Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.04.2014 по делу n А29-6174/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

04 апреля 2014 года

Дело № А29-6174/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2014 года.   

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Барьяхтар И.Ю., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Войтенко Александра Егоровича и общества с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Чибью»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 по делу № А29-6174/2013, принятое судом в составе судьи Скрипиной Е.С.,

по иску индивидуального предпринимателя Устиновой Татьяны Ивановны (ИНН: 110200426317, ОГРН: 304110221200110)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Чибью» (ИНН: 1102070760, ОГРН: 1121108000452)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, Войтенко А.Г.

о государственной регистрации договора аренды,

установил:

индивидуальный предприниматель Устинова Татьяна Ивановна (далее – ИП Устинова Т.И., истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гостиничный комплекс «Чибью» (далее – ООО «Гостиничный комплекс «Чибью», ответчик, Общество) о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения № 16 от 01.02.2013.

Исковое требование основано на статьях 165 (пункте 3), 309, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения в суд с настоящим иском) и статье 26 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации, Закон № 122-ФЗ).

Определениями от 25.09.2013 и от 07.11.2013 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра) и собственник спорного помещения  Войтенко Александр Егорович (далее – Войтенко А.Е.).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 исковые требования ИП Устиновой Т.И. удовлетворены.

ООО «Гостиничный комплекс «Чибью» и  Войтенко А.Е. с принятым решением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2013 по делу № А29-6174/2013 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению Общества, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Ответчик указывает, что в процессе исполнения спорного договора Предприниматель нарушала свои обязательства (имела задолженность по арендной плате – 816 000 рублей и по оплате электроэнергии – 201 218 рублей), в связи с чем Общество выразило намерение о его расторжении. Ссылаясь на пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик  полагает, что спорный договор следует считать незаключенным, поэтому у истца нет оснований для использования не принадлежащего ему имущества.

Общество в апелляционной жалобе сообщает, что на момент рассмотрения настоящего дела в суде собственником спорного помещения является Войтенко А.Е., право собственности которого зарегистрировано без обременений на основании договора купли-продажи от 18.09.2013. В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Третье лицо, Войтенко А.Е., в апелляционной жалобе настаивает на отмене обжалуемого решения в силу того, что Предприниматель препятствует собственнику помещения владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом. Также Войтенко А.Е. сообщает суду, что им подано заявление в Ухтинский городской суд о выселении ИП Устиновой Т.И. из спорных помещений, однако рассмотрение иска приостановлено до рассмотрения обжалуемого решения в суде апелляционной инстанции.

ИП Устинова Т.И. в отзыве на апелляционные жалобы отклонила заявленные доводы, просит отказать в удовлетворении апелляционных жалоб.

Управление Росреестра в отзыве на апелляционные жалобы указало, что как регистрирующий орган не оспаривает чьих-либо прав на объекты недвижимого имущества, не является заинтересованным лицом при рассмотрении споров, связанных с наличием (отсутствием) ограничений и обременений в связи с имеющимися правами собственности на объекты недвижимости; обратило внимание апелляционного суда на имеющиеся в материалах дела копии документов регистрирующего органа относительно предмета настоящего спора. Ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Стороны и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, Общество (Арендодатель) и Предприниматель (Арендатор) заключили договор от 01.02.2013 № 16 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности Арендодателя, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование для оказания услуг общественного питания (услуг ресторана) нежилое помещение ресторана «Чибью», общей площадью 1349,9 кв.м., в том числе площадь 1-го этажа составляет 645,3 кв.м. (помещения №1-№55 согласно техническому паспорту БТИ и поэтажного плана), площадь 2-го этажа - 595,4 кв.м. (помещения №1-№15), 3-й этаж - 109,2 кв.м. (помещения №1-№4), расположенное по адресу: Республика Коми, город Ухта, проспект Ленина, дом 38 (т.1, л.д.12-20).

Факт передачи объекта аренды Арендатору подтверждается двусторонними Актами приёма-передачи помещений от 01.01.2013 и от 01.02.2013 (т.1, л.д.21-22). Фактически передача предмета аренды состоялась 01.02.2013.

Пунктом 2.2 договора установлен срок действия договора - 1 (один) год, считая с даты передачи арендуемого помещения в пользование Арендатору по акту приёма-передачи.

Договор не содержит условия о его государственной регистрации.

08.08.2013 Предприниматель получила требование Общества (письмо исх.№ 1325) об освобождении в срок до 25 августа 2013 года нежилого помещения в связи с ничтожностью договора аренды, как не прошедшего государственную регистрацию вследствие  неисполнения принятых на себя обязательств по договору аренды (т.1, л.д.31).

09.08.2013 Предприниматель известила Общество о готовности осуществить государственную регистрацию договора аренды № 16 от 01.02.2013г., предложив предоставить второй экземпляр договора аренды и записавшись на приём в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (Ухтинский отдел) на предстоящие дни приёма документов: 13.08.2013, 14.08.2013, 15.08.2013 и 16.08.2013 (т.1, л.д. 23, 26-29).

13.08.2013 Предприниматель сдала в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми заявление о государственной регистрации договора аренды и 1 экземпляр договора аренды от 01.02.2013, что подтверждает расписка указанного органа в получении документов (т.1, л.д.30).

Письмами от 21.08.2013 (т.1.л.д.32) и от 26.08.2013 (т.2.л.д.99) Общество вновь уведомило Предпринимателя о необходимости освобождения помещений в связи с началом капитального ремонта и о расторжении договора аренды № 16 от 01.02.2013 с 26.08.2013.

Свое несогласие с требованиями Арендодателя ИП Устинова Т.И. выразила в письмах от 22.08.2013 и 26.08.2013 (т.2, л.д. 125-126, 100).

Уведомлением от 31.08.2013 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию договора аренды.

Полагая, что ответчик уклонился от осуществления действий по государственной регистрации договора аренды № 16 от 01.02.2013, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами (договоров), а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 1 статьи 4 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума № 73), в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В рассмотренном случае Предприниматель и Общество, заключив 01.02.2013 договор аренды № 16, должны были указанный договор передать на государственную регистрацию. Отсутствие такой обязанности и обязанного лица в договоре не влечет отсутствие обязательности и возможности по осуществлению таких действий заинтересованной в надлежащем оформлении договорных отношений стороной.

Наличие фактических правоотношений между сторонами по аренде помещений подтверждено материалами дела. Таким образом, иск о государственной регистрации сделки, который вправе заявить сторона сделки, может быть удовлетворен, если установлено, что сделка подлежит государственной регистрации, совершена в надлежащей форме и другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации.

В то же время в пункте 14 постановления Пленума № 73 разъяснено, что в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, в именно: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Общество и третье лицо, Войтенко А.Е., в апелляционных жалобах настаивают на отмене обжалуемого решения в силу того, что Предприниматель препятствует собственнику помещения, право собственности которого зарегистрировано без обременений на основании договора купли-продажи от 18.09.2013, владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом. В этой связи Войтенко А.Е. подал заявление в Ухтинский городской суд о выселении ИП Устиновой Т.И. из спорных помещений, однако рассмотрение иска приостановлено до рассмотрения обжалуемого решения в суде апелляционной инстанции.

По настоящему спору суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о незаключенности договора аренды судом в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанным в пунктах 14, 15 постановления от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской