Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу n А31-2932/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

12 декабря 2013 года

Дело № А31-2932/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 года. 

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.,

судей Малых Е.Г., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шмыриной А.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Семёнова В.С., действующего на основании доверенности от 11.03.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью «Экострой»

на решение Арбитражного суда Костромской области от 30.08.2013 по делу №А31-2932/2013, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Экострой» (ИНН: 4401136493, ОГРН: 1124401006707)

к Муниципальному образованию город Кострома в лице Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411)

о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Экострой» (далее – Общество, ООО «Экострой», истец) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Муниципальному образованию город Кострома в лице Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (далее – Управление, ответчик) с требованием о признании недействительными торгов (извещение №161112/0105622/01 от 17.11.2012) по продаже земельного участка с кадастровым номером 44:27:010208:111 по адресу: г. Кострома, ул. Береговая, д.8а в части лота № 2, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №12 от 09.01.2013, заключенного между Муниципальным образованием город Кострома и ООО «Экострой», и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Муниципального образования город Кострома за счет средств муниципальной казны, в пользу ООО «Экострой» 1 308 333 рублей 33 копеек.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 30.08.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 30.08.2013 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Свои доводы истец изложил также в дополнении к апелляционной жалобе от 28.11.2013.

По мнению заявителя жалобы, решение суда принято с нарушением норм материального и процессуального права, изложенные в решении выводы суда первой инстанции, не соответствуют материалам дела.

В частности истец указал, что материалам дела противоречит вывод суда первой инстанции о том, что извещение о проведении аукциона содержало все предусмотренные законом сведения о его предмете. В представленной в дело копии данного извещения, размещенного ответчиком в сети Интернет отсутствовала информация о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, что противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации №808 от 11.11.2002.

Как указывает истец, о том, что в силу нахождения земельного участка в зоне культурного слоя предусмотрены повышенные требования к его использованию и строительству, он узнал уже после государственной регистрации права собственности на земельный участок. Ссылка суда первой инстанции на письмо ответчика по данному вопросу, которое он якобы получил до проведения аукциона, является несостоятельной, поскольку данное письмо не было поименовано ни в извещении об аукционе, ни в составе аукционной документации, а также не содержит всей требуемой информации о параметрах разрешенного строительства. Выводы суда об имевшейся у истца возможности получить данные сведения при должной заботливости не соответствует закону, поскольку обязанность получать дополнительные документы, касающиеся приобретаемого земельного участка, а также знакомиться с аукционной документацией, законодательством не предусмотрена.

Суд первой инстанции не привел правового обоснования своему выводу о том, что нахождение земельного участка в зоне культурного наследия не относится к установленным законом ограничениям. В обоснование обратного довода истец ссылается на положения статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Ограничения в использовании спорного земельного участка были установлены Департаментом культуры Костромской области №60-13 от 28.02.2013, охранным обязательством №47-ОА/13 от 28.02.2013. Информация о данных ограничениях не была и не могла быть известна истцу, поскольку не была указана в извещении об аукционе.

Истец также указывает на недоказанность факта его ознакомления со всеми техническими условиями до проведения аукциона, на который ссылается суд первой инстанции в оспариваемом решении, делая вывод о согласии Общества с предложенными условиями приобретения земельного участка.

Истец, кроме того, ссылается на несоответствие представленных ответчиком при проведении аукциона технических условий требованиям Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 №83 (далее – Правила №83).

Ссылаясь на нормы земельного и гражданского законодательства, истец заключает, что отсутствие в извещении о проведении аукциона и в протоколе подведения его результатов обязательных сведений, предусмотренных законом, в том числе ограничений в использовании земельного участка, является существенным нарушением порядка проведения торгов, что влечет их недействительность.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что считает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению. По мнению ответчика, им был соблюден предусмотренный Земельный кодексом Российской Федерации порядок проведения аукциона по продаже спорного земельного участка, в том числе запрошены в соответствующих организациях и получены до проведения аукциона технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического назначения. Сведения о технических условиях, как и иные обязательные сведения, были размещены в извещении о проведении аукциона.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в обжалуемой Дорожным комитетом Кировской области части в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

Ответчик является организатором торгов в виде открытого аукциона по  продаже земельного участка с кадастровым номером 44:27:010208:111 по адресу: г.  Кострома, ул. Береговая, д.8а (лот №2) для целей строительства многоквартирного жилого дома.

С целью проведения аукциона 17.11.2012 ответчик разместил в сети «Интернет» на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (http://www.torgi.gov) и на сайте Администрации г. Костромы (http://www.gradkostroma.ru) извещение №161112/0105622/01 о проведении аукциона и аукционную документацию (том 2 л.д. 42)

В материалы дела представлена утвержденная ответчиком 16.11.2012 аукционная документация по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Костромы (том 1 л.д. 87-122).

В извещении об аукционе и в аукционной документации по лоту № 2 содержались следующие сведения: категория земель: земли населенных пунктов; местоположение: город Кострома, улица Береговая, 8а; кадастровый номер: 44:27:010208:111, площадь: 1587 квадратных метра; разрешенное использование: в соответствии с правилами землепользования и застройки; границы земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 17 октября 2012 года № 4400/201/12-68108; обременения: особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах эксплуатации линий коммуникаций на площади 126 квадратных метров; цель предоставления: для строительства многоквартирного жилого дома; технические условия и информация о плате за подключение: электроснабжение от филиала ОАО «МРСК Центра» - «Костромаэнерго» от 15.11.2012 № МРСК-КМ/9-175370/1, водоснабжение и водоотведение от МУП г. Костромы, «Костромагорводоканал» от 23.10.2012 № 2/10, теплоснабжение от ОАО «ТГК-2» от 18.10.2012 № 4000/002234-2012, газораспределительная сеть от ОАО «Костромаоблгаз» от 23.10.2012 №15/6603, телефонизация от ОАО «Костромская городская телефонная сеть» от 17.10.2012 №бту1; начальный размер цены земельного участка: 3 925 000 рублей; размер задатка: 785 000 рублей; шаг аукциона: 195 000 рублей; оплата по договору купли-продажи возможна в рассрочку.

С заявкой на участие в аукционе обратилось ООО «Экострой», которое выразило намерение участвовать в аукционе на право заключения договора купли-продажи, назначенного на 20.12.2012 в отношении лота №2. В пункте 8 заявки истец подтвердил свое ознакомление с извещением о проведении аукциона по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, размещенном на официальном сайте торгов в сети «Интернет» по адресу: http://www.torgi.gov.ru, и с аукционной документацией, включая проект договора купли-продажи земельного участка.

В связи с тем, что в аукционе 20.12.2012 участвовало менее двух участников, аукционной комиссией на основании пункта 26 статьи 38.1 Земельного Кодекса Российской Федерации торги были признаны несостоявшимися и принято решение заключить договор купли-продажи земельного участка с единственным участником – ООО «Экострой». Результаты аукциона отражены в протоколе №16 от 20.12.2012 (том 1 л.д. 122-123)

09.01.2013 между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) 09.01.2013 был заключен договор № 12 купли-продажи земельного участка, в силу которого продавец обязался передать в собственность Покупателя земельный участок площадью 1587 квадратных метров с кадастровым номером: 44:27:010208:111, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома не выше 4 этажей; одноквартирные (индивидуальные) жилые дома, цель предоставления: для строительства многоквартирного жилого дома, по адресу: город Кострома, улица Береговая, 8а, а Покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную настоящим договором цену (том 2 л.д. 1-4).

Согласно пункту 1.5. договора право собственности на земельный участок обременено особыми условиями использования в охранной зоне водопровода на площади 126 квадратных метров. Земельный участок расположен в зоне археологического культурного слоя.

Во исполнение условий договора истец уплатил ответчику 1 308 333 рублей 33 копеек. 31.01.2013 стороны подписал акт приема-передачи земельного участка от продавца покупателю.

22.02.2013 зарегистрировано право собственности истца на земельный участок, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации за №44-44-01/013/2013-574.

Обращаясь с рассматриваемым иском, истец указал, что после передачи договора купли-продажи земельного участка на государственную регистрацию он получил указанные ответчиком в аукционной документации технические условия на подключение объекта капитального строительства на данном земельном участке к сетям инженерно-технического обеспечения, детальное изучение которых показало, что они не соответствуют Правилам №83 и заведомо исключают возможность проектирования, строительства, подключение многоквартирного дома к коммунальным сетям и ввод его в эксплуатацию. Кроме того, истцу стало известно, что приобретенный им земельный участок расположен в зоне археологического слоя - участок культурного слоя Андреевской слободы, средневековье ХVII-ХVIII вв., что вводит ряд существенных ограничений по его использованию, в том числе по проектированию и строительству объектов, а также накладывает дополнительные обязательства, в том числе охранного характера.

Отсутствие в аукционной документации сведений о параметрах разрешенного строительства и неполнота сведений о технических условиях подключения объекта строительства, указание которых обязательно в силу закона, явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о признании торгов и заключенного по их результатам договора недействительными, а также о применении последствий его недействительности.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд второй инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в муниципальной собственности предусмотрен статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Согласно пункту 10 той же статьи извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать, кроме прочих, сведения о предмете аукциона, включающие сведения о местоположении, о площади, о границах, об