Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу n А28-13868/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

01 августа 2014 года

Дело № А28-13868/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2014 года.      

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,

судей Бармина Д.Ю., Тетервака А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Турубановой Н.С.,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Кайгородцевой Е.В. – по доверенности от 21.01.2014,

ответчика: Вдовиной Л.Г. – директора, Захарова П.В. – по доверенности от 06.01.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Север», ИНН 4345139434, ОГРН 1064345105725

на решение Арбитражного суда Кировской области от 30 апреля 2014 года по делу № А28-13868/2013, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.

по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693 ОГРН 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью «Север» (ИНН 4345139434 ОГРН 1064345105725)

об обязании ответчика освободить помещение,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Север»

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова

о признании договор аренды действующим и признании недействительным отказа от исполнения договора,

у с т а н о в и л:

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север» (далее – Общество, ответчик, заявитель) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, Октябрьский проспект, д. 16а (1-й этаж, помещения №№ 1-6, 8-30), передать его истцу по акту приема-передачи в течение 7 дней после вступления решения в законную силу.

Исковые требования Департамента основаны на статьях 12, 309, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество обратилось в Арбитражный суд Кировской области со встречным иском о признании договора аренды нежилого помещения от 27.12.1994 № 817 (далее – Договор) действующим и признании недействительным отказа от исполнения Договора.

Встречный иск основан на статьях 408, 610, 621, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 30 апреля 2014 года иск Департамента удовлетворен, в удовлетворении встречного иска Обществу отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, отказать Департаменту в удовлетворении иска, встречное исковое требование удовлетворить.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней заявитель указывает, что с учетом спора о наличии у ответчика права на выкуп арендованного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), суд при вынесении решения должен был обратить внимание на то, что действия истца по отказу от исполнения Договора свидетельствуют о злоупотреблении правом, и дать оценку доводам встречного иска. Общество своими письмами выражало волю на приобретение арендуемого помещения. С учетом статуса сторон единственным легальным основанием владения и пользования нежилым помещением могут быть только арендные отношения. Материалы дела свидетельствуют о наличии препятствий со стороны Департамента в реализации Обществом права на выкуп арендованного помещения. Заявитель сослался на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 № 5153/10, согласно которому отказ арендодателя от договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации при условии, что до такого отказа арендатор заявил о реализации (наличие воли арендатора) преимущественного права на выкуп арендованного имущества, является злоупотреблением правом. Действия Департамента, расторгшего Договор уведомлением от 24.05.2013 и обратившегося в суд с настоящим иском, по мнению заявителя, являются злоупотреблением правом, поскольку имеют совей целью воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение в собственность муниципального имущества.

Истец в отзыве и дополнениях к нему указал, что Договор считается прекращенным 05.09.2013 и не имеет оснований для признания его действующим. При принятии решения о включении имущества в Программу приватизации речь идет об объекте муниципального недвижимого имущества – здании дома быта «Северный», а не о помещении ателье, до 04.09.2013 находившегося во владении и пользовании Общества на основании Договора. Помещение ателье площадью 475,4 кв.м. как самостоятельный объект гражданских прав не формировалось и не могло являться предметом договора купли-продажи. Включение и исключение помещений из Перечня осуществляется исключительно по решению Кировской городской Думы. Указанные решения о включении и исключении имущества из Перечня не оспаривались, представительный орган местного самоуправления к участию в деле не привлекался, в связи с чем довод о добросовестности (недобросовестности) истца ничем не обоснован. Кроме того, арендодатель не обязан указывать причину и доказывать обоснованность намерения отказаться от договора. Утверждение ответчика о том, что в его адрес под видом уведомления об отказе от Договора иного документа (выписки из решения комиссии) носит голословный характер. Под номером 7630-01-05 от 24.05.2013 зарегистрировано уведомление Департамента об отказе от Договора. Упоминание Общества в письмах о намерении в будущем приобрести спорное имущество не может быть приравнено к подаче в установленном порядке заявления о выкупе. Первое и единственное заявление арендатора о реализации преимущественного права подано ответчиком 29.08.2013.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кировской области от 30 апреля 2014 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.

27.12.1994 Комитет по управлению имуществом города Кирова (арендодатель) и муниципальное предприятие «Север» (арендатор) заключили Договор, предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, Октябрьский проспект, 16а, общей площадью 490,30 кв.м, с целью использования под ателье.

В соответствии с пунктом 1.3 Договора срок его действия установлен с 10.01.1994 по 31.12.1995.

Факт передачи нежилого помещения от арендодателя арендатору подтверждается актом приема-передачи.

Согласно соглашению от 14.03.2000 площадь предмета аренды составила 475,90 кв.м.

Дополнительным соглашением от 25.05.2004 к Договору изменен срок его действия с 01.01.2004 на неопределенный срок.

Соглашением от 07.04.2008 № 1-04/08 права и обязанности по Договору переданы Обществу.

03.10.2012 Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности г. Кирова переименовано в Департамент.

Уведомлением от 24.05.2013 истец сообщил ответчику об отказе от Договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное уведомление направлено арендодателем арендатору по юридическому адресу и получено ответчиком 04.06.2013.

Согласно решению от 04.09.2013 № 2 «О расторжении договора аренды», Договор расторгнут истцом с 05.09.2013.

Объект аренды до настоящего времени ответчиком не освобожден и не передан Департаменту, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Полагая, что отказ истца от исполнения Договора является недействительным, Общество обратилось со встречным иском о признании Договора действующим.

Из статей 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Указанная норма содержит ничем не обусловленное право любой из сторон договора аренды отказаться от договора. По смыслу названной нормы для прекращения договора в таком случае необходимо лишь волеизъявление стороны договора.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что Договор заключен сторонами на неопределенный срок, данное обстоятельство заявителем не оспаривается.

Уведомлением от 24.05.2013 № 7630-01-03 Департамент сообщил Обществу об отказе от Договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление ответчиком получено 04.06.2013, что подтверждается копией почтового уведомления (т.1 л.д. 48).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердила, что приемщик Панова, получившая письмо, о чем имеется ее подпись в уведомлении, является работником ответчика.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении договорных отношений с 05.09.2013.

Доказательства возврата нежилых помещений в материалах дела отсутствуют.

Общество обязанность, предусмотренную статьями 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации по возврату нежилых помещений арендодателю, не исполнило.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

На основании статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (пункт 3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (пункт 4).

Как следует из части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе