Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу n А17-2538/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

не заключался.

Суд первой инстанции установил и стороны не оспаривают, что в заявленный период 2010-2012  ответчик пользовался спорным земельным участком без оформления соответствующего права, то есть без законных оснований, и без оплаты.

Отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает фактического землепользователя от обязанности вносить плату за пользование и не лишает лицо, имуществом которого пользовался ответчик, права предъявить требование о взыскании стоимости такого пользования.

В подобных случаях правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 Гражданского кодекса и статьи 35, 36, 65 Земельного кодекса РФ. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10 и от 15.11.2011 № 8251/11.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт пользования ответчиком имуществом, факт неосновательного обогащения и размер неосновательного обогащения.

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, формой возмещения стоимости пользования земельным участком является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование.

Часть 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы, которыми стороны обязаны руководствоваться и не вправе применять другой размер арендной платы.

Апелляционный суд полагает, что в рассматриваемом случае размер неосновательного обогащения обоснованно рассчитан Администрацией на основании решения Приволжского районного Совета Ивановской области № 94 от 13.11.2008 «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Приволжского муниципального района Ивановской области» (в редакции от 28.01.2010, от 29.04.2010, от 30.06.2010) (далее Решение Совета от 13.11.2008), с 01.01.2011 - Решение Приволжского районного Совета Ивановской области № 116 от 10.10.2010 «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Приволжского муниципального района Ивановской области» (далее – Решение Совета от 10.10.2010).

Факт пользования Обществом земельным участком с кадастровым номером 37:13:010620:10, площадью 15361,0 кв.м., расположенным по адресу: г.Приволжск, ул.Фрунзе д.3а, подтверждается фактом нахождения на спорном земельном участке складов, принадлежащих ответчику на праве собственности с января 2005 года, с января-февраля-марта 2007 года.

Ответчик не оспаривает размер общей площади спорного земельного участка, используя его в контррасчете неосновательного обогащения (т.3 л.д.3).

Как следует из расчета истца, он произведен  на основании  представленных ответчиком технических паспортов на принадлежащие ему на праве собственности здания, площадь застройки под которыми составляет: общетоварный склад с бытовым корпусом (лит. Д, Д1, Д2) -1485,4кв.м. (т.3 л.д.10), магазин, торговая база (лит. А, А1, А2,) – 1435,4кв.м. (т.3 л.д.11), теплая стоянка на 32 автомашины (лит. Г, Г1, Г2) -1718,7кв.м. (т.3 л.д.12), общетоварный склад (лит.В) – 305,7 кв.м. (т.3л.д.13), административное здание (лит.А) – 1380кв.м., всего 6325,20кв.м. (т.3 л.д.14).

Из пунктов 2.1, 9.1 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991) следует, что технический паспорт является документом, в котором содержатся сведения о такой характеристике объекта недвижимости, как площадь земельного участка, на котором данный объект недвижимости расположен. В связи с этим использование технических паспортов для установления площади земельного участка, занятого объектами недвижимости, допустимо.

Пунктом 9 Решения Совета от 13.11.2008 установлено, что по договорам аренды земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора для каждого лица (соарендатора) арендная плата определяется в соответствии с настоящим Порядком пропорционально доле лица (соарендатора) в праве собственности или ином вещном праве на объекты недвижимости, расположенные на неделимом земельном участке, или пропорционально площади занимаемых помещений в объекте (объектах) недвижимого имущества, если соглашением между собственниками (обладателями иных вещных прав), заключенным в письменной форме, не установлено иное.

В силу изложенного, истцом при расчете исковой суммы учтено, что административное здание принадлежит ответчику на праве собственности в доле 9/10, поэтому его доля по данному объекту недвижимости рассчитана  истцом исходя из площади занимаемого земельного участка. Окончательные размеры площадей, занимаемых каждым объектом недвижимости, составили соответственно: под общетоварным складом с бытовым корпусом (лит. Д, Д1, Д2) -3606,76кв.м., магазином, торговой базой (лит. А, А1, А2,) – 3485,41кв.м., теплой стоянкой на 32 автомашины (лит. Г, Г1, Г2) -4173,59кв.м., общетоварным складом (лит.В) – 743,47кв.м., административным зданием (лит.А) – 3016,59кв.м.; общая площадь составила 15025,82кв.м. (т.3 л.д.41).

По договору купли-продажи от 12.12.2011 Общество продало и передало по передаточному акту от 29.12.2011 гражданке Орловой М.А. теплую стоянку на 32 автомашины площадью 251,7кв.м. (лит.Г); переход права собственности зарегистрирован 27.12.2012 (т.3 л.д.4-5).

По договору купли-продажи от 29.12.2011 Общество продало и передало по передаточному акту от 29.12.2011 гражданке Орловой М.А. общетоварный склад площадью 256,5кв.м. (лит.В); переход права собственности зарегистрирован 15.11.2012 (т.3 л.д.6-7).

При указанных  обстоятельствах истец правомерно при расчете неосновательного обогащения исходил из площади занимаемого ответчиком земельного участка в размере 15025,82кв.м. в период с 01.01.2010 по 14.11.2012 и в размере 14282,50кв.м. в период с 15.11.2012 по 17.12.2012 за минусом проданного общетоварного склада.

Доводы Общества о неправомерном предъявлении Администрацией требования о взыскании неосновательного обогащения в части использования земельного участка под проданными и переданными по актам от 29.12.2011 объектами недвижимости отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными  в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Материалами дела подтверждается, что право собственности гражданки Орловой М.А. на проданные ей объекты недвижимости зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 15.11.2012 и 27.12.2012.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под объектами недвижимости, предназначенный для их использования (вне зависимости от наличия договора аренды с собственником земли).

С учетом применения указанных норм права судом первой инстанции верно определены площадь и период использования земельного участка под объектами недвижимости до момента государственной регистрации перехода права собственности покупателю части объектов недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, которая, в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316) основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр (пункты 2, 4 и 9 Правил).

Таким образом, надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости.

Согласно Выписке из государственного кадастра недвижимости от 06.04.2012 разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 37:13:010620:10 - для производственной деятельности (раздел 9) (т.1 л.д.28); кадастровая стоимость данного земельного участка - 30116574,18 руб. (раздел 12); удельный показатель кадастровой стоимости - 1673,98 руб./кв. м.

Вместе с тем, при расчете размера неосновательного обогащения истец применил удельный показатель кадастровой стоимости, равный 4542,29 руб./кв. м, что соответствует виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли и производственной деятельности.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Администрации от 24.12.2012 № 963-п в одностороннем порядке был изменен вид разрешенного использования  для размещения объектов торговли и производственной деятельности.

Согласно Выписке из государственного кадастра недвижимости от 06.02.2013 земельный участок с кадастровым номером 37:13:010620:10, используемый ответчиком, имеет декларированную площадь 17991 кв.м., разрешенное использование - для размещения объектов торговли и производственной деятельности, кадастровую стоимость – 81720339,39 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 4542,29 руб./кв.м. (т.1 л.д.47).

При этом из представленного в материалы дела письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области от 19.09.2013 следует, что  удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 37:13:010620:10  в  2010-ом, 2011-ом, 2012-ом годах составлял 1673,98 руб./кв.м., что соответствовало девятой группе видов разрешенного использования земельных участков, указанных в Приложении № 4 к Постановлению Правительства Ивановской области №249-П от 27.08.2009 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории 20 муниципальных районов и городских округов Ивановской области» (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок) (т.2 л.д.103).

Таким образом, вид разрешенного использования спорного земельного участка и удельный показатель кадастровой стоимости в 2010-ом, 2011-ом, 2012-ом годах в установленном законодательством порядке не изменялись.

Между тем, само по себе внесение Администрацией изменений в удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, указанный в кадастровом паспорте от 06.02.2013, от 06.06.2013 (с 1673,98 руб. до 4542,29 руб./кв.м.), не придает ему легитимности в отсутствие соответствия расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденного в установленном порядке, по результатам кадастровой оценки.

Сведения об удельном показателе кадастровой стоимости существовавшего земельного участка внесены в кадастр недвижимости и на момент рассмотрения спора никем не оспорены и не признаны недействительными или противоречащими законодательству.

Истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств использования земельного участка при ином удельном показателе кадастровой стоимости.

Ссылка истца на изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка отклоняется судом апелляционной инстанций за не несостоятельностью.

Сведений о том, что местоположение, площадь, разрешенное использование, характеристики земельного участка позволяли в спорный период рассчитывать кадастровую стоимость исходя из ее удельного показателя  4542,29 руб./кв.м., истцом  в материалы дела не представлено.

С учетом вышеизложенного, расчет арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости ответчика, должен быть произведен с применением удельного показателя кадастровой стоимости 1673,98 руб./кв.м.

При таких обстоятельствах следует признать правомерным вывод суда первой инстанции о необходимости осуществления расчета суммы неосновательного обогащения исходя из фактически используемой ответчиком площади земельного участка (с 01.01.2010 по 14.11.2012 – 15025,82кв.м., с 15.11.2012 по 17.12.2012 – 14282,50кв.м.) и удельного показателя кадастровой стоимости 1673,98руб./кв. м.

Пунктом 11 Решения Приволжского районного Совета Ивановской области № 94 от 13.11.2008 установлено, что в случае использования земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором аренды земельного участка, при расчете арендной платы применяется корректирующий коэффициент в соответствии с приложением 2 к Порядку, соответствующий фактическому использованию земельного участка. Из Методики