Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу n А31-2932/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Указанные в пункте 10 статьи 38.1. Земельного кодекса Российской Федерации сведения о предмете аукциона в силу пункта 24 той же статьи должны быть указаны и в протоколе о результатах аукциона.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В обоснование искового заявления и доводов апелляционной жалобы истец ссылается на нарушение ответчиком порядка проведения аукциона, которое выразилось в отсутствии в извещении о проведении аукциона и в протоколе подведения его итогов конкретных сведений из технических условий на присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения, в несоответствии имевшихся у ответчика технических условий требованиям Правил №83, а также в отсутствии сведений о предельных параметрах разрешенного строительства, предусмотренных для спорного земельного участка как находящегося в зоне охраны памятников истории и культуры. Нахождение земельного участка в такой зоне, по мнению истца, является ограничением на его использование, которое не было указано в аукционной документации и в протоколе подведения итогов аукциона. Данные нарушения, по мнению заявителя жалобы, являются основанием для признания недействительными аукциона и заключенного по его результатам договора купли-продажи.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд второй инстанции не может признать данные доводы обоснованными и не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, в извещении об аукционе и в аукционной документации по лоту №2 содержались сведения о следующих технических условиях на присоединение и о плате за подключение: электроснабжение от филиала ОАО «МРСК Центра» - «Костромаэнерго» от 15.11.2012 № МРСК-КМ/9-175370/1, водоснабжение и водоотведение от МУП г. Костромы, «Костромагорводоканал» от 23.10.2012 № 2/10, теплоснабжение от ОАО «ТГК-2» от 18.10.2012 № 4000/002234-2012, газораспределительная сеть от ОАО «Костромаоблгаз» от 23.10.2012 №15/6603, телефонизация от ОАО «Костромская городская телефонная сеть» от 17.10.2012 №бту1.

Технические условия, соответствующие указанным реквизитам, представлены в материалы дела и, как утверждается ответчиком были получены им до проведения аукциона. Данное обстоятельство не оспаривается истцом.

Вместе с тем, представление в извещении о проведении аукциона конкретных сведений из технических условий, содержание которых определено пунктом 10 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, а также указанных в них сведений о стоимости подключения не предусмотрено статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В такой ситуации истец не был лишен возможности ознакомиться с содержанием полученных ответчиком технических условий и установить интересующие его параметры подключения и его стоимость.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца за соответствующей информацией к ответчику.

Правилами №83 предусмотрена возможность получения технических условий на присоединение правообладателем земельного участка, коим является истец, а потому довод последнего о невозможности осуществления капитального строительства на спорном участке ввиду отсутствия технических условий является несостоятельным.

При таких обстоятельствах отсутствие в извещении о проведении аукциона и аукционной документации конкретных сведений о технических условиях присоединения, а также несоответствие отдельных полученных ответчиком технических условий требованиям пункта 10 Правил №83 не может быть признано существенным нарушением правил проведения торгов и служить основанием для признания торгов недействительными.

В части доводов истца об отсутствии в аукционной документации сведений о предельных параметрах разрешенного строительства и ограничениях в использовании земельного участка суд второй инстанции считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее  ГрК РФ) градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу пункта 2 статьи 30 того же Кодекса правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

Как следует из пункта 6 той же статьи, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 37 ГрК РФ предусмотрены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а в пункте 2 той же статьи – обязательность их установления применительно к каждой территориальной зоне.

Как следует из пункта 1 статьи 38 того же Кодекса предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания (пункт 2 статьи 38 ГрК РФ).

В силу пункта 1 статьи 32 ГрК РФ правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.

Правила землепользования и застройки города Костромы утверждены Решением Думы г. Костромы от 16.12.2010 №62 (далее – Правила землепользования и застройки г. Костромы).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 5 названных Правил землепользование и застройка земельных участков на территории города Костромы могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением разрешенного использования объектов их прав.

Разрешенным для земельных участков, объектов капитального строительства является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте:

1) видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из пункта 12 статьи 3 Правил землепользования и застройки г. Костромы градостроительные регламенты в части предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают:

- размеры (минимальные и/или максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины участков;

- минимальные отступы объектов от границ земельных участков, за пределами которых возводить строения запрещено;

- предельную (максимальную и/или минимальную) этажность (высоту) надземной части объектов;

- максимальный процент застройки участка (отношение суммарной площади участка, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участка).

Сочетания указанных параметров и их предельные значения устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, выделенной на Карте границ территориальных зон города Костромы.

Перечень территориальных зон, выделенных на Карте градостроительного зонирования территории города Костромы, предусмотрен статьей 16 Правил землепользования и застройки г. Костромы, и к нему относится зона среднеэтажной жилой застройки (Ж-2), которая выделена для формирования жилых районов с размещением блокированных домов с участками, многоквартирных домов этажностью не выше 4 этажей, с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Разрешено размещение объектов обслуживания низового уровня и (ограниченно) других видов деятельности.

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах зоны Ж-2 определены также в статье 16 Правил.

Статья 17 Правил землепользования и застройки г. Костромы определяет предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, предусмотренные в том числе для зоны Ж-2: минимальный размер земельного участка – 30 кв. метров, предельная высота зданий - 11 метров, максимальный процент застройки земельного участка - 50%. Ограничения иных параметров земельных участков и разрешенного строительства для данной зоны не предусмотрены.

Спорный земельный участок был отнесен к участку культурного слоя Андреевской слободы XVII- XVIII в.в. Постановлением администрации Костромской области от 09.04.2007 №66-а, которым определены границы названного памятника археологии.

В силу пункта 2 статьи 18 Правил землепользования и застройки г. Костромы зоны охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы включают историко-культурную заповедную территорию, зону охраны памятников истории и культуры, зону охраны археологического культурного слоя.

Правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, расположенных в пределах зон охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы, должны осуществлять проектную деятельность в соответствии с режимами использования земель и градостроительными регламентами, установленными для соответствующих территориальных зон с учетом ограничений, определенных настоящей статьей. Органы, уполномоченные в области охраны объектов культурного наследия, осуществляют контроль за соответствием проектных решений планируемых объектов капитального строительства на земельных участках, расположенных в границах указанных зон, установленным для них режимам использования земель и градостроительным регламентам.

Границы территорий и зон охраны объектов культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон определяются проектом зон охраны памятников истории и культуры.

Использование земельных участков, объектов капитального строительства в зоне охраны памятников истории и культуры осуществляется в соответствии принципами, предусмотренными в пункте 3 статьи 18 Правил землепользования и застройки г. Костромы.

Объекты, размещение которых в зонах охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы запрещено, перечислены в пункте 4 той же статьи.

Пункт 8 статьи 18 Правил землепользования и застройки г. Костромы предусматривает дополнительные требования к использованию земельных участков, объектов капитального строительства на историко-культурной заповедной территории и в зоне охраны памятников истории и культуры, связанных с сохранением планировочной и объемно-пространственной структуры.

Режимы использования земель в границах зон охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы утверждены Постановлением Главы администрации Костромской области от 19.12.1997 N 837.

Таким образом, приведенные положения Решения Думы г. Костромы от 16.12.2010 №62 определяют разграничение территории г. Костромы на территориальные зоны, в том числе предусматривают отнесение спорного земельного участка к зоне среднеэтажной жилой застройки (Ж-2), определяют основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешенного строительства в границах зоны Ж-2. Кроме того, данным нормативным актом предусмотрены  ограничения в использовании земельных участков, отнесенных к зоне охраны памятников истории и культуры