Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.05.2014 по делу n А29-8128/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

рублей и встроенное помещение ресторана «Печора» по договору купли-продажи от 23.09.2011 (т. 4 л.д. 32-35) за 85 975 рублей.

При этом доход от продажи помещения кулинарии № 1 в налоговой декларации по УСНО за 2011 год Обществом не учтен, налог не исчислен. Реализация ресторана отражена в налоговой декларации в размере 85 975 рублей, вместе с тем, указанная сумма в составе дохода в Книге учета доходов и расходов ООО  Ресторан «Печора» за соответствующий налоговый период не отражена.

Дьяченко А.К. (покупатель  объектов  недвижимости)  в период с 13.03.2000 по 20.04.2012 являлся  учредителем и генеральным директором ООО Ресторан «Печора», владеющим 100% уставного капитала ООО Ресторан «Печора».

Оценив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в соответствии со статьей 20 НК РФ отношения между Дьяченко А.К. и ООО Ресторан «Печора» могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности, а следовательно - цены по сделкам между такими лицами могут быть проверены на соответствие их рыночным.

Для определения рыночной цены на объекты недвижимости Инспекцией были направлены запросы в территориальный орган Федеральной государственной службы государственной статистики по Республике Коми,  в Торгово-промышленную плату Республики Коми, в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии  Федеральное государственное унитарное предприятие «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации» (т. 4 л.д. 7, 13, т. 5 л.д. 45).

По результатам оценки представленных ответов сделок по продаже нежилых помещений, обладающих аналогичными признаками, не выявлено.

В связи с отсутствием в Республике Коми официальных источников информации о рыночных ценах, сформированных с учетом сопоставимости условий сделок с идентичными (однородными) товарами (услугами) и в целях определения рыночной цены по продаже недвижимости для целей налогообложения Инспекцией был исследован рынок Республики Коми на предмет наличия сделок по реализации идентичных (однородных) товаров (услуг) в сопоставимых экономических условиях.

Инспекцией в ходе проведения мероприятий налогового контроля были направлены запросы об истребовании информации о наличии аналогичных сделок  в территориальные органы ФНС России в Республике Коми, в Управление ФНС России по Республике Коми, в Муниципальный архив Администрации МР «Печора», Отдел организации сбора данных статнаблюдений г.Печора Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми, в ООО «Конгресс», ООО «Гарант», ООО «Волна», МУП «Издательство «Печорское время» МОМР «Печора», и ООО «Профит-Л», на которые получены ответы об отсутствии запрашиваемой информации (т. 5 л.д. 11-21, 52-54, 55-56, 70-86).

Инспекцией получена информация о реализации нежилых зданий, проанализированы данные, содержащиеся на официальном сайте AVITO.RU /Недвижимость/ (сайт htt://www.avito.ru), в результате чего установлено, что в разделе: «коммерческая недвижимость» - «продажа» - «рестораны и кафе» имеются два объявления о продаже нежилого недвижимого имущества, поданные 9 мая и 27 апреля 2013г.:

- «Продам кафе в г.Печоре», общей площадью 345кв.м., земля 1213 кв.м. В помещении центральное отопление и водоснабжение горячей и холодной воды, оборудованы 2 санузла. Видеоконтроль и наблюдение. Автостоянка. Офис. Цена 12 500 000 рублей (стоимость 1 кв.м - 36 231 рубль 88 копеек);

- «Продам кафе в г.Печоре», общей площадью 457 кв.м. на третьем этаже здания. Цена 10 500 000 рублей (стоимость 1 кв.м -  22 975 рублей 93 копейки).

Объявления по продаже нежилого недвижимого имущества в 2011 году, сделки по которым фактически состоялись, на вышеуказанном сайте отсутствуют.

Налоговым органом также проведено сравнение стоимости реализованного имущества на основании имеющейся в Инспекции информации о сделках с недвижимостью, в результате которого установлено, что стоимость квадратного метра составляла от 26 695 рублей до 71  661 рубля за 1 кв.м.

Инспекцией установлено, что условия данных сделок являлись несопоставимыми, установлены различия площади нежилого помещения, назначения и использование нежилого помещения, места расположения здания (в центре или по удаленности), существенно влияющие на формирование цены по сделкам купли-продажи объектов недвижимости. Указанные выводы налогоплательщик не опроверг.

Также Инспекцией была использована информация, имеющаяся в налоговом органе, а именно, Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Коми от 03.08.2012,  согласно которой наблюдение за ценами на нежилую недвижимость не предусмотрено (т. 4 л.д. 7).

При таких обстоятельствах Инспекция сделала обоснованный вывод об отсутствии на рассматриваемом товарном рынке однородных (идентичных) товаров (услуг), реализуемых в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Оснований для применения  метода последующей реализации и затратного метода не имелось, поскольку в дальнейшем объекты недвижимости не реализовывались, отсутствуют сведения о затратах, которые Общество могло понести в связи с приобретением и последующей эксплуатацией нежилых помещений.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным указанным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно экспертных заключений № 092, 093  от 31.05.2013 составленных оценщиком Куловым В.С. (ООО «Фарн»), рыночная стоимость помещения ресторана составляет 13 993 000 рублей, помещения кулинарии -  11 599 000 рублей (т. 7 л.д. 44-82, т. 8 л.д. 2-49).

Указанные рыночные цены объектов недвижимости приняты налоговым органом в целях налогообложения, что отражено в акте проверки от 04.06.2013 № 11-52/4. Вместе с тем, 10.06.2013 в Инспекцию поступило заявление Кулова В.С. о расторжении договора от 29.04.2013, заключенного с Межрайонной Инспекцией Федеральной налоговой службы № 2 по Республике Коми на проведение экспертизы об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, в связи с тем, что оценщик считает свои заключения недействительными по причине допущения ошибок актуальных расчетов (т. 8 л.д. 50).

Налоговым органом принято решение от 28.06.2013 № 11-52/4/1 о проведении дополнительных мероприятий налогового контроля, согласно которому инспекция в порядке пункта 6 статьи 101 и статьи 95 НК РФ назначила повторную оценочную экспертизу, что нашло отражение в постановлении от 28.06.2013 № 2 (т. 2 л.д.84-85, 88-95).

Из экспертного заключения № 77 от 15.07.2013, составленного экспертом-оценщиком Каун Л.С. (генеральный директор ООО «Эксперт-недвижимость») следует, что рыночная стоимость объектов оценки составляет: 14 373 000 рублей (помещение ресторана по договору 85 975 рублей) и 9 964 000 рублей (помещение кулинарии по договору 71 650 рублей) т. 2 л.д.118-151, т. 3 л.д.2-56).

Инспекцией с учетом экспертного заключения № 77 от 15.07.2013 определена рыночная стоимость объектов недвижимости.

В результате проведенных мероприятий Инспекцией было установлено отклонение цены при реализации имущества, примененной сторонами сделки, в сторону понижения более чем на 20% процентов от рыночной цены (фактическое отклонение по помещению ресторана составляет 99,4%, по помещению кулинарии – 99,28%).

Кроме того, судом первой инстанции правомерно принят во внимание отчет от 15.12.2010 № 20/12/10 «Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - встроенное помещение ресторана «Печора» лит. A I, лит. II по адресу РК, г. Печора, ул. Гагарина, д. 7», составленный индивидуальным предпринимателем Тумановым К.Г., представленный к договору залога недвижимого имущества (ипотека) от 20.05.2011 № 190/1. Согласно данному отчету рыночная стоимость помещения ресторана по состоянию на 14.12.2010 составила 14 900 000 рублей (т. 6 л.д.48-98).

Оценив в совокупности и взаимосвязи представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Инспекцией правильно определена рыночная цена на спорные объекты недвижимости.

Довод Общества о том, что Инспекция неправомерно определила рыночную цену с использованием экспертизы от 15.07.2013 № 77, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Как следует из экспертного заключения, оценщиком при определении рыночной цены применялись затратный, сравнительный и доходный подходы, что соответствует статье 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с разделом II экспертного заключения № 77 от 15.07.2013 (т.2 л.д. 125) экспертиза проводилась, в том числе, на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об оценочной деятельности», Федеральных стандартов и оценки и Стандартов профессиональной  деятельности в области оценки Российского общества оценщиков: ССО РОО 2-01-2010, ССО РОО 2-02-2010, ССО РОО 2.05.2010. В своих показаниях, которые были даны экспертом Каун Л.С. в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, она пояснила, что специальные нормы статьи 40 НК РФ ей применялись.

Из содержания экспертного заключения следует, что отчет оценщика основан на информации полученной в результате исследования рынка, анализе количественных и качественных  характеристик оцениваемых объектов, в результате которого определена рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке недвижимости г.Печора.

Суд апелляционной инстанции считает, что определение Инспекцией рыночной цены спорных объектов с учетом экспертного заключения от 15.07.2013 № 77 в данном случае соответствует понятию рынка товаров и рыночной цены, установленной статьей 40 НК РФ.

Довод Общества об использовании экспертом копии технического паспорта на жилой        дом № 7 по ул. Гагарина, а не технического паспорта на часть помещения первого этажа жилого дома № 7 по ул. Гагарина, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку Инспекцией был передан эксперту технический паспорт на помещения по ул.Гагарина, д.7, составленный по состоянию на 01.02.2003 и по ул.Речная, д.12, составленный по состоянию на 02.06.2005. Сведения, использованные экспертом-оценщиком, соответствуют данным, приведенным в указанных паспортах, использованные части документов характеризуют помещения собственника - ООО Ресторан «Печора».  При сравнении копий технических паспортов, представленных заявителем с копиями технических паспортов, использованных оценщиком, отклонения в технических характеристиках объектов недвижимости судом первой инстанции не выявлены.  

Ссылка Общества на заключение специалиста № 009-001Р-13 о соответствии экспертного заключения от 15.07.2013 № 77 требованиям законодательства в области оценочной деятельности, составленного специалистом-оценщиком оценочной компании «Эксперт-оценка» Добровольскене А.В.  (т. 1 л.д. 128-131), отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертиза отчета должна быть проведена в порядке, предусмотренном статьей 17.1 указанного Закона.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

Следовательно, на законодательном уровне установлено положение о том, что проверка отчета оценщика на соответствие требования Закона об оценочной деятельности может быть осуществлена только путем проведения соответствующей экспертизы определенными лица.

Указанной экспертизы, в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ, Обществом не проведено. Доказательств того, что оценочная компания «Эксперт-оценка» г.Санкт-Петербург и индивидуальный предприниматель Добровольскене А.В. являются организацией  уполномоченной в силу закона проводить экспертизу экспертного заключения, Обществом в материалы дела также не представлено.

Оценка доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение от 15.07.2013 № 77, является допустимым доказательством по делу, рыночная цена спорных объектов недвижимости определена оценщиком Каун Л.С. в соответствии с требованиями норм действующего законодательства, в том числе, требованиями статьи 40 НК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что заключение специалиста №009-001Р-13 представляет собой частное мнение эксперта относительно проведенной экспертизы от 15.07.2013 № 77 и не опровергает ее выводов, изложенных в заключении.

Отчет от 20.08.2011 № 085-001Р-11 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей объекта недвижимости (ресторан), расположенного по адресу: Республика Коми, г.Печора, ул.Гагарина, д.7  и отчет от 10.10.2011 № 087-001Р-11 об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей объекта недвижимости (кулинария), расположенного по адресу: Республика Коми, г.Печора, ул.Речная, д.12 (т. 14 л.д. 65-150, т.15 л.д. 1-84) оценены судом апелляционной инстанции в совокупности с другими представленными сторонами в материалы дела доказательствами, однако позицию заявителя жалобы о соответствии стоимости спорного имущества, реализованного по договорам от 07.11.2011 и от 23.09.2011 уровню рыночных цен не подтверждают.

Довод Общества о том, что доход от продажи недвижимого имущества им не получен, соответственно занижение налогооблагаемой базы не допущено, отклоняется апелляционным судом как противоречащий материалам дела. Согласно справок от 23.09.2011 № 157 и от 07.11.2011         № 169, представленных Обществом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, расчет по договорам купли-продажи здания ресторана и кулинарии