Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу n А31-2591/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

свидетельствами о государственной регистрации права от 25.04.2008 серии 44-АБ № 202365, серии 44-АБ № 202714 (т.1, л.д.19-20, 97, 100).

17.03.2009 по договору купли-продажи Рыбников А.Е. приобрёл у ООО «Аграф-актив» нежилые помещения № 10 и 14.

24.08.2009 в договор аренды земельного участка № Д. 1077.2 внесены изменения в связи с увеличением числа собственников  объектов  недвижимого  имущества,  расположенных  на земельном участке. По дополнительному соглашению арендаторами  земельного  участка  являются  ООО  «Аграф-актив»,  Гусев  В.В,  Рыбников А.Е.  28.07.2009 арендаторы подписали соглашение об определении долей в праве землепользования без выделения в натуре (далее – соглашение; т.1, л.д.41, 94), где стороны, будучи собственниками помещений в здании, определили порядок пользования земельным участком следующим образом: Гусев В.В. -98,08 % (11275,78 кв.м); Рыбников А.Е. - 0.85 % (97,64 кв.м); ООО «Аграф-актив» - 1,07 % (122,73 кв.м).

В настоящее время кроме индивидуального предпринимателя Гусева  В.В. собственниками нежилых  помещений  в  здании  по  адресу:  г. Кострома, ул. Костромская, 99, являются ООО «СитиСервис» и  Ивашова  Т.А.  

ООО  «СитиСервис»  приобрело нежилое  помещение № 9 (комн. № 5, № 35), общей площадью 98,3 кв.м. инв. №  0017/01, лит. А1 по договору купли-продажи от 05.04.2012 у ООО «Аграф-актив».

 Ивашова  Т.Д.  приобрела нежилое  помещение № 10 площадью 39,6 кв.м. и нежилое помещение № 14 площадью 38,6 кв.м.. инв. №0017/01. лит. А1 по договору купли-продажи от 30.03.2012 у Рыбникова А. Е.

После   инвентаризации   площадок,   принадлежащих   ООО   «Аграф-актив»,  19.10.2011 выдано  повторное  свидетельство  о государственной    регистрации    права    серии     44-АБ    №    522298,  которым удостоверялось   право   собственности   ООО   «Аграф-актив»,   в  том      числе,      на  сооружение  -  площадку  1-11  площадью  257  кв.м, расположенную по адресу: г.Кострома, ул. Костромская, д. 99.

21.11.2011 ООО «Аграф-актив» продал указанную площадку Басову А.А.. Переход права собственности на сооружение - площадку площадью 257 кв.м., инв. № 9518, лит. 1, условный номер 44-44-01/107/2011-146 по адресу Костромская область, г. Кострома, ул. Костромская, д. 99, примыкающее к зданию (далее – площадка, т.2, л.д.28-29, 45-46, 128-130, т.3, л.д.31-32), к  Басову А.А. зарегистрирован 29.12.2011 в ЕГРП (т.1, л.д.45, 64, 105, т.2, л.д.126-127, т.3, л.д.38).

С учетом названных обстоятельств истец полагает, что регистрация за ответчиком права собственности на площадку ущемляет законные права и интересы истца, как арендатора земельного участка; сооружение Басова А.А. находится на земельном участке, предоставленном предпринимателю в аренду, за которую уплачиваются арендные платежи; наличие у ответчика зарегистрированного права собственности на сооружение, находящееся на арендуемом истцом земельном участке и не являющееся объектом недвижимости, лишает ИП Гусева В.В. возможность реализовать предоставленные гражданским и земельным законодательством правомочия по владению и пользованию той частью земельного участка, которая необходима для эксплуатации находящихся на нём объектов истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1  статьи  4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Условиями предоставления судебной  защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального  права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите законного интереса.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 закона № 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истец, считая, что наличие зарегистрированного права собственности Басова А.А. на сооружение нарушает его права и законные интересы как собственника нежилых помещений и арендатора земельного участка, обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями в целях восстановления такими способом его нарушенных прав.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного  владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

   То есть, исходя из буквального толкования приведенного разъяснения, такой способ защиты возможен лишь по спорам о праве на недвижимое имущество и тогда, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В соответствии с действующим законодательством лицо, обратившееся с таким требованием, должно доказать свою заинтересованность в предъявлении данного иска.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что ИП Гусев В.В. является собственником нежилых помещений в здании, для эксплуатации которых выделен земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (абзац второй пункта 7 статьи 36 ЗК РФ).

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Соответственно, существование на одном и том земельном участке зарегистрированных прав лица на имущественный объект умаляет законные интересы иных собственников помещений и сооружений как при реализации права на приватизацию земельного участка, так и при установлении режимов владения и пользования земельным участком.

Судами первой и второй инстанции установлено и не оспаривается сторонами тот факт, что площадка, принадлежащая ответчику, накладывается на земельный участок, арендатором которого является истец как собственник помещений в здании.

Таким образом, распространение на объект, не являющийся недвижимостью, правового режима недвижимого имущества, определяет порядок использования земельного участка и непосредственным образом влияет на условия его возможного выкупа (приватизации), поэтому предприниматель, как землепользователь и собственник смежных объектов, не лишен возможности в судебном порядке ставить вопрос об обоснованности внесения в ЕГРП соответствующей записи о праве собственности на площадку.

При исследовании документов, имеющихся в деле, суд апелляционной инстанции находит подтвержденной заинтересованность истца в данном споре, обоснованно указавшего, что регистрация за ответчиком права собственности на спорный объект реально уменьшает долю ИП Гусева В.В. при потенциальном (последующем) разделе земельного участка и его выкупе. Поэтому отсутствие либо наличие обращения истца в уполномоченный орган  с целью приобретения права собственности на арендуемый земельный участок в порядке статьи 36 ЗК РФ в данной ситуации правового значения не имеет.

Поскольку в рассматриваемом случае требование предпринимателя мотивировано  отсутствием у спорного имущества признаков недвижимости, признание права отсутствующим нивелирует наличие у ответчика  исключительного права на приватизацию земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Объекты, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и выполняющие лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям, не могут быть признаны недвижимостью независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этих сооружений с таким земельным участком.

При таких обстоятельствах вопрос о принадлежности имущества к категории недвижимого имущества может быть разрешен судами с учетом его технических параметров исходя из наличия или отсутствия у него самостоятельного функционального назначения, позволяющего рассматривать его в качестве объекта гражданского права.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08 определена правовая позиция по применению положений статьи 130 ГК РФ.  В соответствии с изложенной позицией вопрос о  принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных  технических характеристик, влияющих на возможность перемещения таких сооружений без несоразмерного ущерба их назначению.  Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела.  Основными признаками недвижимости в силу действующего законодательства являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Из представленных в материалы дела кадастрового паспорта на сооружение (т.2, л.д.28-29, 45-46, 128-130, т.3, л.д.31-32), заключений кадастровых  инженеров (т.2, л.д.89, 121-136) и фотографий сооружения (т.2, л.д.61-63, 134-136) следует, что она представляет собой площадку, предназначенную для проезда и стоянки транспорта, а также для складирования груза, имеющую полуразрушенное  асфальтовое покрытие – примерно 50 % от общей площади, на остальной территории  асфальтовое покрытие отсутствует. Площадь объекта не обособлена от остальной площади земельного участка, доказательства такового в деле отсутствуют.

Из указанного следует, что рассматриваемый объект не обладает самостоятельными полезными свойствами и неразрывной связью с землей.  По существу покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и является лишь элементом благоустройства участка. В рассматриваемом случае земельный участок, а не иное имущество несет основную функциональную нагрузку.

Согласно  пункту 23 части 2 статьи 2  Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.  Объект, право собственности на который зарегистрировано за Басовым А.А., не имеет несущих строительных конструкций, что подтверждают имеющиеся в материалах дела документы, а также пояснения участвующих в деле лиц. 

Кроме этого, в материалах дела нет доказательств того, что площадка создавалась как объект недвижимости. План приватизации, акты оценки имущества ремонтно-механического завода «Костромской» (т.2, л.д.13-17), протокол собрания учредителей закрытого акционерного общества «Аграф» от 05.09.2011 № 1 с актом приема-передачи недвижимого имущества в уставный капитал (т.3, л.д.17-18, 19-20, 21), где указан год возведения спорного имущества  – 1986 год, основанием для отнесения последнего к недвижимости не являются. Также в деле имеется письмо областного государственного казенного учреждения «Государственный архив Костромской области» от 05.11.2013 № 1259/710 (т.3, л.д.55), из которого следует, что в документах  по личному составу ремонтно-механического завода «Костромской» (ф.Р-180) за 1986  год какие-либо сведения о строительстве, вводе в эксплуатацию сооружения не выявлены. Документы по основной деятельности завода на хранение в архив не поступали.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает имеющиеся доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в