право  общей  собственности  только  на  помещение  №  31  общей  площадью 8,7  квм.

В  отношении   помещения  №  27 в  признании   права  общей  собственности  было  отказано, поскольку  оно  самостоятельного  кадастрового   номера  не  имеет.

Суд  апелляционной  инстанции не  может  согласиться  с  этой  позицией.

Отсутствие  кадастрового  паспорта  не  означает  отсутствие  объекта  в  натуре.  

Как  следует  из  представленных  в  материалы   дела  документов  и  пояснений  сторон, в  частности  ИП  Шалашова  Г.Н. (т. 7  л.д. 44-47)  помещение №  27  по  состоянию  на 18  ноября  2008  года имело  назначение «электрощитовая». Тот  факт, что   технический  паспорт не  содержит  указания  на  то, для  электроснабжения   каких  помещений предназначалось  указанное  помещение, не  говорит  о  том, что это  помещение  не  может  быть  признано   общим. В  данном  случае  необходимо  исходить  фактического  предназначения  данного   помещения: осуществляется ли  через  него электроснабжение   помещений, находящихся  в  собственности   разных  лиц  или  нет.

Эксперт сделал   конкретный  вывод   о  том, что электрооборудование, находящееся  в этом  помещении  обслуживает  более   одного   помещения здания, данный  факт  подтверждается  также  отзывом  ООО  «Клеопатра».

Тот  факт, что  в  настоящее   время  через  это  помещение  осуществляется  электроснабжение  только  помещений  ИП  Шалашова   Г.Н., не  может служить основанием  для  отказа  истцу  в  удовлетворении  исковых  требований, поскольку  отсутствуют  доказательства, свидетельствующие  о  том, что прекращение энергообеспечения  других  собственников  через  это  помещение  было  сделано с  их  согласия.

Любое  изменение назначения  помещения  должно  производиться   только  с  согласия  всех  заинтересованных  лиц.

Отсутствуют  основания  для  удовлетворения  апелляционных  жалоб  в  отношении   помещения  №  31 «теплогенераторной». Передача  оборудования, расположенного в  данном  помещении ИП Шалашову  Г.Н. не  изменяет   назначение   этого  помещения и  не свидетельствует  о  том, что  оно  предназначено   для   обслуживания  исключительно  помещений, находящихся  в  его  собственности.    

У  суда  апелляционной  инстанции  отсутствуют  основания  для  переоценки  выводов  экспертов, касающихся  предназначения  спорных  помещений.

У суда  апелляционной   инстанции  отсутствуют  основания  для  вызова  экспертов  в  суд  для  дачи  пояснений, поскольку  они  ответили  на  все   вопросы. Суду  не  были  представлены   первичные  документы,  на  основании   которых  он  бы  пришёл  к  иным  выводам, чем  те, которые  были  сделаны  экспертами. В  связи  с  этим  отсутствуют  и  основания  для  назначения  новой  или  дополнительной   экспертизы.

Согласно  статье  244  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации   имущество  может   находиться  в  общей  собственности  с  определением  доли  каждого  из  собственников  в  праве   собственности (долевая  собственность)  или   без  определения таких  долей (совместная  собственность).

Определение  доли  участников  долевой  собственности определяется соглашением  всех  участников  долевой  собственности (статья 245  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации).

Тот  факт, что  через  спорные  помещения  осуществляется (или  может  осуществляться)  энергообеспечение  помещений, находящихся   в  собственности  ИП  Ярыга В.Н. и  ИП Шалашова Г.Н., не  означает, что эти  помещения  могут  находится  в  долевой   собственности  только  этих  лиц. Доказательств, свидетельствующих  о  том, что  иные  собственники  помещений, находящихся в  данном  доме, не  могут  претендовать  на  свою  часть  доли, истец  не  представил.

В  связи  с  этим, суд  апелляционной  инстанции  отказывает  ему  в  удовлетворении   исковых  требований  об  определении  размера  доли, приходящейся  на  ИП  Ярыга  В.Н.  и ИП  Шалашова  Г.Н.   

Таким  образом, исковые  требования  ИП  Ярыга  В.Н.  и  его  апелляционная  жалоба  подлежат