Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 по делу n А82-9825/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№№ 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о.

Согласно пункту 2.1 договора размер платы за уступку права аренды стороны установили в размере 10 387 996 руб. 22 коп.

В пункте 3.2.10 договора стороны согласовали дополнительное условие о том, что новый арендатор обязан возместить арендатору расходы, связанные с реализацией проекта на земельном участке, в размере 274 219 203 руб. 78 коп.

В Приложении № 1 к договору, являющемуся в силу пункта 2.2 его неотъемлемой частью, стороны установили график платежей: в течение 6 календарных месяцев после государственной регистрации договора, не позднее 15 числа каждого календарного месяца (Т.1, л.д.-14, 15).

По акту приема-передачи земельных участков от 24.04.2013 земельные участки переданы ООО «Корус девелопмент» (Т.1, л.д.-16).

26.06.2013 истец направил в адрес ответчика уведомление № 347 с предложением заключить соглашение о расторжении договора в срок до 26.07.2013 (Т.1, л.д.-18).

Указанное уведомление получено директором ООО «Корус девелопмент» Зайцевым И.В. 26.06.2013, о чем имеется его подпись на уведомлении.

ЗАО «Желдорипотека» направило ООО «Корус девелопмент» уведомление 22.10.2013 № 633, в котором со ссылкой на статьи 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации заявило об одностороннем отказе от исполнения договора № 34/13 в связи с неоплатой ответчиком необходимых платежей (Т.1, л.д.-94, 95).

В связи с невозвращением ответчиком земельных участков и права аренды, ЗАО «Желдорипотека» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьями 309, 310 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Из пункта 2 названной нормы права следует, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Договор № 34/13 между сторонами по своей правовой природе является договором купли-продажи имущественных прав.

Следовательно, в силу пункта 4 статьи 454 ГК РФ к данному договору могут применяться положения параграфа 1 главы 30 ГК РФ, в том числе статья 489 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, сроки оплаты, установленные в Приложении № 1 к договору № 34/13, истекли соответственно 15.06.2013, 15.07.2013, 15.08.2013, 15.09.2013, 15.10.2013 и 15.11.2013.

Факт не перечисления истцу оплаты подтверждается материалами дела и ответчиком по существу не оспаривается.

Исходя из анализа положений статей 310, 489 ГК РФ, следует право продавца (ЗАО «Желдорипотека») отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданных ответчику имущественных прав.

Выше указано, что истец направил ООО «Корус девелопмент» уведомление от 22.10.2013 № 633, сообщив об одностороннем отказе от исполнения договора № 34/13 в связи с неоплатой ответчиком необходимых платежей.

ООО «Корус девелопмент» получило данное уведомление 12.11.2013, что подтверждается сведениями с сайта Почты России и не оспаривается ответчиком, а также следует из имеющегося в материалах дела ходатайства ответчика об окончании производства по делу от 18.11.2013.

Как определено статьей 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, суд первой инстанции обосновано посчитал, что с 13.11.2013 обязательства по договору № 34/13 являются прекращенными, в связи с чем ответчик обязан возвратить истцу права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков №№ 24018-о, 24019-о, 24020-о, 24021-о, 24022-о от 12.03.2012, а также сами земельные участки.

Доводы ответчика в этой части подлежат отклонению.

Как следует из договора № 34/13 обязательства по оплате состоят из двух частей: оплата по пункту 2.1 договора - 10 387 996 руб. 22 коп. (размер платы за уступку), а также по пункту 3.2.10 договора - 274 219 203 руб. 78 коп. (расходы, связанные с реализацией проекта на земельном участке). В Приложении № 1 к договору № 34/13 сторонами согласован график платежей. А, следовательно, стороны согласовали оплату ответчиком истцу расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, как в договоре, так и в Приложении № 1 к нему.

В подтверждение расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, в размере 274 219 203 руб. 78 коп. в материалы дела истцом представлены инвестиционный контракт от 20.06.2007 № 030/06 ИК-07; договор от 28.12.2007 № 22/12-2007 о порядке и условиях передачи прав и обязанностей заказчика и генерального инвестора по строительству группы жилых домов с инженерными коммуникациями, расположенных по адресу: г.Ярославль, Фрунзенский район, территория, ограниченная ул.Суздальской, ул.Доронина, ул.Пожарского и южной городской чертой г.Ярославля; соглашение от 23.01.2008 № 02/01-2008 о передаче прав и обязанностей заказчика по инвестиционному контракту от 20.06.2007 № 030/06 ИК-07; договор от 23.01.2008 № 03/01-2008 о передаче прав и обязанностей по аренде земельного участка с кадастровым номером 76:23:06 06 01:0059; соглашение об отступном от 23.01.2008 № 04-2008; соглашение от 19.03.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка; договор о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения от 07.06.2008 № 06-54/148; договор от 02.06.2008 № 14-1-1-1212-08 о подключении к тепловой сети; договор от 17.06.2008 № 242-ТП/08 об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств юридических и физических лиц к электрическим сетям; платежные поручения.

Надлежащих доказательств перечисления денежных средств по договору   № 34/13 ответчиком не представлено.

Длительное неисполнение ООО «Корус девелопмент» обязательств по оплате полученных имущественных прав по договору при полном исполнении другой стороной договора своих обязательств свидетельствует о его недобросовестном поведении, чем нарушается баланс интересов сторон, а ЗАО «Желдорипотека» причиняются убытки.

С учетом этого, прекращение договора является соразмерным последствием нарушения покупателем своих обязательств.

Как ранее указывалось, сторонами согласовано условие о возмещении арендатору расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, в размере 274 219 203 руб. 78 коп. в пункте 3.2.10 договора № 34/13.

Статьей 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Исходя из анализа вышеназванной нормы права следует, что включение в договор условия пункта 3.2.10 о возмещении арендатору расходов, связанных с реализацией проекта на земельном участке, не противоречит действующему законодательству и принципу свободы договора.

При подписании договора ответчик знал о содержании данного пункта, возражений или разногласий в отношении данного пункта между сторонами не имелось. Договор подписан без замечаний и возражений.

В дальнейшем, до обращения ЗАО «Желдорипотека» в суд с исковым заявлением по данному делу, возражений относительно указанного пункта или заявлений о его недействительности, со стороны ООО «Корус девелопмент» истцу не поступало.

В суде первой инстанции ответчик пояснил, что предъявил данное требование с целью доказать, что у него не возникла обязанность уплачивать спорную сумму и, соответственно, у истца основания для прекращения договорных отношений отсутствуют.

В данном случае апелляционная инстанция полагает возможным согласиться с выводом суда о том, что со стороны ООО «Корус девелопмент» имеет место злоупотребление правами применительно к статье 10 ГК РФ, которое не подлежит судебной защите.

Кроме того, с учетом отсутствия оплаты со стороны ответчика по пункту 2.1 спорного договора, доводы относительно недействительности пункта 3.2.10 не влияют на решение суда по основному иску.

На основании пункта 3 статьи 489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Из анализа норм права следует, что согласованное сторонами в пункте 2.3 договора условие о нахождении права аренды земельных участков в залоге не противоречит действующему законодательству.

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) определено, что  правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Данное требование в договоре № 34/13 выполнено.

По пункту 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

По пункту 1 статья 67 Закона об ипотеке оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В силу пункта 2 указанной статьи залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

В пункте 2.3 договора указано, что стороны оценивают предмет ипотеки в 10 387 996 руб. 22 коп.

При этом как следует из статьи 9 Закона об ипотеке, она не устанавливает необходимости достижения сторонами соглашения по поводу оценки каждого из имуществ, заложенных по договору об ипотеке. Кроме того, несоблюдение участниками договора об ипотеке требований об оценке имущества, установленных Законом об ипотеке, не влияет на заключенность договора об ипотеке, а тем более не влечет его недействительность. Несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости, если такое несоответствие будет выявлено, может служить основанием для оспаривания начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что  оснований считать пункт 2.3 договора № 34/13 ничтожным не имеется.

Кроме того, как усматривается из пункта 9.1 договора, стороны предусмотрели в нем дополнительное условие о том, что если какое-либо из положений настоящего договора является или становится недействительным, это не окажет влияния на юридическую действительность настоящего договора. Любое такое недействительное положение должно быть исправлено путем заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору и должно максимально возможно сохранить первоначальные намерения сторон.

Таким образом, решение суда первой инстанции принято при полном и всестороннем исследовании обстоятельств и материалов дела, в данном случае, правильно применены нормы действующего законодательства, оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение