Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу n А29-9145/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

23 мая 2014 года

Дело № А29-9145/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2014 года.         

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городского округа Воркута (ОГРН 1131103000214; ИНН 1103007560)

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.02.2014 по делу № А29-9145/2013, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,

по иску администрации муниципального образования городского округа Воркута (ОГРН 1131103000214; ИНН 1103007560)

к обществу с ограниченной ответственностью "Карбон" (ОГРН 1101103000635; ИНН 1103002379)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "СПУТНИК-КОНТРОЛЬ" (ОГРН 1111103001910; ИНН 1103003333)

о расторжении договора аренды и обязании освободить помещения,

установил:

администрация муниципального образования городского округа «Воркута» (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью  «Карбон» (далее - ООО «Карбон», Общество, ответчик) о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), находящегося в составе казны № 308 от 29.06.2011 и обязании ответчика освободить нежилые встроенные помещения, расположенные по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Ленина, 60 общей площадью 65,0 кв.м. (на 1 этаже с номерами на поэтажном плане 21, 22, места общего пользования, на II этаже - 23, 24, места общего пользования) и сдать их по акту приема-передачи арендодателю.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 14.01.2014 к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Спутник-контроль» (далее – ООО «Спутник-контроль»).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.02.2014 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворив исковые требования.

Заявитель жалобы полагает, что по окончании срока действия договора аренды 30.05.2012 при его возобновлении на неопределенный срок не соблюдены требования пунктов 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), соответственно, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истец считает ошибочным вывод суда об одностороннем характере акта осмотра от 04.10.2013 в связи с тем, что указанный акт подписан директором ООО «Спутник-контроль», офис которого располагался в спорных помещениях.

ООО «Карбон» в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно отклонило заявленные в ней  доводы, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом; Администрация и ООО «Карбон» заявили ходатайства о рассмотрении дела без участия своего представителя. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Коми проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 29.06.2011 по результатам проведенного конкурса между Администрацией в лице Отдела по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (Арендодатель) и ООО  «Карбон» (Арендатор) заключен договор № 308 аренды недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1. которого на основании распоряжения Отдела по управлению муниципальной собственностью от 29.06.2011 года № 1005 Арендатор принимает в пользование имущество (нежилое помещение), расположенное по адресу: Республика Коми, г.Воркута, ул.Ленина, 60 назначение: нежилое, номера помещений на поэтажном плане: 1 этаж: 21, 22, места общего пользования, 2 этаж: 23, 24, места общего пользования – общей площадью 65,0 кв.м. для использования в целях размещения служебных помещений (л.д. 10-11).

Помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 29.06.2011 (л.д.8).

В силу пункта 2.2.4 договора Арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения Арендодателя.

Пунктом 2.2.6 предусмотрено, что Арендатор обязан не сдавать арендуемое имущество в субаренду, без разрешения Отдела по управлению муниципальной собственностью.

Согласно пункту 4.3 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя:

- при использовании арендуемого имущества не по указанному в п. 1.1 договора назначению;

- если Арендатор существенно ухудшает состояние имущества;

- в случае заключения Арендатором договора субаренды без согласия  Отдела по управлению муниципальной собственностью;

- если Арендатор не внес арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- в случае государственной и общественной необходимости с возвратом внесенных  платежей за неиспользованный  срок аренды.

Срок аренды определен в пункте 1.2 договора с 01.07.2011 по 30.05.2012.

В силу пункта 2.3 договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности по договору, имеет преимущественное право на продление договора в соответствии с действующим законодательством.

04.10.2013 работники Администрации обследовали арендуемые ООО «Карбон» помещения и установили, что в помещениях 2 этажа №23-24 проведена несанкционированная перепланировка и в спорных помещениях располагается ООО «Спутник-контракт», причем в письме от 30.12.2013 №308 (л.д. 32) Администрация указала на ошибочное наименование организации (не ООО «Спутник-контракт», а ООО «Спутник-контроль»).

Выявленные обстоятельства нашли отражение в акте осмотра арендуемых помещений от 04.10.2013 (л.д. 34).

07.10.2013 Администрация направила ответчику претензию с требованием расторгнуть договор аренды № 308 от 29.06.2011 в связи с нарушением пунктов 2.2.4 и 2.2.6 договора (л.д. 15).

Претензионное письмо, направлено ответчику 09.10.2013, о чем свидетельствует список №01 заказных писем (л.д. 14) и квитанция (л.д.14 (оборотная сторона)). В качестве доказательств вручения истцом представлена выписка с сайта Почта России (л.д. 50), согласно которой 26.11.2013 письмо вручено отправителю.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решение суда исходя из нижеследующего.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из представленных по настоящему делу документов следует, что между сторонами возникли обязательства из договора аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом первой инстанции установлено и сторонами по делу не оспаривается, что арендодатель передал имущество в аренду, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным существенным условиям достигнуто сторонами, и оно исполнялось арендатором.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) сформулированы правовые позиции, в том числе относительно применения статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в том числе, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Рассматривая дело в каждом конкретном случае, суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов: действительно ли арендатор произвел перепланировку и переоборудование помещения без письменного разрешения арендодателя,  нарушил ли арендатор обязанность не сдавать арендуемое имущество в субаренду без разрешения Отдела по управлению муниципальной собственностью.

В материалах дела отсутствуют доказательства заключения между ответчиком и ООО «Спутник-контроль» или иной сторонней организацией договора субаренды без согласия Отдела по управлению муниципальной собственностью на спорное помещение. В акте осмотра арендуемых помещений №№ 22, 23, 24 второго этажа зафиксировано, что между ООО «Карбон» и ООО «Спутник контракт» заключен договор аренды, при этом данное обстоятельство отмечено со слов непоименованных/обезличенных/ работников субарендатора. Никаких письменных пояснений относительно заключенности договора субаренды равно как и самого договора субаренды материалы настоящего дела не содержат.

Также в акте содержится выявленное Администрацией нарушение условий договора аренды,  а именно: в помещении № 24 увеличена площадь путем «перемещения» стены ближе к лестнице. Выявленное нарушение не подкреплено какими-либо допустимыми и достаточными доказательствами.

Более того, истцом не представлено безусловных доказательств того, в чем именно заключалась перепланировка, повлекла ли она существенное ухудшение состояния имущества истца и невозможность дальнейшего его использования по целевому назначению, следовательно, отсутствуют доказательства невозможности использования арендуемого имущества в результате действий ответчика.

При таких обстоятельствах истец не обосновал существенность нарушений условий договора, как того требуют нормы пункта 2 статьи 452 и пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод апеллянта о нарушении требований пунктов 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при возобновлении на неопределенный срок договора аренды с 30.05.2012 (по окончании срока действия) несостоятелен на основании нижеследующего.

В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Из системного толкования частей 1, 3, 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" следует, что продление договора аренды в порядке части 9 указанной статьи возможно только в отношении тех договоров, которые были заключены путем проведения торгов.

Таким образом, для возобновления действия спорного договора не нужно проводить торги, поскольку действующий договор заключен в соответствии с требованиями Закона о защите конкуренции по итогам проведения