Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу n А31-9998/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявитель (заявители) вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений (пункт 1). В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи (пункт 2).

Из пункта 1 статьи 20 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пунктам 3, 5, 8, 23, 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных  Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав (пункт 3). Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом (пункт 5). Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, в том числе подраздел I - описание объекта недвижимого имущества (пункт 8). Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 23). В графе "Площадь" указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру) (пункт 31).

Согласно пункту 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, правовая экспертиза документов осуществляется в следующей последовательности: проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества; проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки; проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям; проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации; принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая, что законодательством не определен порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество тогда, когда одна из сторон в сделке ликвидирована, в данном случае подлежит государственной регистрации переход права собственности по заявлению одной стороны на основании сделки, которая соответствует законодательству с применением названных норм права по аналогии.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 19.06.2012 № 2665/12, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца объекта недвижимости не является препятствием для удовлетворения требования, основанного на пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишь в том случае, если это право возникло до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что договор № 4  купли-продажи имущества - здания инструментального цеха, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. П. Щербины, д. 7А, заключен  01.04.2000. При этом в пункте  1.1 данного договора указано, что здание цеха принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи № 242/97-Б от 11.12.1997. Вместе с тем в материалах дела не имеется ни указанного договора, ни каких-либо иных документов, подтверждающих его заключение.

Также из материалов дела следует, что в представленном на государственную регистрацию договоре от 01.04.2000 № 4 отсутствуют сведения об общей площади нежилого здания. Между тем, данные сведения подлежат внесению в ЕГРП.

При таких обстоятельствах Управление имело основания для принятия обжалуемого решения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Управление не представило доказательства того, что здания инструментального цеха не существовало; здание было спроектировано, выстроено, и принадлежало Костромскому заводу автоматических линий; земельный участок, на котором расположено здание инструментального цеха, передавался от Костромского завода автоматических линий к ЗАО «Металлист», а затем к ЗАО «Металлист-Кострома»; Обстоятельства рассматриваемого дела и обстоятельства дела, указанные в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 19.06.2012 № 2665/12 не являются схожими; для государственной регистрации была представлена выписка из ЕГРЮЛ о том, что ЗАО «Металлист» ликвидировано; Общество не имеет возможности получить договор купли-продажи от 11.12.1997 № 242/97-Б, отклоняются судом апелляционной инстанции, по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 19.06.2012 № 2665/12 отсутствие государственной регистрации права собственности продавца недвижимости не является препятствием для удовлетворения требования, основанного на пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишь в случае, если это право возникло до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что договор купли-продажи от 11.12.1997 № 242/97-Б либо иные документы в подтверждение существования данного договора были представлены заявителем в регистрирующий орган.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган не имел возможности установить, когда у продавца (ЗАО «Металлист») возникло право собственности на здание инструментального цеха и является ли оно ранее возникшим.

Суду апелляционной инстанции представляются обоснованными доводы ответчика о том, что согласно имеющемуся в материалах дела заявлению в адрес регистрирующего органа Общество обращалось за регистрацией права собственности, а не за регистрацией перехода права собственности. Согласно пункту 62 вышеназванного Постановления Пленумов 10/22 отказ в государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, в полномочия которого при рассмотрении указанного требования покупателя входит проверка исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества и исполнение покупателем обязанности по его оплате; при этом если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В рассматриваемой ситуации Общество с заявлением о регистрации перехода права собственности не обращалось и обжалуемый отказ в регистрации не обусловлен отсутствием заявления продавца – ЗАО «Металлист».

Доводы апелляционной жалобы о том, что суду первой инстанции следовало оценить не только договор купли-продажи от 01.04.2000 № 4, но иные документы (акты № 1, № 2 от 01.04.2000, акт передачи векселей от 15.04.2000, кадастровый паспорт от 30.05.2013), свидетельствующие о наличии всех необходимых данных, в том числе сведений об общей площади здания инструментального