Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 по делу n А82-9824/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Учитывая, что истец направил в адрес ответчика уведомление № 632 от 22.10.2013 об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неоплатой ответчиком всех платежей, данное уведомление ответчик получил, как установил суд первой инстанции и не оспаривается сторонами, не позднее  18.11.2013, обязательства по спорному договору прекращены с 18.11.2013, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно указал на обязанность ответчика по возврату  истцу  прав и обязанностей  арендатора  по  договору  аренды земельного участка № 24016-о от 12.03.2012,  а также самого земельного участка. Документация, переданная по договору, также подлежит возврату.

Доводы заявителя о незаключенности пункта 3.2.10 договора суд апелляционной инстанции считает несостоятельными.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из анализа вышеназванной нормы права,  включение в договор условия пункта 3.2.10 о возмещении арендатору расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, не противоречит действующему законодательству и принципу свободы договора.

При подписании договора ответчик знал о содержании данного пункта, возражений или разногласий в отношении данного пункта между сторонами не имелось. Договор подписан без замечаний и возражений. В дальнейшем, до обращения ЗАО «Желдорипотека» в суд с исковым заявлением по данному делу, возражений относительно указанного пункта или заявлений о его недействительности, со стороны ООО «Корус девелопмент» истцу не поступало. Доказательств того, что при подписании договора ответчик действовал по принуждению, материалы дела также не содержат.

Таким образом, оснований считать данный пункт договора незаключенным у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, надлежащих доказательств оплаты в установленный договором срок суммы, предусмотренной пунктом 2.1 договора, ответчиком не представлено.

В отношении ничтожности пункта 2.3 договора суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно части 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, согласование сторонами в пункте 2.3 договора условия о нахождении права аренды земельных участков в залоге не противоречит действующему законодательству.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) определено, что  правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Данное требование в договоре № 35/13 выполнено.

Из пункта 3 статьи 9 Закона об ипотеке следует, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

По пункту 1 статья 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В силу пункта 2 указанной статьи залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В пункте 2.3 договора указано, что стороны оценивают предмет ипотеки в 9 679 467 руб. 74 коп.

При этом статья 9 Закона об ипотеке не устанавливает необходимости достижения сторонами соглашения по поводу оценки каждого из имуществ, заложенных по договору об ипотеке. Кроме того, несоблюдение участниками договора об ипотеке требований об оценке имущества, установленных Законом об ипотеке, не влияет на заключенность договора об ипотеке, а тем более не влечет его недействительность. Несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости, если такое несоответствие будет выявлено, может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания.

Кроме того, в пункте 9.1 договора стороны предусмотрели, что если какое-либо из положений настоящего договора является или становится недействительным, это не окажет влияния на юридическую действительность настоящего договора. Любое такое недействительное положение должно быть исправлено путем заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору и должно максимально возможно сохранить первоначальные намерения сторон.

Таким образом, оснований считать пункт 2.3 договора ничтожным не имеется.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по указанным в ней доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Ярославской области от 28.01.2014  по делу № А82-9824/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Корус девелопмент» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

О.П. Кобелева

Судьи                         

Т.М. Дьяконова

В.Г. Сандалов