Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу n А31-4610/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» норма статьи 607 ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Таким образом, договор аренды неизолированной части помещения может быть заключен и в отношении его может быть осуществлена государственная регистрация при условии, что в нем содержатся положения, позволяющие индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако, договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10 и от 08.02.2011 № 13970/10 следует, что требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

Материалами дела подтверждено, что между МП ЖКХ «Борщино» (арендодатель) и ООО «Борщино» (арендатор) заключен договор аренды от 22.11.2013, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование часть комплекса недвижимого и движимого имущества (обособленная промышленная площадка в нежилом помещении, производственное оборудование, объекты сетевого хозяйства, системы газо-, водо-, тепло­снабжения), поименованного в приложениях № 1, № 2 к  договору соответственно.

Принимая обжалуемое решение, ответчик исходил из того, что передаваемая по договору аренды промышленная площадка на первом этаже здания котельной ИП ЖКХ «Борщево» не является обособленным, самостоятельным объектом недвижимого имущества (индивидуально-определенной вещью), следовательно, не может являться предметом договора аренды.

Между тем, из материалов дела следует, что МП ЖКХ «Борщино» и ООО «Борщино» согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды имущества. Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи, который подписан без разногласий относительно предмета договора. В материалах дела не имеется ни доказательств того, что у сторон договора в процессе его исполнения имелись разногласия и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе в части месторасположения части помещения, ее площади и границ, ни доказательств того, что у арендатора к арендодателю имелись претензии относительно возможности использования арендованного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции имел основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о том, что переданное по договору аренды от 22.11.2013 имущество не индивидуализировано, не является самостоятельным объектом недвижимости и не может рассматриваться как часть помещения; отсутствие разногласий между сторонами сделки по заключаемому ими договору аренды не может являться фактором, влияющим на порядок и пределы проведения государственным регистратором правовой экспертизы, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку действующим законодательством не ограничен оборот части недвижимого имущества.  В рассматриваемой ситуации у сторон договора аренды отсутствуют разногласия и неопределенность относительно предмета договора аренды, в том числе в отношении месторасположения арендуемой части помещения, ее площади и границ.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 28.07.2014 по делу № А31-4610/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

Г.Г. Буторина

Судьи                         

А.В. Караваева

П.И. Кононов