Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.08.2014 по делу n А31-5880/2009. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

представившие заявки на участие в торгах и прилагаемые к ним документы, которые соответствуют требованиям, установленным Законом о банкротстве и указанным в сообщении о проведении торгов. Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 Постановления от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснил, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности, торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В соответствии с пунктами 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

К нарушениям, влекущим признание торгов недействительными, статья 448 ГК РФ относит: нарушение срока их проведения, ненадлежащее оповещение о торгах, невнесение задатка, отсутствие протокола о результатах торгов и другие существенные нарушения, повлекшие неправильное определение победителя.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.12.1993 № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» разъяснено, что под грубым нарушением правил проведения торгов следует понимать необоснованное исключение из числа участников аукциона лиц, признаваемых покупателями, а также нарушения порядка проведения аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101).

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом в соответствии с пунктом 2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Факт принадлежности спорного объекта недвижимости (общей площадью 350,9 кв.м) МП УК «Жилкомсервис» истцом не оспаривается.

В рассматриваемой ситуации Комитет не являлся ни участником, ни организатором аукциона, ни стороной договора купли-продажи, заключенного по его результатам, требования Закона о банкротстве при проведении оспариваемых торгов соблюдены; Комитет не доказал своего интереса в оспаривании торгов; признание торгов недействительными и применение последствий недействительности сделки не повлечет восстановление нарушенных прав истца; признаков недобросовестности сделки в материалы дела не представлено; при проведении торгов не допущены нарушения, которые являются существенными и повлияли на их результат.

При изложенных обстоятельствах, в силу статьи 449 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ истец не вправе оспаривать аукцион и заключенный по его итогам договор.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал истца незаинтересованным лицом при подаче иска о признании недействительными торгов.

Кроме того, суд также считает необходимым указать на следующие обстоятельства.

По пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса.

В соответствии с разъяснениями пункта 2 Постановления № 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование  (технические подвалы),  крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 19.08.2009 № 302083 за муниципальным образованием городской округ г.Буй Костромской области зарегистрировано право собственности на комнаты отдыха, назначение: нежилое, общая площадь 350,9 кв.м, этаж 1, адрес: Костромская область, г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, пом.2. Существующих ограничений (обременений) не зарегистрировано (л.д.-19).

Данный факт также подтверждается выпиской из реестра собственности муниципального образования городской округ г.Буй (л.д.-15).

Документального подтверждения того, что спорный объект – лестница предназначена для обслуживания более одного помещения в доме, в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении экспертизы об установлении факта того, что спорный объект используется для обслуживания более одного помещения в доме, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции комитетом не заявлялось.

В соответствии с пунктом 3.25 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству, жилищному и коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года (далее – Инструкция), на поэтажном плане, около входа в помещение, красной тушью проставляется соответственно присвоенная ему нумерация. Нумерация отдельных комнат в помещении (квартире) наносится тушью черного цвета по ходу часовой стрелки, начиная от входа - в числителе дроби, а в знаменателе этой дроби - показатели их площади. Эти характеристики должны располагаться на плане комнат посередине. Примечание. На планах небольших по площади кухонь, ванн, санузлов и др. комнат допускается проставлять их номера без указания размера площади. Коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки и т.п., а также междуквартирные помещения общего пользования нумеруются римскими цифрами черной тушью.

Согласно экспликации к поэтажному плану здания (строения) (л.д.-9, 10), спорные помещения обозначены арабскими цифрами, что в соответствии с пунктом 3.25 Инструкции исключает возможность их отнесения к помещениям общего пользования.

Само по себе то, что в объект недвижимости, реализованный публичным предложением, входила лестница, не является обстоятельством, позволяющим считать этот объект общим имуществом собственников многоквартирного дома, отвечающим критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, при отсутствии надлежащих доказательств того, что она предназначена для обслуживания более одного или всех помещений в многоквартирном жилом доме.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств исключения до реализации имущества должника посредством публичного предложения в установленном порядке спорного объекта – лестницы из состава помещения № 2 по адресу: Костромская область, г.Буй, ул.Октябрьской революции, д.29, выставленного на продажу площадью 350,9 кв.м, как общего имущества собственников помещений в жилом многоквартирном доме, в материалы дела истцом не представлено.

Кроме того, что уменьшение площади проданного путем публичного предложения помещения не свидетельствует о том, что данное помещение, имея меньшую площадь (330,7 кв.м (площадь комнат отдыха без площади лестницы) могло быть реализовано по более выгодной цене.

То есть признание торгов недействительными и применение последствий недействительности договора купли-продажи не повлечет возможности удовлетворения требований кредиторов должника в большем объеме.

В пунктах 3-5 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За отдельными изъятиями доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При изложенных обстоятельствах смена собственника спорного имущества не препятствует собственникам помещений в многоквартирном доме в самостоятельном порядке обратиться в суд за защитой своих прав.

С учетом изложенного, правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы у суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Костромской области от 28.05.2014 по делу № А31-5880/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом городского округа город Буй – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

В.Г. Сандалов

Судьи                         

О.П. Кобелева

Т.Е. Пуртова